Sprzedający nadal podbijają poziom cen mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym w porównaniu do stycznia wzrosty pojawiły się w 13 z 17 badanych miast. Największe odnotowaliśmy w Katowicach (7,7% m/m). Z kolei patrząc na zmiany roczne, szczególnie wyróżniają się trzy miasta – Kraków, Katowice i Warszawa. W Krakowie w ciągu 12 miesięcy przeciętna cena ofertowa wzrosła z 11 281 zł za m² do 15 652 zł za m², czyli aż o 38% r/r. W Katowicach ceny poszły w górę przeciętnie o 29%, a w stolicy o 28%. Wzrosty były tam tak mocne, że spowodowały wyraźny spadek dostępności mieszkań. Ten spadek miał miejsce pomimo wzrostu średniego wynagrodzenia o 12% i spadku stóp procentowych. W Krakowie rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² pochłonęłaby aż 59% dochodu pary zarabiającej po 80% przeciętnego wynagrodzenia. Z kolei w Warszawie byłoby to aż 64%. Przed rokiem było to odpowiednio 50% i 58%.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w lutym była kontynuacją pozytywnych nastrojów z poprzednich miesięcy. Choć popyt jest niski, to ceny w ogłoszeniach rosną. Sprzedający liczą, że w drugiej połowie roku popyt wystrzeli dzięki programowi „Mieszkanie na start”. Nie chcą więc obniżać cen, lecz testują coraz wyższe poziomy.

Ceny podawane w nowych ogłoszeniach sprzedaży w lutym 2024 r. wzrosły w porównaniu ze styczniem w 13 z 17 badanych przez nas miast. Największe podwyżki odnotowaliśmy w Katowicach (+7,7%), Sosnowcu (+5,8%) oraz Rzeszowie (+4,7%). Spadki pojawiły się tylko w czterech miastach – w Radomiu (-3,9%), Białymstoku (-3,7%), Szczecinie (-0,6%) oraz Gdyni (-0,3%).

W Krakowie ceny mieszkań rosną jak szalone

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Z wzrostem o 39% r/r „bije na głowę” inne badane miasta. Ponadto bardzo mocno wzrosły ceny mieszkań w Katowicach (+29% r/r) i Warszawie (+28% r/r). Warto też wspomnieć o Łodzi (+22% r/r) i Wrocławiu (+21% r/r), w których wzrost przekroczył 20%.

Wśród miast, które objęliśmy badaniem nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż przed rokiem. Najniższy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu (+8% r/r).

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w lutym 2024 r.

Popyt na kredyty hipoteczne zdecydowanie spadł

Jeśli chodzi o sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to popyt jest ograniczony. Według BIK w lutym złożono 26 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Sytuacja nie jest więc aż tak fatalna, jak na przełomie 2022-2023 r., kiedy miesięcznie składano 12-13 tys. wniosków. Z drugiej strony jest zdecydowanie gorzej niż w IV kw. ubiegłego roku, kiedy średnio było to 42 tys. wniosków miesięcznie.

Chwilowa pauza we wzroście liczby ogłoszeń

Biorąc pod uwagę to spowolnienie, spodziewaliśmy się, że w lutym wzrośnie liczba publikowanych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Tak się jednak nie stało. W analizowanych 17 miastach na portale trafiło 38 tysięcy unikalnych (po usunięciu duplikatów), nowych ogłoszeń. To niewiele więcej niż w grudniu, ale ok. 17% mniej niż w styczniu. Łączne saldo wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w lutym było na poziomie 100 tys. ogłoszeń i był to poziom porównywalny do września 2023 r.

Sytuacja w zakresie liczby ogłoszeń wygląda jak chwilowa pauza przed kolejnymi przyrostami. W marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło, więc można się spodziewać, że ofert na portalach będzie coraz więcej. Pełnych informacji z marca jeszcze nie mamy, ale wstępne dane wskazują na znaczący wzrost liczebności ofert.

„Mieszkanie na start” jedyną szansą na wyższy popyt

Jeśli chodzi o przyszłość, to kluczowe znaczenie będzie miał zapowiadany program „Mieszkanie na start”. Będzie to prawdopodobnie jedyny czynnik, który w tym roku może przywrócić większy popyt. Obecnie prognozy mówią bowiem, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym, dość wysokim poziomie. Średnia dla oprocentowania stałego w ofertach kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym wynosi 7,58%, a dla niskiego wkładu własnego (10% wkładu) jest to 8,03%.

Oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych udzielanych w marcu 2024

(kredyt na 300 tys. zł, klient bez relacji z bankiem)

 

Dostępność mieszkań spadła w 8 z 17 miast mimo wzrostu wynagrodzeń o 12%

Według najnowszych danych GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym, po przeliczeniu na wartość netto, wyniosło 5 769 zł. Było więc aż o 12% wyższe niż przed rokiem. Ponadto w tym okresie mieliśmy też obniżki stóp procentowych w sumie o 1 pp. Mogłoby się więc wydawać, że te elementy powinny rekompensować wzrost cen mieszkań. W rzeczywistości dużo zależy od miasta. Wśród tych, które badaliśmy aż w 8 z 17 dostępność mieszkań spadła w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Sprawdziliśmy jaką część dochodów przykładowej pary pochłania rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m², przy założeniu 10% wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat. Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zarabiają po 80% średniego wynagrodzenia. W lutym 2024 r. zarabiali więc po 4 615 zł netto, czyli ich łączny dochód miesięczny to 9 230 zł. Z kolei przed rokiem zarabiali łącznie 8 234 zł. Uwzględniliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym z 9,23% do 8,03%.

Pomimo wzrostu wynagrodzeń o 12% i niższego oprocentowania, zauważalna poprawa dostępności mieszkania występuje bardzo rzadko. Spadek udziału rat w dochodzie o ponad 2 pp. wystąpił tylko w Sosnowcu (spadek z 28% do 26%). Poprawa o ponad 1 pp. pojawiła się w czterech miastach – Radomiu, Częstochowie, Szczecinie i Bydgoszczy.

Na drugim biegunie mamy miasta, w których dostępność bardzo mocno spadła. W Krakowie udział raty w dochodzie zwiększył się aż o 10 pp. (z 49% do 59%). Znaczące pogorszenie sytuacji pojawiło się też w Warszawie (o 6 pp.) i Katowicach (o 4 pp.). Pozostałe miasta, w których odnotowaliśmy wzrost udziału raty w dochodzie, to Wrocław, Łódź, Poznań, Toruń i Rzeszów.

W Warszawie rata pochłonie 64% dochodu pary

Warto też zwrócić uwagę nie tylko na zmiany udziału raty w dochodzie, ale również na jego poziom. W Warszawie (64%) i Krakowie (59%) para o takich dochodach nie ma szans na uzyskanie takiej kwoty kredytu, która pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie. Bardzo trudne, o ile niemożliwe, będzie to również we Wrocławiu (48%), Gdańsku (48%), Gdyni (45%) i Poznaniu (42%). W tych miastach udział raty przekracza bowiem 40%. W pozostałych miastach sytuacja pozornie wydaje się lepsza. Należy jednak dodać, że zdecydowanie trudniej jest tam uzyskać zakładany przez nas dochód, ponieważ wynagrodzenia są tam niższe.

Ile procent dochodu pochłania rata kredytu

(w przypadku pary z dochodem po 80% średniego wynagrodzenia, kupującej mieszkanie 50 m2 po przeciętnej cenie, kredyt na 25 lat, 10% wkładu własnego)

Stawki najmu w ostatnich miesiącach były stabilne. Z kolei w porównaniu z poziomem sprzed roku widać niewielkie podwyżki. Niepokojące dla właścicieli mieszkań na wynajem mogą być dane o rosnącej liczbie ogłoszeń wynajmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nas 17 miastach liczba aktywnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń wyniosła 68 tysięcy. Niewiele osób dostrzega jednak nadchodzące zagrożenia. Z kolei moda na inwestowanie w mieszkania ponownie się nasila, napędzana (prawdziwymi z resztą) opowieściami o zyskach, które w ostatnich 4 latach łącznie nierzadko przekraczały nawet 100%. To efekt wzrostu wartości nieruchomości oraz zysków z wynajmu. Nie ma jednak pewności, że takie wyniki uda się powtórzyć w przyszłości.

Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku najmu. W porównaniu do grudnia wzrosty stawek odnotowaliśmy w 8 z 17 badanych miast. Na pozostałe 9 z 17 składa się sześć miast ze spadkiem i trzy, w których ceny najmu pozostały na wcześniejszym poziomie. Taki stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy. Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu przyrasta. W styczniu w badanych przez nas miastach odnotowaliśmy 37,4 tys. nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach (po usunięciu duplikatów) było 68 tysięcy. Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowaliśmy podczas lockdownów w 2020 r. Z drugiej jednak strony jest już znacznie wyższa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów „wymiótł” dużą część dostępnych mieszkań. Obecnie jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami.

Stawki najmu o 2,44% wyższe niż przed rokiem

Nieco inaczej wygląda obraz, gdy porównamy obecne stawki do poziomu sprzed roku. W tym ujęciu widać przewagę wzrostów, ale o niewielkim nasileniu. Wzrosty odnotowaliśmy w 12 z 16 miast (badaliśmy 17 miast, ale w jednym przypadku przed rokiem nie spełniony był warunek min. 100 ofert). Przeciętna zmiana wyniosła tylko 2,44% rok do roku. Jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy mocne wzrosty, jest Rzeszów (+11% rok do roku). Spadki pojawiły się w Łodzi (-3,9%), Wrocławiu (-3,4%) oraz Toruniu (-1%). W pozostałych miastach zmiany były raczej niewielkie i wyniosły od 0% do 5,5%.

Koszty najmu w styczniu 2024 r.

Moda na inwestowanie w mieszkania na wynajem

Nie będzie zbyt odkrywcze stwierdzenie, że przyszłość tego rynku będzie zależała od relacji popytu i podaży. Podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się „sportem narodowym” Polaków. Nie może to dziwić, biorąc pod uwagę, że w ostatnich 4 latach połączone zyski z wzrostu wartości nieruchomości i te z wynajmu w Krakowie wyniosły ponad 100% (skumulowany za 4 lata, brutto). Z kolei w Warszawie czy Wrocławiu było to ponad 80%. To przy założeniu zakupu za gotówkę. Jeśli był to zakup na kredyt, to włożony kapitał mógł wzrosnąć kilkukrotnie. Historie o tych zyskach szybko się rozchodzą i zachęcają kolejne osoby do podjęcia tego rodzaju inwestycji.

Warto uzupełnić, że w sytuacji spadku popytu część inwestorów może stracić płynność finansową i być zmuszonym do sprzedaży mieszkania. Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania za kredyt zaciągnięty przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły. Nie mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych ani Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dłuższy czas bez lokatorów może spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Jednak nawet jeśli będą musieli sprzedać mieszkanie, to i tak z dużym zyskiem wynikającym z wzrostu wartości tego mieszkania.

Czy popyt podoła podaży?

Popyt w ostatnich latach był znaczący dzięki napływowi imigrantów z Ukrainy i innych krajów. Kolejnym czynnikiem były podwyżki stóp procentowych, które do połowy ubiegłego roku zdecydowanie utrudniały młodym przeprowadzkę z mieszkań najmowanych do własnych. Osoby w wieku około 30 lat nie zwalniały lokali dla młodszych, którzy dopiero zaczynali życie poza domem rodzinnym. Dlatego potrzeba było coraz więcej nowych lokali na wynajem. Stopniowo zwiększa się też liczba gospodarstw domowych, ponieważ Polacy rzadziej mieszkają w wielopokoleniowych domach. Bogacimy się, co pozwala na wyprowadzkę od rodziców.

W tym roku i w kolejnych latach popyt mogą ograniczać programy rządowe. „Bezpieczny kredyt 2%” co prawda już się skończył, ale w wielu przypadkach uczestnicy dopiero w tym roku odbiorą zakupione mieszkania. W drugiej połowie roku ma ruszyć nowy program „Mieszkanie na start”, który również będzie wspomagał młodych w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Planowany jest też program budowy tanich akademików, który przesunie część studentów z rynku najmu do akademików. Warto też pamiętać, że demografia powoduje, że z roku na rok coraz mniej młodych Polaków przekracza wiek 20 lat, kiedy stopniowo zaczyna się życie poza domem rodzinnym. Dzieje się tak, ponieważ na początku lat 80-tych rodziło się ponad 700 tys. dzieci rocznie, a po roku 2000 było to już tylko ok. 350 tys. dzieci rocznie.

Z kolei popyt mogą podtrzymywać migracje. Chodzi z jednej strony o młode Polki i Polaków, którzy przenoszą się z mniejszych miejscowości do dużych miast. Z drugiej o imigrantów z zagranicy. Coraz wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie przyciągają do nas coraz więcej obcokrajowców. Trudno jednak ocenić, czy te migracje będą w najbliższych latach na tyle silne, aby zrównoważyć wspomniane wyżej czynniki obniżające popyt. Warto jednak być ostrożnym, ponieważ w przeszłości wielokrotnie tak duża popularność jakiegoś rodzaju inwestowania zwiastowała załamanie rynku.

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Wróćmy jednak na chwilę do programu „Mieszkanie na start”. Na podstawie jego obecnie znanych założeń oraz uwzględniając obecne ceny mieszkań oraz stawki najmu, obliczyliśmy raty tego kredytu i porównaliśmy z kosztem najmu. W większości badanych miast (w 10 z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W siedmiu miastach najem byłby tańszy. Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie byłoby kupowane przez parę bez dzieci, bez żadnego wkładu własnego. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Radomiu (703 zł miesięcznie), Częstochowie (655 zł miesięcznie) i Sosnowcu (648 zł miesięcznie).

Z kolei najgorzej rata preferencyjnego kredytu w porównaniu do kosztu najmu wypada Kraków, w którym najem mieszkania o powierzchni 50 m² byłby tańszy aż o 1 514 zł. Dużo, bo 1 168 zł różnicy, byłoby również w Warszawie. Wynika to z faktu, że są to miasta z najwyższymi cenami mieszkań, a program ogranicza kwotę, do której są przyznawane dopłaty. Ponadto Kraków pechowo ma bardzo niski wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia m² mieszkania, co nie pozwala zastosować podwyższonych dopłat.

Porównanie pierwszej raty w „Mieszkaniu na start” i kosztu najmu

(dla 50 m2, zakup dokonany przez parę o dochodzie poniżej 18 tys. zł, bez wkładu własnego)

Rentowność pozostała na poziomie z grudnia

Na koniec zostawiliśmy informacje na temat rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) nie zmieniła się względem grudnia 2023 r. i w styczniu 2024 r. wyniosła przeciętnie 6,1%. To przy założeniu, że mieszkanie zostało kupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, uwzględniając taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%), to rentowność 50-metrowego mieszkania netto jest obecnie na poziomie 4,9%. Taki zysk to odpowiednik lokaty z oprocentowaniem wynoszącym 6,05%.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” nie napędza już rynku. Wraz z jego końcem popyt na mieszkania drastycznie spadł. Nastroje pozostają umiarkowanie pozytywne ze względu na zapowiadany nowy program „Mieszkanie na start”. To przekłada się na ceny w ofertach sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu ceny wzrosły w 11 z 17 badanych miast. W Krakowie przeciętnie wynoszą już 15 000 zł za m². Najbliższa przyszłość w dużej mierze zależy od nowego programu dopłat. Gdyby teraz pojawiła się informacja, że jednak go nie będzie, to bez wątpienia ceny zaczęłyby spadać i taki trend mógłby potrwać do czasu znaczących obniżek stóp procentowych. Program jednak najprawdopodobniej ruszy. Właśnie pojawiła się nowa informacja, że ma być dostępny tylko dla osób na granicy zdolności kredytowej. Problem polega na tym, że nie wiadomo co to dokładnie znaczy. Niestety długi czas oczekiwania na ostateczne warunki programu i jego start może spowodować kolejny skok cen mieszkań. Wiele osób odkłada bowiem decyzję o zakupie licząc na dopłaty. Stopniowo tworzy na się kumulacja popytu. Gdy ten popyt nagle zostanie uwolniony, to ponownie może podbić ceny mieszkań.

Pomimo zakończenia programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i spadku popytu, ofertowe ceny mieszkań wciąż rosną. Nowym paliwem jest bowiem zapowiadany nowy program „Mieszkanie na start”, który ma ruszyć w drugiej połowie roku. To on utrzymuje optymizm sprzedających. Ceny w styczniowych ogłoszeniach wzrosły w 11 z 17 badanych przez nas miast. Średnio wzrosły o 1% miesiąc do miesiąca i 17,9% rok do roku. W porównaniu do grudnia ceny najmocniej podskoczyły w Radomiu (5,1%), w którym przeciętna cena po raz pierwszy przekroczyła 7000 zł za m². Znaczący próg został też przekroczony w Krakowie, gdzie pierwszy raz w historii przeciętna cena sięgnęła poziomu 15 000 zł za m². Oczywiście liderem cenowym jest Warszawa, w której m² kosztuje przeciętnie 16 564 zł.

Gdańsk i Wrocław walczą o trzecią pozycję

Bardzo ciekawe są relacje cenowe w Gdańsku i Wrocławiu. Przed 2023 r. nadmorskie miasto było wyraźnie droższe. Jeszcze w 2022 r. różnica przekraczała 1000 zł na m². W ubiegłym roku sytuacja się jednak odwróciła. Za sprawą mocnych wzrostów na rynku pierwotnym, Wrocław stał się droższy od Gdańska. Na początku tego roku ta przewaga jednak stopniała i jest już minimalna. Przeciętna cena w styczniu we Wrocławiu wyniosła bowiem 12 622 zł, a w Gdańsku 12 595 zł za m².

W Rzeszowie i Katowicach ceny bez zmian od września

Miasta, w których w styczniu pojawiły się spadki, to Częstochowa (-3%), Toruń (-2,2%), Bydgoszcz (-1,1%), Lublin (-1%) oraz Sosnowiec (-0,4%). Warto też wspomnieć o Rzeszowie, gdzie ceny w styczniu pozostały bez zmian na poziomie 8 900 zł za m². Mniej więcej taki poziom utrzymuje się tam już od września. Podobna sytuacja jest też w Katowicach. Bardzo stabilne ceny w tym okresie były też w Sosnowcu i Częstochowie. Od września wzrosty zaledwie o 3%. Skoro boom w końcówce roku miał tak ograniczony wpływ na ceny w tych czterech miastach, to obecnie, przy dużo niższym popycie, bardzo mało prawdopodobne są dalsze wzrosty w tych miastach.

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2024 r.

Wróćmy jednak do informacji, że w styczniu w 11 z 17 miast ceny wciąż rosły. Warto pamiętać, że dotyczy to cen ofertowych, które odzwierciedlają przede wszystkim nastroje sprzedających. Ci wciąż są optymistycznie nastawieni. Ewidentnie liczą, że sprzedadzą swoje mieszkania po cenach nieco wyższych niż w boomie z końca roku, gdy kończył się program „Bezpieczny kredyt 2%”. Inne wskaźniki sugerują jednak, że ich oczekiwania mogą się nie spełnić.

Przybywa ofert sprzedaży

Pierwszym czynnikiem, który sygnalizuje pogorszenie sytuacji, jest znaczący przyrost liczby ofert. Liczba nowo dodanych unikalnych (po usunięciu duplikatów) ofert sprzedaży mieszkań w styczniu (45,7 tys.) była o prawie 22% wyższa niż w grudniu. Podobne liczby nowych ofert trafiały na rynek już wcześniej (np. październik 2023 r. – 42,3 tys., listopad 2023 r. – 44,7 tys.), ale wtedy szybko znikały za sprawą ogromnego popytu ze strony uczestników programu BK2%. Dlatego wtedy nie miało to negatywnego wpływu na ceny.

Teraz sytuacja jest zupełnie inna. Popyt jest niewielki, więc nowe oferty coraz bardziej podnoszą liczbę aktywnych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ofert sprzedaży mieszkań na portalach. W styczniu było ich już 112 tysięcy. Dla porównania, średnia liczba unikalnych ofert w 17 analizowanych przez nas miastach w ostatnich latach wynosiła ok. 105 tys., a spowolnienie spowodowane podwyżkami stóp procentowych spowodowało, że w marcu 2023 r. liczba takich ofert osiągnęła szczyt na poziomie 117 tys. Minął dopiero miesiąc od momentu zakończenia BK2%, a już jesteśmy powyżej średniej pod względem liczby dostępnych ofert sprzedaży. W kolejnych miesiącach możemy szybko zbliżyć się do poziomu sprzed roku.

Na kupca trzeba czekać coraz dłużej. Inny wskaźnik, który pokazuje tę mniej optymistyczną perspektywę, to średni czas ekspozycji ofert. Ten od dwóch miesięcy się wydłuża i wynosi średnio 89 dni. Obecnie jest na poziomie z września-października 2023 r., więc jest jeszcze na w miarę dobrym poziomie. Jest tak jednak dlatego, że to dane ze stycznia, czyli po zaledwie miesiącu od zakończenia BK2%. W kolejnych miesiącach ten wskaźnik zapewne nadal będzie rósł ze względu na znaczący spadek popytu.

Popyt jest niski, ponieważ obecnie nie ma już programu dopłat do kredytów hipotecznych. Natomiast zwykłe kredyty wciąż mają dość wysokie oprocentowanie, które wynosi średnio 7,64% w przypadku ofert ze stałym oprocentowaniem i 20% wkładu własnego. Poza tym, wiele osób odkłada decyzję o zakupie w oczekiwaniu na nowy program dopłat.

Oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych udzielanych w lutym 2024

(kredyt na 300 tys. zł, klient bez relacji z bankiem)

Spadek ze szczytu w kredytach hipotecznych

Mylące w tym kontekście mogą być najnowsze dane BIK, według których w styczniu banki wypłaciły kredyty hipoteczne na rekordową kwotę 10,2 mld zł. To oczywiście wynik wniosków kredytowych składanych jeszcze pod koniec ubiegłego roku. Ponadto jest to też efekt znacznego wzrostu cen mieszkań. Z kolei liczba wniosków złożonych w styczniu (22,5 tys.) jest o prawie połowę mniejsza niż w grudniu. Wpłynie to jednak na wartość wypłaconych kredytów dopiero w marcu. W lutym wciąż mogą być uruchamiane kredyty z programu BK2%, o które wnioskowano w grudniu.

Trzeba jednak dodać, że choć liczba wniosków w styczniu mocno spadła w porównaniu z grudniem, to nie jest aż tak tragiczna jak przed rokiem. Wtedy było ich zaledwie 13,2 tys. Efekt BK2% zaczął bowiem działać dopiero wiosną. Z kolei w tym roku zapowiedź nowego programu już podgrzewa rynek.

Co to wszystko oznacza?

Widać, że popyt nie jest już aż tak mocny jak w drugiej połowie 2023 r. Ofert przybywa i „wiszą” na portalach zauważalnie dłużej. Z drugiej jednak strony ceny w ogłoszeniach cały czas wzrastają. Jak długo taki stan może się utrzymywać? Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku czynników, z których najważniejsze w najbliższym czasie to kształt nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych, sytuacja na rynku najmu i poziom stóp procentowych.

Bez nowego stymulanta w postaci kolejnego programu dopłat, rynek czekałoby mocne wyhamowanie. Wiele wskazuje bowiem na to, że w tym roku stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie lub spadną tylko minimalnie. Wysokie ceny mieszkań w połączeniu z dość wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych i brakiem dopłat oznaczałoby niewielki popyt ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Ponadto pogarsza się sytuacja na rynku najmu. Uczestnicy BK2% stopniowo zwalniają najmowane mieszkania i przenoszą się do własnych. Może się to przełożyć na mniejsze zakupy inwestycyjne, a być może nawet wyprzedaż części mieszkań kupionych z myślą o wynajmie. Spadki cen w tym scenariuszu byłyby niemal pewne.

Zmiany w „Mieszkaniu na start”

Całkowity brak programu dopłat wydaje się jednak mało prawdopodobny. Zapewne wejdzie w życie, choć może się to wydarzyć później niż w połowie roku. Nie wiadomo również jakie będą jego ostateczne warunki. W ostatnim czasie pojawiła się informacja, że program będzie skierowany tylko do osób będących na granicy zdolności kredytowej. Brak jednak precyzyjnych informacji co to dokładnie znaczy. Dopóki nie będą znane ostateczne warunki, to potencjalni uczestnicy będą wstrzymywać się z decyzją o zakupie, licząc że jednak otrzymają dopłaty.

Zwlekanie tworzy kumulację popytu i ryzyko kolejnego skoku cen mieszkań
Im dłużej będzie trwała niepewność co do ostatecznych warunków i czas oczekiwania na wejście programu w życie, tym większa powstanie kumulacja popytu. Jeśli ktoś posiada zdolność kredytową, pozwalającą uzyskać zwykły kredyt, ale spełnia wymogi zapowiadanego programu, to będzie wolał poczekać. Teoretycznie niższy popyt powinien doprowadzić do spadku cen, ale to nie nastąpi, jeśli sprzedający wiedzą, że popyt za chwilę się pojawi. Gdy w końcu program ruszy, to nagłe uwolnienie skumulowanego popytu, połączone z dopłatami, spowoduje kolejny wzrost cen.

Wzrost cen może się pojawić nawet, jeśli program zostanie mocno ograniczony

Nawet, gdyby program został ograniczony tylko do osób o niskich dochodach, to i tak może wywołać wzrost cen mieszkań. Załóżmy, że para chce kupić mieszkanie. Obecnie nie dokonają zakupu, ponieważ wiadomo, że za kilka miesięcy będzie można uzyskać na to dopłaty. Nawet jeśli program zostanie zmieniony i nie spełnią jego wymogów, to i tak prawdopodobnie dokonają zakupu, korzystając ze zwykłego kredytu. Po pierwsze, to efekt psychologiczny – decyzja o zakupie została już podjęta. Po drugie, będą obawiali się, że czekanie spowoduje, że będą musieli zapłacić za mieszkanie jeszcze więcej, ponieważ ceny po raz kolejny wywindują osoby, które dostaną dopłaty. Wielu kupujących w tym samym momencie to prosta recepta na wzrost cen.

Dane NBP pokazują, że ceny mieszkań nie wzrosły aż tak mocno, jak się wydawało

Na koniec nie sposób nie wspomnieć o danych opublikowanych w tym miesiącu przez NBP. Te dotyczą cen ofertowych i transakcyjnych w IV kw. 2023 r. w największych miastach Polski. Pierwsze są w dużym stopniu spójne z tym, co publikowaliśmy w poprzednich miesiącach. Według NBP, ceny ofertowe w 7 największych miastach wzrosły o 16% na rynku pierwotnym i 18% na rynku wtórnym.

Zdecydowanie ciekawsze są dane o cenach transakcyjnych, które pokazują faktyczny obraz sytuacji na rynku, a nie ten kreowany przez sprzedających. Ceny w zawieranych transakcjach wzrosły znacząco, ale w dużo mniejszym stopniu niż wynikało to z ofert sprzedaży. W 7 największych miastach ceny nowych mieszkań wzrosły o 11% rok do roku, a na rynku wtórnym tylko o 5,5%.

Szczególnie zaskakujące są bardzo niewielkie zmiany na rynku wtórnym w Gdańsku (+2% rok do roku) oraz Warszawie (+2,2% rok do roku). Na rynku pierwotnym z kolei zaskoczyła Gdynia, gdzie ceny rok do roku wzrosły jedynie o 0,8%, oraz Kielce i Szczecin, gdzie w trakcie roku ceny spadły odpowiednio o 0,9% i 2,4%.

Przyczyną niższych wzrostów cen transakcyjnych może być „efekt przesunięcia”

Warto jednak przypomnieć, że porównanie cen transakcyjnych do ofertowych z tego samego okresu może prowadzić do niewłaściwych wniosków. Ceny transakcyjne w IV kw. 2023 r. częściowo wynikają z finalizacji transakcji, których warunki zostały uzgodnione kilka miesięcy wcześniej. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego na kredyt, czas oczekiwania w drugiej połowie roku wynosił od 2 do 3 miesięcy. Dla rynku wtórnego bardziej miarodajnym może być porównywanie cen transakcyjnych z IV kw. do cen ofertowych z III kwartału.

W przypadku rynku pierwotnego sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana. Nierzadko się zdarza, że oferta pojawia się na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Gdy deweloper znajduje nabywcę gotowego podpisać umowę rezerwacyjną, oferta znika z portali. Do momentu podpisania umowy końcowej (przenoszącej własność) może minąć nawet kilka lat, w trakcie których powstaje budynek.

Za sprawą takiego „efektu przesunięcia” wzrosty cen z drugiej połowy 2023 r. mogą zostać uwidocznione w danych o cenach transakcyjnych dopiero w 2024 r. Może się więc okazać, że pomimo obecnego zastoju na rynku, dane o cenach transakcyjnych w pierwszym półroczu 2024 mogą pokazywać mocne wzrosty.

Przeciętne transakcyjne ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. wg. NBP

Według GUS inflacja w styczniu spadła do poziomu 3,9%. Jest to znacząca zmiana w porównaniu z 18,4%, które odnotowano w lutym 2023 roku. Z wyliczeń Expandera wynika, że ten spadek inflacji sprawił, że po raz pierwszy od 5 lat lokaty bankowe przyniosły zyski w ujęciu realnym. Oznacza to, że kwota jaką bank wypłacił z lokaty (wraz z odsetkami) pozwala kupić więcej produktów i usług niż kwota, jaka została wpłacona na lokatę.

Według danych NBP w styczniu 2023 roku średnie oprocentowanie nowo zakładanych lokat wyniosło 6,04%. Osoby, które założyły wtedy lokatę z taką stawką, otrzymały odsetki w wysokości 4,89%. Część zysku pochłonął bowiem podatek. Inflacja od stycznia 2023 do stycznia 2024 roku wyniosła 3,9%. W rezultacie realne oprocentowanie było dodatnie i wyniosło 0,96%. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia od pięciu lat.

Po raz ostatni realne oprocentowanie lokat było dodatnie w przypadku tych kończących się w lutym 2019 roku. Później sytuacja na rynku systematycznie się pogarszała. Najtrudniejszy czas dla oszczędzających to okres od kwietnia 2022 do kwietnia 2023 roku, kiedy to zakończone lokaty przynosiły ponad 10% straty w ujęciu realnym. W październiku 2022 roku strata osiągnęła niemal 15%.

Niestety wydaje się, że korzystny dla oszczędzających stan rzeczy nie utrzyma się długo. Prognozy wskazują, że w drugiej połowie roku inflacja wzrośnie i pod koniec roku może przekroczyć 7%. Tymczasem oprocentowanie lokat obniża się. Według najnowszych danych NBP, w grudniu średnie oprocentowanie wyniosło 4,41%. Jeśli prognoza inflacji się sprawdzi, to realne oprocentowanie spadnie do -3,2%. To by oznaczało powrót do sytuacji, gdy bank wypaca nam wyższą kwotę niż wpłaciliśmy na lokatę, ale można za nią kupić mniej towarów i usług.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Rynek najmu osiągnął stan, który można porównać do równowagi. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 r. stawki najmu były bardzo zbliżone do poziomów z IV kwartału 2022 r. Oczywiście, w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Na przykład najem małego mieszkania w Sosnowcu zdrożał aż o 10% r/r, a średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie o 8,5%. Na drugim biegunie mamy spadki o ponad 7% dla średnich i dużych mieszkań w Łodzi oraz dużych mieszkań we Wrocławiu. Policzyliśmy również, jak wygląda porównanie stawek najmu z ratą kredytu udzielanego w ramach programu „Mieszkanie na start”. W przypadku większych rodzin rata niemal zawsze będzie niższa niż koszt najmu. Z kolei dla singla rata będzie niższa tylko w 5 z 17 badanych miast. Wpływ na rynek najmu będzie więc bardzo różny w zależności od miasta i rodzaju uczestnika programu.

Pod koniec grudnia pisaliśmy, że trudno ocenić, czy rok zakończy się wzrostem czy spadkiem stawek najmu, ponieważ w listopadzie 2023 r. były one bardzo zbliżone do poziomu z grudnia 2022 r. Dane grudniowe przyniosły jednak wzrosty, które spowodowały, że roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9%. Dużą zasługę w tym ma Rzeszów, w którym przeciętny koszt najmu w grudniu był aż o 18% wyższy niż przed rokiem. Znaczące wzrosty odnotowaliśmy również w Szczecinie (8% r/r) i Białymstoku (7% r/r). W pozostałych badanych miastach mamy do czynienia z ewidentną stabilizacją, ponieważ zmiany roczne są zazwyczaj minimalne.

Dane miesięczne mogą cechować jednak spore wahania, dlatego też przeanalizowaliśmy także dane kwartalne, w rozbiciu na segmenty małych (do 35 m2), średnich (35-60 m2) i dużych mieszkań (powyżej 60 m2).

Stawki małych mieszkań zbliżone do poziomu sprzed roku

W przypadku małych lokali stawki w IV kwartale były zbliżone do poziomu sprzed roku, ze średnią zmianą wynoszącą 0,7% r/r. Po dokładniejszej analizie widać, że był to rok przeplatany wzrostami i spadkami. Ostatni kwartał to zdecydowana przewaga tych drugich. Porównując stawki w IV kw. 2023 r. do III kw. 2023 r., odnotowaliśmy spadki aż w 11 z 17 miast, ze średnią zmianą wynoszącą -1,2% kw./kw. Nie należy jednak wyciągać z tych zmian zbyt daleko idących wniosków, ponieważ ten kwartał obejmował październikowe i listopadowe spadki oraz grudniowe wzrosty. Na razie nie ma więc podstaw do twierdzenia, że okres stabilizacji się skończył.

Jeśli chodzi o zmiany stawek dla małych mieszkań w poszczególnych miastach, to największe wzrosty roczne odnotowaliśmy w Sosnowcu (10% r/r) i Katowicach (7,8% r/r). W tym gronie znalazłby się zapewne również Rzeszów, ale liczba ogłoszeń o wynajmie małych mieszkań w IV kw. 2022 r. była tam mniejsza niż 100. Zgodnie z zasadami naszego raportu, w takiej sytuacji nie podajemy danych, uznając je za zbyt mało wiarygodne.

Jeśli chodzi o największe spadki, to wyraźnie wyróżniają się Łódź i Wrocław, gdzie koszt najmu małych mieszkań spadł tam odpowiednio o 5,8% r/r i 4,6%.

W Rzeszowie stawki najmu średniej wielkości mieszkań wzrosty aż o 8,5%

Na rynku najmu lokali średniej wielkości również mamy do czynienia ze stawkami, które są bardzo zbliżone do poziomu sprzed roku, z przeciętną zmianą wynoszącą -0,4% r/r. W poszczególnych miastach zdarzały się jednak znaczące zmiany. Największe wzrosty kosztów najmu odnotowaliśmy w Rzeszowie (8,5%), Radomiu (5,6%) oraz Sosnowcu (4,9%). Z kolei największe spadki stawek najmu pojawiły się w Łodzi (7,8%), Częstochowie (6,8%) oraz Toruniu (4,6%).

Najem dużych mieszkań we Wrocławiu i Łodzi staniał o ponad 7%

W przypadku dużych mieszkań stawki najmu w IV kw. 2023 r. również były zbliżone do poziomu sprzed roku. Średnia zmiana wyniosła -0,1% r/r. W części badanych miast pojawiły się jednak znaczące zmiany. Największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-7,5% r/r) oraz Łodzi (-7,1% r/r). Z kolei największe wzrosty kosztów najmu dotyczą Bydgoszczy (4,9% r/r) oraz Torunia (4% r/r).

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Rata kredytu na start a koszty najmu

Na przyszłość rynku najmu wpływ będzie miał również nowy program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%”. Poprzedni program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego były więc bardzo łatwe. W przypadku nowego programu sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna.

Nowy program przyznaje tym wyższe dopłaty, im większa jest liczba osób w gospodarstwie domowym uczestników. Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu aż w 16 z 17 badanych miast. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, kupowanego po przeciętnej cenie, za preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków, o którym więcej napiszemy poniżej.

Na drugim biegunie jest singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 m2. W jego przypadku rata niższa niż koszt najmu będzie obowiązywała tylko w 5 z 17 miast. Z kolei dla pary bez dzieci, kupującej mieszkanie o powierzchni 50 m2, „Mieszkanie na start” będzie korzystniejsze niż najem w 10 z 17 badanych miast.

Opisane różnice w wynikach różnych grup uczestników to efekt dwóch czynników. Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu na start. Ponadto, im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem.

Porównanie pierwszej raty w Mieszkaniu na start i kosztu najmu

Zasady programu powodują nietypowe wyniki w Krakowie

W naszym zestawieniu Kraków wyróżnia się jako jedyne miasto, w którym rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10%. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30%, kwota jest zwiększana o 20%.

Obecnie nie wiadomo dokładnie jak tą regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną z wskaźników dla wszystkich regionów Polski.

Wskaźnik w Zielonej Górze czy Olsztynie jest wyższy niż w Krakowie

Średni wskaźnik przeliczeniowy w Krakowie w I kw. 2024 r. wynosi 7 522,50 zł, co jest zadziwiająco niskim poziomem w porównaniu do cen mieszkań obowiązujących w tym mieście. Dla porównania wyższy wskaźnik obowiązuje np. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Olsztynie czy gminach sąsiadujących z Wrocławiem.

Niski poziom wskaźnika sprawia, że w Krakowie kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem prawdopodobnie nie zostanie podwyższona. Z kolei uczestnicy programu w Warszawie i Wrocławiu prawdopodobnie skorzystają z maksymalnej podwyżki o 20%. To dlatego w naszych wyliczeniach rata w Krakowie jest nieco wyższa niż w Warszawie, mimo że stolica ma wyższe ceny mieszkań.

Rentowność najmu spadła

Na koniec zostawiliśmy wyliczenia dotyczące rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność ta spada w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz stabilizacją stawek najmu. Żeby kupić mieszkanie trzeba więc płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.

Dużo wyższy od zysku z najmu był wzrost wartości mieszkania

Należy jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko około 5% netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości swojej nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16%.

Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Wreszcie wiadomo, jak zachowywały się ceny mieszkań w 2023 r. w poszczególnych segmentach rynku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niemal w identycznym stopniu zdrożały małe (o 15,3%) i średnie mieszkania (o 15,8%). Zauważalnie słabiej drożały duże lokale, notując wzrost o 12,5%. To prawdopodobnie efekt ograniczenia maksymalnej kwoty „Bezpiecznego kredytu 2%” do 600 000 zł. Rekordowe wzrosty odnotowaliśmy w przypadku średniej wielkości mieszkań w Krakowie, gdzie przeciętna cena za m2 wzrosła aż o 35% r/r (z 10 854 zł do 14 655 zł). W rezultacie ceny w tym segmencie w Krakowie są już bardzo blisko stawek warszawskich. Te informacje skłaniają do refleksji: czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć i kiedy zaczną spadać. Dlatego przedstawiamy czynniki, które będą kluczowe dla rynku w najbliższym czasie.

Na początku stycznia podsumowaliśmy rok 2023. Już wiemy, że był to rok dynamicznych wzrostów. Aktualizacja raportu o dane grudniowe jedynie „podkręciła” i tak już rekordowe wskaźniki. Grudniowy wzrost o 2,69% m/m na pierwszy rzut oka może nie wydawać się duży, ale warto pamiętać, że była to zmiana w ciągu zaledwie jednego miesiąca. Dodając ten element do zmian we wcześniejszych miesiącach 2023 r., uzyskujemy wzrost nie o 13%, jak wynikało z danych listopadowych, ale aż o 16%.

Przyczyną tak mocnych wzrostów w końcówce roku była informacja o wyczerpywaniu się pieniędzy na dopłaty, wypłacane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” (BK2%). Ta informacja spowodowała, że osoby, które planowały skorzystać z programu, rzuciły się do poszukiwania mieszkania, aby jeszcze zdążyć skorzystać z dopłat. Tymczasem na rynku było już niewiele odpowiednich lokali. Skok popytu w sytuacji ograniczonej podaży spowodował mocny wzrost cen.

W ubiegłym roku w programie „Bezpieczny kredyt 2%” największą popularnością cieszyły się mieszkania średniej wielkości, które w naszym raporcie definiujemy jako mające metraż od 35 do 60 m2. Ta popularność wynikała z tego, że wśród uczestników dominowali single (udział około 60%). Ci zwykle kupowali lokale o powierzchni około 50 m2. Większe mieszkania, nieznacznie przekraczające 60 m2, preferowały małżeństwa. Udział par był jednak zdecydowanie mniejszy.

Szalone wzrosty średniej wielkości mieszkań w Krakowie

Wspomniana popularność przełożyła się na ceny średniej wielkości mieszkań, które wzrosły o 15,8% r/r, a więc mocniej niż małe i duże lokale. Rekordzistą w tym segmencie jest Kraków, gdzie tego typu mieszkania zdrożały aż o 35%. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław (23%) i Katowice (23%). Wzrosty poniżej 10% odnotowaliśmy tylko w Gdańsku (4%), Radomiu (6%), Rzeszowie (7%) i Sosnowcu (9%).

Małe mieszkania zdrożały przeciętnie o 15,3% r/r

Wzrost cen małych mieszkań (do 35 m2) również był bardzo mocny i wyniósł 15,3% r/r. Przyczyny wzrostów były bardzo podobne jak w przypadku średniej wielkości lokali. Cieszyły się one dużym zainteresowaniem, ponieważ zwykle spełniały warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Największe podwyżki w tym segmencie również odnotowaliśmy w Krakowie (28%), a na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (24%), Warszawa (23%) i Wrocław (20%). Z kolei najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Rzeszowie (1,6%).

Duże mieszkania zdrożały „tylko” o 12,5%

Segment dużych mieszkań (powyżej 60 m2) był nieco mniej rozgrzany niż małe i średnie lokale, ale wzrosty również były imponujące. Przeciętnie w badanych miastach ceny wzrosły o 12,5%. W tym przypadku również największe wzrosty pojawiły się w Krakowie (24%). Na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (21%), Poznań (20%) i Wrocław (19%). Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Gdyni (0,9%).

Kraków goni Warszawę – tylko 6% różnicy

Opisane mocne wzrosty w Krakowie spowodowały, że ceny w tym mieście bardzo zbliżyły się do poziomu w Warszawie. Szczególnie jest to widoczne w segmencie średniej wielkości mieszkań. Tam różnica w cenie za m2 jest już mniejsza niż 1000 zł. W Warszawie przeciętna cena wynosi bowiem 15 539 zł, a w Krakowie 14 655 zł. W ujęciu procentowym oznacza to, że stolica jest tylko o 6% droższa niż Kraków w segmencie średniej wielkości mieszkań. Dla dużych mieszkań różnica ta wynosi 8%, a dla małych 12%.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. i zmiany od IV kw. 2022 r.

Czy czekają nas dalsze wzrosty cen mieszkań?

Jeśli chodzi o sytuację na rynku w 2024 r., to kluczowe będą trzy elementy: poziom stóp procentowych, poziom wynagrodzeń oraz ostateczny kształt programu „Mieszkanie na start”. Obecnie wydaje się, że wszystkie te czynniki mogą stymulować rynek i prowadzić do dalszego wzrostu cen w dużych miastach.

Obniżki stóp procentowych poprawią dostępność kredytów hipotecznych, podniosą dostępną kwotę i obniżą raty. Kluczowe będzie jednak to, jak mocne będą te obniżki. Tu jednak istnieją duże rozbieżności w ocenach. Kontrakty terminowe FRA przewidują, że pod koniec roku stopy procentowe mogą wynosić około 5%. To oznaczałoby zauważalną poprawę parametrów kredytów hipotecznych. Wciąż jednak oprocentowanie byłoby dość wysokie, ponieważ spadłoby prawdopodobnie do około 6,5%. Należy jednak dodać, że są też prognozy mówiące o tym, że w tym roku stopy mogą pozostać bez zmian.

Para z minimalnym wynagrodzeniem dostanie około 400 000 zł kredytu
Ceny mieszkań i ruch na rynku w dużej mierze zależą również od poziomu wynagrodzeń oraz od tego, ile osób stać na zakup mieszkania. W tym roku wynagrodzenia mają nadal rosnąć. Szczególnie będzie to zauważalne w przypadku wynagrodzenia minimalnego, którego kwota netto wzrosła od stycznia do 3221 zł, czyli aż o 18% r/r. W rezultacie para z takimi dochodami ma łączny dochód 6 442 zł. Jeśli nie mają dzieci, to w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt (standardowy, bez dopłat) na około 400 000 zł. Rosnące wynagrodzenia również będą czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań.

Czy Mieszkanie na start podbije ceny mieszkań?

Dalszemu wzrostowi cen może sprzyjać także wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie na start”. Obecnie trudno jeszcze ocenić jego wpływ. Znamy bowiem tylko wstępne założenia, które mogą się jeszcze zmienić. Znane dziś parametry wydają się być nieco bardziej restrykcyjne niż w przypadku poprzednika, czyli „Bezpiecznego kredytu 2%”. Ewentualne wzrosty nie powinny więc już tak duże.

Szczególnie wyraźnie różnicę widać w przypadku singli, którzy byli największą grupą uczestników poprzedniego programu. W „Bezpiecznym kredycie 2%” dopłaty mogli otrzymać do kwoty kredytu wynoszącej 500 000 zł. W nowym programie dopłaty dla tej grupy mają być wypłacane tylko do kwoty kredytu wynoszącej 200 000 zł. Przy wyższej kwocie nadwyżka będzie oprocentowana jak zwykły kredyt.

W przypadku par wspomniany limit ma być dużo wyższy niż dla singli i ma wynieść 400 000 zł. Z drugiej jednak strony będzie zdecydowanie mniejszy niż 600 000 zł, które obowiązywało w BK2%. Programy mają jednak wiele różnic (poziom oprocentowania, limity dochodowe itp.). Wynik porównania z poprzednim programem będzie więc bardzo różny w zależności od sytuacji uczestnika.

To co wydaje się prawdopodobne – z nowego programu zapewne częściej będą korzystać pary niż single. To z kolei przeniesie popyt z mieszkań małych i średnich na średnie i duże.

Różnice między „Bezpiecznym kredytem 2%”, a „Mieszkaniem na start”

Czy jest szansa na spadek cen mieszkań?

W najbliższym czasie możliwy wydaje się jedynie niewielki spadek cen, ale tylko w części miast, gdzie były bardzo mocne wzrosty. Ponadto szansa na to może się pojawić raczej w pierwszej połowie roku, kiedy popyt będzie mniejszy. Warto jednak dodać, że kryzysy zwykle przychodzą niespodziewanie. Bardzo trudno jest je przewidzieć. Czynnikiem, który mogłyby doprowadzić do znaczących spadków cen mieszkań jest np. znaczący wzrost bezrobocia wywołany szybkim rozwojem sztucznej inteligencji. Bardziej prawdopodobne jest jednak to, że jeśli dojdzie do mocnych spadków, to wywoła je jakiś inny, wcześniej niezauważony lub ignorowany czynnik.