Spadek ze szczytu w kredytach hipotecznych
Mylące w tym kontekście mogą być najnowsze dane BIK, według których w styczniu banki wypłaciły kredyty hipoteczne na rekordową kwotę 10,2 mld zł. To oczywiście wynik wniosków kredytowych składanych jeszcze pod koniec ubiegłego roku. Ponadto jest to też efekt znacznego wzrostu cen mieszkań. Z kolei liczba wniosków złożonych w styczniu (22,5 tys.) jest o prawie połowę mniejsza niż w grudniu. Wpłynie to jednak na wartość wypłaconych kredytów dopiero w marcu. W lutym wciąż mogą być uruchamiane kredyty z programu BK2%, o które wnioskowano w grudniu.
Trzeba jednak dodać, że choć liczba wniosków w styczniu mocno spadła w porównaniu z grudniem, to nie jest aż tak tragiczna jak przed rokiem. Wtedy było ich zaledwie 13,2 tys. Efekt BK2% zaczął bowiem działać dopiero wiosną. Z kolei w tym roku zapowiedź nowego programu już podgrzewa rynek.
Co to wszystko oznacza?
Widać, że popyt nie jest już aż tak mocny jak w drugiej połowie 2023 r. Ofert przybywa i „wiszą” na portalach zauważalnie dłużej. Z drugiej jednak strony ceny w ogłoszeniach cały czas wzrastają. Jak długo taki stan może się utrzymywać? Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku czynników, z których najważniejsze w najbliższym czasie to kształt nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych, sytuacja na rynku najmu i poziom stóp procentowych.
Bez nowego stymulanta w postaci kolejnego programu dopłat, rynek czekałoby mocne wyhamowanie. Wiele wskazuje bowiem na to, że w tym roku stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie lub spadną tylko minimalnie. Wysokie ceny mieszkań w połączeniu z dość wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych i brakiem dopłat oznaczałoby niewielki popyt ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Ponadto pogarsza się sytuacja na rynku najmu. Uczestnicy BK2% stopniowo zwalniają najmowane mieszkania i przenoszą się do własnych. Może się to przełożyć na mniejsze zakupy inwestycyjne, a być może nawet wyprzedaż części mieszkań kupionych z myślą o wynajmie. Spadki cen w tym scenariuszu byłyby niemal pewne.
Zmiany w „Mieszkaniu na start”
Całkowity brak programu dopłat wydaje się jednak mało prawdopodobny. Zapewne wejdzie w życie, choć może się to wydarzyć później niż w połowie roku. Nie wiadomo również jakie będą jego ostateczne warunki. W ostatnim czasie pojawiła się informacja, że program będzie skierowany tylko do osób będących na granicy zdolności kredytowej. Brak jednak precyzyjnych informacji co to dokładnie znaczy. Dopóki nie będą znane ostateczne warunki, to potencjalni uczestnicy będą wstrzymywać się z decyzją o zakupie, licząc że jednak otrzymają dopłaty.
Zwlekanie tworzy kumulację popytu i ryzyko kolejnego skoku cen mieszkań
Im dłużej będzie trwała niepewność co do ostatecznych warunków i czas oczekiwania na wejście programu w życie, tym większa powstanie kumulacja popytu. Jeśli ktoś posiada zdolność kredytową, pozwalającą uzyskać zwykły kredyt, ale spełnia wymogi zapowiadanego programu, to będzie wolał poczekać. Teoretycznie niższy popyt powinien doprowadzić do spadku cen, ale to nie nastąpi, jeśli sprzedający wiedzą, że popyt za chwilę się pojawi. Gdy w końcu program ruszy, to nagłe uwolnienie skumulowanego popytu, połączone z dopłatami, spowoduje kolejny wzrost cen.
Wzrost cen może się pojawić nawet, jeśli program zostanie mocno ograniczony
Nawet, gdyby program został ograniczony tylko do osób o niskich dochodach, to i tak może wywołać wzrost cen mieszkań. Załóżmy, że para chce kupić mieszkanie. Obecnie nie dokonają zakupu, ponieważ wiadomo, że za kilka miesięcy będzie można uzyskać na to dopłaty. Nawet jeśli program zostanie zmieniony i nie spełnią jego wymogów, to i tak prawdopodobnie dokonają zakupu, korzystając ze zwykłego kredytu. Po pierwsze, to efekt psychologiczny – decyzja o zakupie została już podjęta. Po drugie, będą obawiali się, że czekanie spowoduje, że będą musieli zapłacić za mieszkanie jeszcze więcej, ponieważ ceny po raz kolejny wywindują osoby, które dostaną dopłaty. Wielu kupujących w tym samym momencie to prosta recepta na wzrost cen.
Dane NBP pokazują, że ceny mieszkań nie wzrosły aż tak mocno, jak się wydawało
Na koniec nie sposób nie wspomnieć o danych opublikowanych w tym miesiącu przez NBP. Te dotyczą cen ofertowych i transakcyjnych w IV kw. 2023 r. w największych miastach Polski. Pierwsze są w dużym stopniu spójne z tym, co publikowaliśmy w poprzednich miesiącach. Według NBP, ceny ofertowe w 7 największych miastach wzrosły o 16% na rynku pierwotnym i 18% na rynku wtórnym.
Zdecydowanie ciekawsze są dane o cenach transakcyjnych, które pokazują faktyczny obraz sytuacji na rynku, a nie ten kreowany przez sprzedających. Ceny w zawieranych transakcjach wzrosły znacząco, ale w dużo mniejszym stopniu niż wynikało to z ofert sprzedaży. W 7 największych miastach ceny nowych mieszkań wzrosły o 11% rok do roku, a na rynku wtórnym tylko o 5,5%.
Szczególnie zaskakujące są bardzo niewielkie zmiany na rynku wtórnym w Gdańsku (+2% rok do roku) oraz Warszawie (+2,2% rok do roku). Na rynku pierwotnym z kolei zaskoczyła Gdynia, gdzie ceny rok do roku wzrosły jedynie o 0,8%, oraz Kielce i Szczecin, gdzie w trakcie roku ceny spadły odpowiednio o 0,9% i 2,4%.
Przyczyną niższych wzrostów cen transakcyjnych może być „efekt przesunięcia”
Warto jednak przypomnieć, że porównanie cen transakcyjnych do ofertowych z tego samego okresu może prowadzić do niewłaściwych wniosków. Ceny transakcyjne w IV kw. 2023 r. częściowo wynikają z finalizacji transakcji, których warunki zostały uzgodnione kilka miesięcy wcześniej. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego na kredyt, czas oczekiwania w drugiej połowie roku wynosił od 2 do 3 miesięcy. Dla rynku wtórnego bardziej miarodajnym może być porównywanie cen transakcyjnych z IV kw. do cen ofertowych z III kwartału.
W przypadku rynku pierwotnego sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana. Nierzadko się zdarza, że oferta pojawia się na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Gdy deweloper znajduje nabywcę gotowego podpisać umowę rezerwacyjną, oferta znika z portali. Do momentu podpisania umowy końcowej (przenoszącej własność) może minąć nawet kilka lat, w trakcie których powstaje budynek.
Za sprawą takiego „efektu przesunięcia” wzrosty cen z drugiej połowy 2023 r. mogą zostać uwidocznione w danych o cenach transakcyjnych dopiero w 2024 r. Może się więc okazać, że pomimo obecnego zastoju na rynku, dane o cenach transakcyjnych w pierwszym półroczu 2024 mogą pokazywać mocne wzrosty.
Przeciętne transakcyjne ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. wg. NBP