Tagi:

NBP opublikował najnowsze dane na temat cen transakcyjnych w IV kw. 2020 r. Expander zwraca uwagę, że pomimo pandemii nowe mieszkania zdrożały średnio o 7,5% r/r. Aż w 11 z 17 miast stawki osiągnęły rekordowe poziomy. Dla przykładu w Katowicach średnia cena wyniosła 7 246 zł za m2, czyli po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 7000 zł. Używane lokale również zdrożały, ale w nieco mniejszym stopniu (o 6,7%). Mimo tych wzrostów dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż jeszcze szybciej rosły wynagrodzenia. Żeby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 potrzeba bowiem 102 średnie pensje netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji.

Nowe mieszkania zdrożały we wszystkich miastach
Gdy rozpoczęła się pandemia, pojawiły się opinie, że może ona wpłynąć na znaczący spadek cen mieszkań. Nowe lokale taniały jednak tylko w II kw. 2020 r., kiedy z powodu pandemii przez chwilę nie mogliśmy nawet wyjść na spacer do parku czy lasu. Najnowsze dane za IV kwartał 2020 r. pokazują, że ubiegły rok zakończył się wzrostem o 7,5% r/r. W niektórych miastach stawki rosły w dwucyfrowym tempie. Największe wzrosty w ubiegłym roku miały miejsce w Lublinie (15% r/r), Zielonej Górze (14%) i Kielcach (12%). Rekordowo wysokie stawki pojawiły się natomiast w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Zielonej Górze, a więc w 11 z 17 badanych miast. Nie było natomiast miasta, w którym ceny nowych mieszkań spadły. Najmniejszy wzrost miał miejsce w Gdyni (+1% r/r).

Używane mieszkania minimalne staniały tylko w Opolu
Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała podobnie, choć skala wzrostów była nieco mniejsza. Indeks hedoniczny, który pokazuje jak zmieniły się ceny przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale, wzrósł średnio o 6,7%. Największe wzrosty tego indeksu miały miejsce w Poznaniu (+12% r/r), Katowicach (+11%) i Lublinie (+10%). Nieco taniej było jedynie w Opolu, gdzie stawki spadły o -0,5% r/r.

Ceny transakcyjne w IV kw. 2020 r.

Dlaczego ceny mieszkań rosną
Przed kryzysem na rynku nieruchomości i spadkami cen uchroniły nas dwa elementy – rekordowo niskie stopy procentowe i dość dobra sytuacja na rynku pracy. Obniżki stóp wprowadzone przez NBP sprawiły, że znacząco spadło oprocentowanie zarówno spłacanych już kredytów hipotecznych, jak i tych dopiero udzielanych. Jednocześnie oprocentowanie lokat bankowych spadło do zaledwie 0,5%. Zachęcało to do wypłacania pieniędzy z banków i inwestowania m. in. w nieruchomości.

Ważne jest również to, że w czasie pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. wyniosło 3,3% i było drugim najniższym w UE. Oczywiście wiele branż mocno ucierpiało z powodu pandemicznych ograniczeń. Nie pojawiły się jednak masowe problemy ze spłatą kredytów hipotecznych czy konieczność wymuszonej sprzedaży mieszkań.

Mimo wzrostów cen dostępność mieszkań wraca do normy
Dość dobra sytuacja na rynku pracy sprawiła, że w 2020 r. wynagrodzenia wzrosły nawet mocniej niż ceny mieszkań. Dzięki temu ponownie poprawiła się dostępność mieszkań. W IV kwartale, w przypadku siedmiu największych miast, do zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2 na rynku wtórnym potrzeba było 102 średnich pensji netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji. Dla porównania w czasie boomu w 2007 r. było to aż 180 pensji, a od początku 2013 r. jest to średnio ok. 100 pensji. Po okresie nieco gorszej dostępności mieszkań wróciliśmy więc mniej więcej do normalności.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

NBP opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w największych miastach. Zgodnie z przewidywaniami Expandera ceny pozostały stabilne. W przypadku nowych lokali stawki w II kwartale spadły o nieco ponad 1% w porównaniu do I kwartału. Największe obniżki dotyczą Rzeszowa (-5%), Warszawy (-4%) i Wrocławia (-4%). Większe wzrosty pojawiały się jedynie w Krakowie (+4%). Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała odwrotnie, bo ceny minimalnie wzrosły (o +2%). Warte odnotowania spadki pojawiały się jedynie w Zielonej Górze (-2%). W większość miast ceny wzrosły, a najbardziej w Opolu (+10%), Poznaniu (+6%) i Rzeszowie (+5%). Kluczowe dla rynku nieruchomości będą jednak dopiero najbliższe miesiące.

Po raz kolejny okazało się, że deweloperzy znacznie szybciej niż sprzedający na rynku wtórnym reagują na zmiany sytuacji. Próbując utrzymać sprzedaż godzili się na obniżki cen transakcyjnych. Co prawda spadki nie były wysokie, ale warto pamiętać, że części ustępstw nie widać w cenach np. oferowania darmowego miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej. Ciekawe jest również to, że w czasie, gdy spadły ceny transakcyjne, to nieco wzrosły ceny w ofertach. W rezultacie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w siedmiu największych miastach wyniosła aż 11%. Po raz ostatni z tak dużą różnicą mieliśmy do czynienia w 2013 r.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda inaczej. Osobom, które sprzedają mieszkanie raz czy dwa razy w życiu zwykle trudno jest pogodzić się tym, że uzyskają kwotę o kilkadziesiąt tysięcy mniejszą niż planowali. Tu więc ceny nie spadły. Takie osoby często też zbyt wysoko wyceniają swój lokal, przez co później muszą pogodzić się ze znaczną obniżką. W II kwartale różnica między ceną ofertową i transakcyjną w siedmiu największych miastach wynosiła 15%. To jeszcze więcej niż na rynku pierwotnym, choć należy dodać, że jeszcze w pierwszym kwartale było to aż 19%.

Choć na rynku pierwotny ceny spadły, a na wtórnym wzrosły, to droższe zwykle są wciąż nowe mieszkania. Jest od tej zasady kilka wyjątków. Najważniejszym jest Warszawa, w której już od 3 lat średnia cena używanych mieszkań jest wyższa od nowych. W II kwartale ta różnica wyniosła 5%, a wiec była zdecydowanie wyższa niż w poprzednich kwartałach. Podobna sytuacja ma miejsce w Rzeszowie, gdzie na rynku wtórnym trzeba było zapłacić aż o 12% drożej niż za nowy lokal. Do tej grupy wyjątków dołączył też Lublin, gdzie było to 5% różnicy. W pozostałych 14 miastach analizowanych przez NBP drożej niż za używane trzeba było zapłacić za nowe mieszkanie. Rekordzista są w tym zakresie Kielce, gdzie na rynku pierwotnym jest aż o 28% drożej niż na wtórnym.

Największe spadki w Rzeszowie i Warszawie
Warto również krótko wspomnieć o sytuacji w Warszawie, czyli największym rynku w Polsce. Ceny transakcyjne nowych mieszkań spadły tam w ciągu kwartału o niemal 4%. Gorzej było jedynie w Rzeszowie, gdzie spadły o 5%. Na warszawskim rynku wtórnym sytuacja również wygląda słabo. Średnia cena transakcyjna co prawda wzrosła, ale minimalnie, bo o 0,7%. Gorzej było tylko w Zielonej Górze (-2%), Bydgoszczy (-1%) i Białymstoku (0%)

Co dalej z cenami mieszkań
Pesymiści uważają, że ceny spadną ze względu na spadek popytu na mieszkania. Z jednej strony popyt zwykłych ludzi obniżałyby obawy o utratę pracy czy słaba dostępność kredytów hipotecznych. Jednocześnie miałby spaść popyt inwestycyjny związany ze zmniejszeniem się liczby chętnych do najmu mieszkań. Optymiści liczą natomiast, że ceny będą dalej rosły ze względu na bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych. To miałoby skłonić zamożnych inwestorów do wypłacania pieniędzy z banków i kupowania mieszkań. Jednocześnie rekordowo niskie oprocentowanie kredytów miałoby zachęcić do zakupów zwykłych ludzi.

My natomiast utrzymujemy nasze wcześniejsze podejście, czyli w najbliższym czasie najbardziej prawdopodobna wydaje się względna stabilizacja. Dopiero jesienią i zimą rozstrzygnie się walka o to, w którą stronę podążą ceny transakcyjne. Kluczowym czynnikiem będzie oczywiście to, jak mocne będzie drugie uderzenie pandemii. Jeśli będzie bardzo dużo przypadków, to gospodarka na tym ucierpi i zamiast o zakupie mieszkania wszyscy będą myśleli o cięciu kosztów.

Warto też pamiętać o tym, że sukcesywnie kończą się wakacje kredytowe i trzeba zacząć płacić raty kredytowe. Jeśli ktoś kupił mieszanie na wynajem z pomocą kredytu, a ono będzie stało puste, to po kilku miesiącach będzie musiał się poddać i wystawi je na sprzedaż. Duża skala takich wymuszonych sprzedaży z pewnością wpłynęłaby na spadek cen. Dlatego duże znaczenie będą miały np. decyzje studentów, którzy są dużą grupą najemców mieszkań. Im więcej z nich zostanie na kolejny rok akademicki w rodzinnych domach, tym gorzej dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Oczywiście może też być tak, że ponownie Polsce uda się w miarę łagodnie przejść przez drugą falę pandemii. W takim przypadku po okresie stabilizacji mogą powrócić wzrosty cen mieszkań. Patrząc na wnioski o kredyty hipoteczne składane w lipcu i sierpniu widać, że popyt wciąż jest wysoki. Poza tym mamy wciąż bardzo duży deficyt mieszkań szacowany na około 2 miliony lokali. Jeśli dodamy do tego rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, to w przypadku poprawy sytuacji gospodarczej wzrosty cen mieszkań w przyszłym roku są jak najbardziej możliwe. Gdyby do tego doszło, to ich skala nie będzie jednak tak duża jak w 2019 r.

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2020 na rynku pierwotnym

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2020 na rynku wtórnym

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors