Tagi:
Które banki udzielą kredytu mimo umowy o dzieło lub zlecenie
Około milion osób w Polsce pracuje na umowach cywilnoprawnych czyli tzw. śmieciówkach. Nie zawsze wynika to z tego, że pracodawca nie chce podpisać umowy o pracę. Dla przykładu z umów o dzieło chętnie korzystają np. architekci, muzycy, programiści czy dziennikarze. Jest to dla nich korzystne, bo dzięki 50% kosztom uzyskania przychodów płacą niższe podatki. Niestety ma to też pewne wady. Problemy mogą się pojawić np. gdy taka osoba będzie chciała zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania. Expander podpowiada, które banki przychylnie podchodzą do tego rodzaju umów, a które ich nie lubią.
W procesie udzielania kredytu dla banku istotna jest nie tylko wysokość dochodu wnioskodawcy, ale również to, czy dochód jest stabilny. W przypadku kredytu hipotecznego jest to szczególnie istotne, gdyż chodzi o bardzo dużą kwotę i długi okres spłaty. Tymczasem osoby pracujące w oparciu o umowy cywilnoprawne czasami mają nieregularne dochody. Są miesiące, w których zarabiają dużo i takie, gdy bardzo mało. Nawet jeśli co miesiąc otrzymują taką samą czy zbliżoną kwotę, to i tak tego typu praca uznawana jest za mniej stabilną.
Kolejnym problemem są koszty uzyskania przychodu. Najkorzystniejsze pod względem podatkowym są umowy o dzieło z 50% kosztami uzyskania przychodu. Tak wysokie koszty sprawiają, że niski jest dochód wykazywany w PIT, a więc i podatek dochodowy. Ten niski dochód bardzo obniża jednak również dostępną kwotę kredytu. Na szczęście część banków prosi o podanie rzeczywistych kosztów, co sprawia, że dochód przyjmowany do obliczania zdolności kredytowej jest zbliżony do tego, który faktycznie wpływa na konto. Dużo jednak zależy od podejścia banku.
Banki, które nie lubią śmieciówek
Najbardziej radykalne podejście do umów cywilnoprawnych ma ING Bank Śląski. W ogóle nie udziela on kredytów hipotecznych na podstawie dochodów tego typu. Jeśli więc np. mąż ma umowę o pracę, a żona umowę o dzieło, to do obliczania zdolności kredytowej bank przyjmie jedynie pensję męża. Koszty życia uwzględni jednak dla całej rodziny co sprawi, że dostępna kwota będzie bardzo niska lub w ogóle nie uzyskają oni kredytu.
Inne banki, które rygorystycznie podchodzą do takiej formy zatrudnienia to Bank Pekao, Santander, PKO BP i Millennium. W tym pierwszym, gdy jedno z małżonków ma umowę o dzieło z 50% kosztami uzyskania przychodu, to dostępna kwota kredytu będzie niemal 3-krotnie niższa niż w sytuacji, gdyby oboje mieli umowę o pracę.
Tylko cztery zbadane przez nas banki przyznają dokładnie taką samą kwotę kredytu, niezależnie od źródła dochodu naszego przykładowego małżonka. Są to BGŻ BNP Paribas, Euro Bank, mBank i Alior Bank. Zwracamy jednak uwagę, że jeśli chodzi o umowę o dzieło z kosztami 20% czy umowę zlecenie, to wtedy Millennium, Santander i PKB BP mogą zaoferować wyższą kwotę niż Alior. Dużo też zależy od tego jakiej kwoty potrzebujemy. Jeśli chcemy pożyczyć 100 000 zł, to pod uwagę możemy brać wszystkie banki, nawet Pekao.
Uzyskanie kredytu przy umowie cywilnoprawnej wymaga też dostarczenia znacznej liczby dokumentów potwierdzających dochody. Mogą to być np. umowy lub rachunki z okresu ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Za taki okres bank może też wymagać wyciągu z konta, na które wpływa wynagrodzenie. Czasami bank wymaga też dostarczenia PIT-u lub zaświadczenia o dochodach, które powinien wypełnić nasz pracodawca.
Dostępna kwota kredytu w zależności od źródła dochodu
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Listopad 2018
Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku, Warszawie i we Wrocławiu na rynku wtórnym odnotowujemy rekordowe kwoty za m kw. mieszkania. Sytuację na rynku podgrzewa bardzo dobra sytuacja na rynku pracy oraz bardzo tanie kredyty. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z wkładem własnym powyżej 20% jest obecnie najniższe od początku 2016 r.
Najwyższe miesięczne wzrosty we Wrocławiu i w Łodzi
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca największe zmiany cenowe odnotowujemy we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie kupujemy lokale droższe odpowiednio o 3,7 i 3,6 proc. We Wrocławiu za m kw. płacimy średnio 6127 zł, a przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie prawie 370 tys. zł. Stosunkowo niższe procentowe wzrosty dotyczą Warszawy (2,8 proc.), choć tu płacimy już za m kw. ponad 8500 zł. – Warte odnotowania jest, że już ponad 36 proc. transakcji w stolicy przeprowadzana jest w cenach wyższych niż 10 000 zł za m kw. Natomiast ceny niższe niż 6000 zł dostępne są w większości tylko w budownictwie wielkopłytowym np. na Targówku i Białołęce, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Inwestorzy nadal na fali
Obserwowane wzrosty cen to poniekąd zasługa „inwestorów” nabywających mieszkania na wynajem. – Niezależnie od miasta, najczęstszym produktem inwestycyjnym są niewielkie mieszkania położone w dzielnicach zlokalizowanych w bliskiej odległości od centrum miasta. W przypadku największych miast prym wiodą inwestycje deweloperskie. Jednak w przypadku takiego zakupu należy przygotować dość solidną analizę rentowności przedsięwzięcia. Powodem są duże podwyżki cen materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz robocizny, co w perspektywie gruntownego remontu mieszkania ma duże znaczenie dla atrakcyjności inwestycji, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Duża grupa nabywców preferuje natomiast lokale z rynku wtórnego, gdzie koszty remontowe mogą być znacznie niższe, a sam proces przystosowania lokalu do wynajmu trwa krócej niż przy mieszkaniu z rynku pierwotnego.
Kredyty z wysokim wkładem nadal rekordowo tanie
Koniec roku to zwykle czas zmian w ofertach kredytów mieszkaniowych. Banki, które zrealizowały swoje plany w zakresie wartości udzielonych kredytów wprowadzają podwyżki. Te, które chcą pod koniec roku nieco poprawić sprzedaż obniżają marże. Taka może być też przyczyna ostatnio wprowadzanych zmian. – Podwyżkę marż wprowadził PKO BP, a obniżkę Raiffeisen Polbank. Mimo to kredyty z wkładem własnym przekraczającym 20% nadal są najtańsze od czasu wprowadzenia podatku bankowego, czyli od początku 2016 r. Ich średnia marża nadal wynosi bowiem 2,02%. Nieco zdrożały natomiast kredyty z najniższym wkładem, gdyż obniżka w Raiffeisen Polbank niestety ich nie dotyczy, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Nieco poprawiła się dostępność kredytów
Dobrą informacją jest również zatrzymanie się procesu spadku dostępności kredytowej. Przypomnijmy, że zdolność kredytowa spada od maja 2015 r. i w tym czasie zmniejszyła się aż o 30%. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto dostępna kwota kredytu spadła w omawianym okresie z 466 tys. zł do 330 tys. zł. – W minionym miesiącu minimalnie ona wzrosła. Niestety może to być jedynie chwilowa poprawa. Ze względu na prognozy mówiące o spowolnieniu gospodarczym banki wolą zachować ostrożność w tej kwestii. Na większą poprawę raczej nie ma więc co liczyć. Warto jednak dodać, że pomimo, że dostępność kredytów jest dużo gorsza niż 2-3 lata temu, to obecnie cieszą się one ogromnym zainteresowaniem. W dużej mierze wynika to z niskiego bezrobocia, rosnących płac i tego, że kredyty są obecnie bardzo tanie, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2018
W wakacje trudniej o kredyt hipoteczny
W tym roku zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. Do tego w bankach, tak jak we wszystkich innych firmach, trwa teraz sezon urlopowy. To powoduje, że w niektórych przypadkach uzyskanie kredytu ciągnie się nawet 2 miesiące. Co ciekawe, dzieje się to w taki sposób, że nie są przy tym łamane przepisy nakazujące bankom wydanie decyzji kredytowej w ciągu 21 dni. Z obserwacji Expandera wynika, że w lipcu najsprawniej proces kredytowy przebiega w Banku Millennium i BZ WBK.
Starając się o kredyt hipoteczny bardzo ważne jest porównanie ofert pod względem kosztów. Dla przykładu zaciągając kredyt na kwotę 300 000 zł różnica między ofertami poszczególnych banków w łącznym koszcie wynosi ponad 60 000 zł. Nic nam jednak nie pomoże znalezienie najtańszej oferty, jeśli okaże się, że jest ona dla nas niedostępna. Jeśli nasze dochody nie są bardzo wysokie, to powinniśmy zacząć od sprawdzenia swojej zdolności kredytowej i znaleźć banki, które zgodzą się udzielić nam kredytu w takiej wysokości, jakiej potrzebujemy.
Maksymalna dostępna kwota kredytu
Małe szanse na kredyt w 21 dni
W obecnej sytuacji, gdy w bankach trwa okres urlopowy, ale wciąż trafia do nich dużo wniosków, warto wziąć pod uwagę również sprawność procesu rozpatrywania wniosków. Co prawda ustawa o kredycie hipotecznym zobowiązuje wszystkie banki do wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni, ale w praktyce często trwa to znacznie dłużej. W niektórych bankach zdarza się, że od pierwszego zapytania o kredyt do jego wypłaty mijają nawet ponad dwa miesiące. Nie dochodzi jednak do złamania zapisu ustawy. Zgodnie z prawem wspomniany okres 21 dni banki zaczynają liczyć dopiero od momentu, kiedy klient złoży wniosek wraz ze wszystkimi wymaganymi dokumentami. Zanim do tego dojdzie nierzadko mija jednak sporo czasu.
W praktyce to jak szybko i jak łatwo uzyskamy kredyt hipoteczny zależy w dużej mierze od tego, jak wygląda proces rozpatrywania wniosków w danym banku. Duże znaczenie ma przyjazność stosowanych procedur. Kluczowe jest również to czy liczba pracowników uczestniczących w procesie udzielanie kredytów jest na tyle duża, aby poradzić sobie ze zwiększanym zainteresowaniem klientów. Z doświadczeń naszych klientów wynika, że w lipcu pod tym względem najlepiej rodziły sobie Bank Millennium i BZ WBK. Należy jednak dodać, że sprawność rozpatrywania wniosków szybko może się zmienić. Jeśli nagle wielu klientom spodoba się oferta jakiegoś banku, to są w stanie zasypać go wnioskami.
W internecie można znaleźć mnóstwo rankingów porównujących oferty kredytów hipotecznych (np. Raport Metrohouse i Expandera) czy porównywarek (np. www.expander.pl/porownywarka), które w tym pomogą. Niestety zwykle nie znajdziemy tam informacji o tym, w których bankach uzyskanie kredytu jest obecnie utrudnione np. ze względu na duży napływ wniosków. Dlatego bardzo ważne jest, aby nie wnioskować tylko do jednego banku, lecz najlepiej aż do trzech jednocześnie. Warto też skorzystać z pomocy eksperta finansowego, który na podstawie doświadczeń innych klientów będzie mógł podpowiedzieć, gdzie uzyskanie kredytu jest aktualnie utrudnione, a gdzie będzie to najłatwiejsze.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Dostępna kwota kredytu spadnie o jedną trzecią
Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła w październiku stopy procentowe na dotychczasowym, rekordowo niskim, poziomie. Ekonomiści ankietowani przez PAP prognozują jednak, że w drugiej połowie przyszłego roku zobaczymy już podwyżki stóp. To oczywiście przełoży się na wysokość rat kredytowych. Expander zwraca uwagę na jeszcze jeden element – spadek dostępności kredytów. Przez podwyżki, w przyszłości zdolność kredytowa może spaść nawet o jedną trzecią.
Dzięki temu, że kredyty hipoteczne są obecnie bardzo tanie, oraz dość łatwo dostępne. Obecnie banki tak ustawiają swoje kalkulatory, aby rata nowo udzielanego kredytu nie przekraczała 35%-40% dochodu kredytobiorcy (w zależności od banku). Wyższy wskaźnik (np. 50%) mogą uzyskać tylko ci, których dochody są wyraźnie wyższe niż średnia krajowa. Taki sposób wyliczania sprawia, że jeśli oprocentowanie kredytu wynosi 4% i mamy przeciętne dochody, to możemy liczyć na nie więcej niż 378,9 tys. zł kredytu. To oczywiście przy założeniu, że nie spłacamy już jakichś innych zobowiązań.
Obecny poziom stóp procentowych nie zostanie z nami jednak na zawsze. Prawdopodobnie pod koniec przyszłego roku zobaczymy pierwszą podwyżkę, w kolejnych latach mogą być one zdecydowanie wyższe niż dziś. To sprawi, że jeśli wyraźnie nie wzrośnie nasz dochód, to znacznie trudniej będzie nam zaciągnąć kredyt. Gdyby oprocentowanie kredytów wróciło do poziomu z 2012 r., czyli 7%, to dostępna kwota spadłaby o niemal 100 tys. zł. Jeśli natomiast wzrośnie ono do 8%, to kwota będzie niższa o prawie jedną trzecią, czyli prawie 120 tys. zł.
Lepiej nie przesadzać z zadłużaniem
Fakt, że bank pozwala nam się zadłużyć np. na 378 tys. zł wcale nie oznacza, że powinniśmy w pełni tą możliwość wykorzystać. Biorąc pod uwagę, że w najbliższych latach stopy procentowe będą rosły, trzeba się liczyć z tym, że wzrosną również i płacone przez nas raty. Jeśli teraz będzie stanowiła 40% dochodu, to gdy oprocentowanie kredytu wzrośnie do 7%, rata pochłonie już 54% pensji. Lepiej więc nie przesadzać z zadłużeniem.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors