Tag Archives: kredyt hipoteczny


Polski rynek nieruchomości – Styczeń 2018

Choć na rynku wtórnym w większości analizowanych przez ekspertów miast spadają ceny transakcyjne, to nowe mieszkania są coraz droższe. Ta zmiana oferty dotyczy nie tylko największych rynków, czyli Warszawy lub Krakowa. Continue reading

Wynajmowane czy własne – co się bardziej opłaca

Wynajem mieszkania ma wiele zalet, szczególnie istotnych dla ludzi młodych, którzy nie chcą się przywiązywać do jednego miejsca. W pewnym momencie przychodzi jednak potrzeba stabilizacji, czyli posiadania własnego mieszkania czy domu. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Grudzień 2017

Według najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ceny transakcyjne w większości analizowanych miast nie uległy znacznym podwyżkom. Continue reading

Bez dopłaty może być taniej niż z dopłatą

Wiele osób zapewne już przygotowuje się na styczniowe odblokowanie ostatniej puli dopłat wypłacanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Problemem części z nich jest to, że w niektórych miastach, mieszkania w cenach mieszczących się w limicie mają niezbyt dobrą lokalizację. Sprawdziliśmy więc, ile dodatkowo trzeba zapłacić, jeśli chcemy mieszkać bliżej centrum kosztem braku dofinansowania. Z wyliczeń Expandera wynika, że różnica nierzadko wyniesie mniej niż 100 zł miesięcznie. Uwzględniając oszczędności w kosztach dojazdów do pracy, może się okazać, że nieco tańsze będzie mieszkanie bez dopłaty.

W styczniu 2018 r. pojawi się ostatnia szansa na uzyskanie dopłaty przy zakupie mieszkania lub domu. Aby ją uzyskać, warunki programu musi spełnić nie tylko wnioskodawca, ale również kupowany lokal. Cena zakupu nie może być bowiem wyższa niż limit ustanowiony dla danego regionu naszego kraju. Co ciekawe, w niektórych miastach uzyskanie wsparcia będzie bardzo łatwe. Najlepszym przykładem są tu Kielce i Zielona Góra. W ich przypadku średnia cena transakcyjna zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest niższa niż limity obowiązujące w MdM. Do tej grupy prawie udało się dołączyć Bydgoszczy i Olsztynowi, w których ceny są zbliżone do limitów. Warto też wyróżnić Katowice, gdzie bez problemu można uzyskać dopłatę na używane mieszkanie, gdyż limit jest tam aż o 10% wyższy niż średnia cena.

Gdzie najtrudniej o dopłatę
Najtrudniej o dopłatę jest natomiast w Gdańsku, Gdyni, Warszawie i Krakowie. W tych miastach średnia cena transakcyjna jest o ok. 40% wyższa niż obowiązujący limit. To powoduje, że dostępne mieszkania, spełniające warunki programu, mają zwykle nienajlepszą lokalizację. Planując zakup mieszkania w jednym z tych miast warto więc zastanowić się czy nie lepiej kupić mieszkanie bez dopłaty, ale w bardziej atrakcyjnej lokalizacji. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać nieopłacalne. Nie dość, że zapłacimy bowiem więcej, to jeszcze nie uzyskamy dopłaty. W praktyce nie musi to jednak oznaczać dużo większych kosztów.

Bez dopłaty rata wyższa o mniej niż 100 zł
Dla osób, które w swoim mieście nie mogą znaleźć dobrze zlokalizowanego mieszkania spełniającego kryteria MdM, alternatywą może być zakup takiego, na które nie dostaną dopłaty. Większość kupujących mieszkania ze wsparciem MdM wybiera nowe lokale. Takie osoby mogą zrekompensować sobie brak rządowego wsparcia, wybierając dobrze zlokalizowane mieszkanie używane. Jego cena nie powinna być wygórowana, choć pewnie będzie wyższa niż limit w MdM. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest również to, że wymagają one zdecydowanie niższych nakładów na wykończenie niż w przypadku nowych, kupowanych w stanie deweloperskim.

Dokonaliśmy wyliczeń dla czterech wymienionych wcześniej miast, w których najtrudniej jest znaleźć lokale, na które można uzyskać dofinansowanie. Po uwzględnieniu różnic w kosztach kredytów (nieco droższe są te z dopłatą) i kosztach wykończenia mieszkania okazało się, że mimo braku dopłaty rata w większości badanych miast będzie niższa niż 100 zł. Większa jest ona jedynie w Warszawie, gdzie wynosi 155 zł. Biorąc pod uwagę oszczędność czasu i pieniędzy na codziennych dojazdach do centrum wydaje się, że zakup dobrze zlokalizowanego używanego mieszkania w tych miastach jest nawet tańszym rozwiązaniem niż nowe mieszkanie z dopłatą.

Należy jednak dodać, że przyjęliśmy dopłatę w wysokości 10%, gdyż zdecydowana większość wnioskodawców nie ma dzieci. Jeśli ktoś ma szansę na wyższą dopłatę, to różnica kosztów pomiędzy dwoma analizowanymi przez nas przypadkami wzrośnie na korzyść tego z kredytem z dopłatą. Podobnie jeśli uda mu się wykończyć nowe mieszkanie taniej niż przyjęliśmy w naszym wyliczeniu. W praktyce warto więc samodzielnie przeprowadzić porównanie, uwzględniając możliwe do uzyskania wsparcie programu i dostępne dla nas oferty z dopłatą i bez niej. O pomoc w tym można poprosić dobrego eksperta finansowego.

Osoby, które spełniają warunki programu MdM nie powinny więc ograniczać się jedynie do ofert mieszkań spełniających warunki programu. Warto również zwracać uwagę na lokale, które nie umożliwiają takiego wsparcia, ale będą oferowały niższe koszty wykończenia i lepszą lokalizację. Ta ostatnia ma bowiem ogromny wpływ na jakość naszego codziennego życia.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Polski rynek nieruchomości – Listopad 2017

Po raz pierwszy w historii raportu Metrohouse i Expandera, średnia cena mieszkań w Warszawie przebiła rekordową kwotę 8000 zł za m kw. Wyższe stawki względem ostatniego notowania, nawet o 4%, zaobserwować można również w Poznaniu i Gdańsku. W zakresie kredytów hipotecznych, miniony miesiąc przyniósł zmiany ofert w dwóch dużych bankach – mBanku i Banku Pekao. Pierwszy zdecydował się obniżyć marże, a drugi je podwyższył, zwiększając koszt kredytu o ok. 2400 zł.

Dzięki obniżce, mBank wskoczył na podium naszego zestawiania kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Podwyżka w Pekao na szczęście nie objęła kredytów udzielanych w ramach programu Mieszkanie dla młodych, w których marża wynosi nadal 1,95%, niezależnie od wkładu własnego. – To bardzo istotne, gdyż wiele osób już przygotowuje się na styczniowe uruchomienie ostatniej puli dopłat. Dla zwykłych kredytów jest to natomiast 1,75% (wkład własny wyższy niż 20%) lub 1,85% (wkład niższy niż 20%). Uzyskanie powyżej opisanych poziomów marż wymaga jednak zobowiązania się do korzystania z kilku dodatkowych produktów – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Korzystne teraz raty mogą znacznie wzrosnąć
Osoby, które obecnie wnioskują o kredyt hipoteczny, powinny pamiętać, że rata podawana im w symulacji będzie prawdopodobnie obowiązywała krócej niż rok. Już w połowie przyszłego roku może bowiem zacząć rosnąć stawka WIBOR, od której zależy wysokość oprocentowania takich kredytów. – Podwyżka o 0,25 proc. podniesie ratę kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat o 42 zł (z 1555 zł do 1597 zł). Gdyby jednak kiedyś podstawowa stopa NBP wzrosła np. do 6%, to rata mogłaby wzrosnąć aż o 657 zł (do 2381 zł). Nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, gdyż w przyszłości może to sprowadzić na nas kłopoty – ostrzega Sadowski, Expander.

Rekord średnich cen transakcyjnych padł w stolicy
Średnie ceny nabywanych mieszkań w Warszawie wynoszą już 8070 zł za m kw. Jest to o 2,7 proc. więcej niż przed miesiącem. – Już nie tylko Śródmieście, Żoliborz czy Mokotów mają monopol na najwyższą półkę cenową. Transakcje w cenach powyżej 10000 zł za m kw. odnajdujemy w ostatnim czasie także na Bielanach, Woli, a nawet Pradze Południe. Dostępność komunikacyjna odgrywa kluczową rolę przy wyborze mieszkania w stolicy – dobrze położone pod tym względem budynki zyskują w porównaniu do podobnego standardu mieszkań, ale z dłuższym dojazdem do centralnych rejonów miasta – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Największe wzrosty cen miały miejsce w Poznaniu i Gdańsku. W stolicy Wielkopolski średnia wynosi 5458 zł za m kw. i jest wyższa o ponad 4 proc. od cen sprzed miesiąca. Natomiast w Gdańsku ceny wzrosły w tym samym okresie o 3,8 proc. i wynoszą 5847 zł. W Gdańsku najlepiej sprzedają się lokale dwupokojowe. Popularnymi dzielnicami są m.in. Jasień, Siedlce.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM  Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2017

 

Będzie coraz trudniej kupić mieszkanie

Według najnowszego raportu NBP tzw. kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 r. Expander zwraca jednak uwagę, że w najbliższych latach te korzystne okoliczności ulegną zmianie i o własne lokum będzie trudniej niż dziś.

Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 r. ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o ok. 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.

Dzięki wspomnianym, korzystnym czynnikom, w największych miastach teoretycznie możemy pozwolić sobie na mieszkanie aż o 30 m2 większe niż w 2012 r. Poprawa następowała jednak głównie w latach 2012 – 2014. Od 2015 r. niewiele już się zmieniało. W tym czasie stopy procentowe były już bowiem stabilne, a wzrost pensji był rekompensowany podwyżką cen mieszkań i marż kredytowych.

Lepiej niż w 2006 r. jedynie w Krakowie
Ciekawe wydaje się też porównanie obecnej dostępności mieszkań z jej poziomem w 2006 r. Mimo opisanej poprawy, w większości wypadków, teraz jest nieco trudniej o mieszkanie niż 11 lat temu. Wynika to przede wszystkim z tego, że ceny lokali w tamtym okresie były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w analizowanych miastach była aż o 46% niższa iż obecnie. Jedynym wyjątkiem jest tu Kraków, gdzie dostępność mieszkań jest lepsza teraz niż w 2006 r. Dzieje się tak ponieważ, w tamtym czasie nowe mieszkania w Krakowie były bardzo drogie. Według danych NBP o cenach transakcyjnych z tamtego okresu, były one wyższe nawet niż w Warszawie.

Lepiej już nie będzie
Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać.

Kredytowa dostępność mieszkania

Źródło: Expander na podstawie NBP

 

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Polski rynek nieruchomości – Wrzesień 2017

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki najniższym w historii stopom procentowym. Receptą na ewentualne podwyżki miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak zainteresowanie klientów tymi usługami systematycznie spada. Wysoki popyt na „hipoteki” przekłada się na dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim oraz wtórnym. Spośród siedmiu analizowanych miast w czterech odnotowaliśmy zwyżki cen.

Oprocentowanie stałe już tylko w trzech bankach

Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że za kilka lat będą zdecydowanie wyższe. Wzrosną więc raty kredytów hipotecznych. Aby się przed tym uchronić, teoretycznie można skorzystać z kredytu oferującego oprocentowanie stałe. Problemem jest jednak to, że na naszym rynku nie ma takich produktów, które gwarantują stałe warunki w całym okresie spłaty. Najdłuższy okres stabilizacji (7 lat) oferował Alior Bank, który właśnie wycofał swoją ofertę. Pozostały one już tylko w BZ WBK, Deutsche Banku i PKO BP.

Jednocześnie oprocentowanie stałe i raty jest są tu wyższe niż w zwykłych kredytach hipotecznych. W przypadku BZ WBK rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat jest o ok. 157 zł wyższa. – Ta różnica to koszt „ubezpieczenia” od podwyżki stóp procentowych. W praktyce oferowany przez banki okres stabilizacji oprocentowania jest tak krótki, że wielu kredytobiorców dochodzi do wniosku, że „ochrona”, jaką daje taki kredyt, jest zbyt słaba w stosunku do ceny, jaką trzeba za nią zapłacić. Nawet jeśli zdecydują się na stałe oprocentowanie, to maksymalnie za 5 lat i tak najprawdopodobniej czeka ich podwyżka raty ¬– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Niestety, obecnie nie widać wyjścia z tej sytuacji. – Banki tłumaczą, że nie są w stanie zaoferować stałego oprocentowania na cały okres spłaty. Klientów nie interesuje natomiast istotnie wyższa rata w zamian za kilkuletnią ochronę. Wielu też wciąż nie zdaje sobie sprawy z tego, że w skrajnym przypadku ich miesięczne zobowiązanie może wzrosnąć nawet o ponad 50%. Do tego wystarczy powrót WIBOR do poziomu 6%, a tymczasem wyższe poziomy obowiązywały np. w 2008 r. czy 2004 r. – dodaje Sadowski, Expander.

Apetyt na kredyty hipoteczne
W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, druga połowa roku wygląda dużo lepiej niż pierwsza, w której niemal bez przerwy banki wprowadzały podwyżki marż. ¬– Od lipca nie widać już zbyt wielu zmian. Warto też dodać, że dobra koniunktura gospodarcza i niskie bezrobocie powodują, że zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi jest nadal bardzo wysokie. Według BIK, wartość wniosków złożonych od stycznia jest wyższa o niemal 15% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. – mówi Sadowski, Expander.

Wyraźne spadki tylko we Wrocławiu
Jednym miastem, gdzie ceny mieszkań wyraźnie spadły w porównaniu do ostatniego raportu jest Wrocław. Obecnie klienci płacą tu za m kw. 5731 zł, co oznacza kwotę niższą o 3,1 proc. – Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, a w transakcjach dokonywanych przez klientów Metrohouse mniej jest popularnych niegdyś kawalerek. W ostatnich transakcjach ceny za m kw. standardowych lokali zaczynały się od 3800 zł. Nadal na rynku można znaleźć sporo ofert po stosunkowo niewygórowanych kwotach, zwykle w starych przedwojennych kamienicach, ale wysokie koszty remontu takich mieszkań powodują, że sprzedający czują potrzebę obniżania cen ofertowych – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Liderem wyższych cen jest Gdynia. Rzeczywiście, wiele transakcji dotyczyło mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, w dobrym stanie technicznym, nabywanych często znacznie powyżej 6000 zł za m kw. – Wyższe o 4,6 proc. ceny widoczne są w Krakowie, gdzie kupujemy mieszkania za 6437 zł za m kw. Najniższe ceny w transakcjach zaczynały się od 5000 zł za m kw. i przy standardowych lokalach kończyły się na poziomie 8500 zł – dodaje Jańczuk, Metrohouse

Drożej też jest w Warszawie (7669 zł). W stolicy jak zwykle średnią cenę podbijają transakcje apartamentów klasy premium, nabywane za kwoty powyżej 15000 zł za m kw. Także w tym sektorze rynku ruch jest zauważalny. Po przeciwnej stronie mamy ceny z poziomu 5000 zł, które są osiągalne w przypadku mieszkań w blokach z płyty na osiedlach sypialnianych stolicy. Natomiast na rynku mieszkań w Gdańsku za m kw. trzeba było zapłacić 5550 zł. Jednak tu kupujemy mniejsze mieszkania – średnia to zaledwie 51 m kw.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD PONIŻSZYM LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Wrzesien_2017_

 

Polski rynek nieruchomości – Sierpień 2017

Wakacje na rynku nieruchomości to zwykle okres spowolnienia. Jednak w lipcu 2017 roku, według BIK popyt na kredyt był aż o 24% wyższy niż przed rokiem, a w sierpniu 67 mln zł na dopłaty z programu MdM wykorzystano w zaledwie jeden dzień. Wysokiemu popytowi na kredyty mieszkaniowe sprzyja dobra koniunktura gospodarcza w połączeniu z niskimi stopami procentowymi. W wypadku cen transakcyjnych nie odnotowaliśmy dużych zmian. Jedynym zaskoczeniem jest Łódź, gdzie utrzymał się poziom cenowy sprzed miesiąca, co oznacza podwyżkę o ponad 15% za m kw. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku.

MdM na jeden dzień

Niestety, w tym roku nie uda się już uzyskać dopłat z programu „Mieszkanie dla młodych”. Ostatnia szansa na takie wsparcie pojawi się na początku 2018 r. Wtedy udostępniona zostanie pula 381 mln zł. Jednak nie wystarczy ona raczej na długo, skoro jednego dnia (8 sierpnia) wykorzystano 67 mln zł. W najlepszym wypadku pieniędzy wystarczy więc na 2 tygodnie.

Ustawa o kredycie hipotecznym nie taka straszna

Kolejnym istotnym wydarzeniem minionego miesiąca było wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym. To ona może być jedną z przyczyn tak ogromnego wzrostu zainteresowania kredytem w okresie wakacji. Istniały bowiem obawy, że po jej wprowadzeniu banki podwyższą marże. Regulacja zawiera bowiem wiele przywilejów korzystnych dla kredytobiorców, a kosztownych dla instytucji finansowych. Jak na razie podwyżek jednak nie widać. – Dzieje się tak prawdopodobnie dlatego, że banki już zdążyły sobie zrekompensować te dodatkowe koszty. O terminie wprowadzenia ustawy wiedziały z dużym wyprzedzeniem i już wcześniej wprowadzały podwyżki. Przypomnijmy, że w tym roku średnia marża kredytów z najniższym (10%) wzrosła już o 0,2 p.p. To oznacza, że kredyt na kwotę 300 tys. zł na 30 lat jest droższy o ok. 12,5 tys. zł – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Obawy związane z wspomnianą ustawą nie były jednak jedyną przyczyną wzrostu zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Kolejny czynnik to dobra koniunktura gospodarcza. – Bardzo niskie bezrobocie sprawiło, że Polacy zyskali większą pewność siebie. Wielu przestało się obawiać zaciągania kredytu mieszankowego, który z reguły ma wysoką kwotę i długi okres spłaty. Poza tym, mieszkania są bardzo dobrą inwestycją. Są one nie tylko wynajmowane długoterminowo, ale coraz chętniej także krótkoterminowo (głównie turystom). Popyt na nie napędza nie tylko poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków, ale także ryzyko związane z wakacjami w takich krajach jak Egipt czy Turcja. Rosnące zainteresowanie wakacyjnymi apartamentami sprawia, że można dobrze zarobić na ich wynajmie. To wszystko w połączeniu z wciąż bardzo niskim oprocentowaniem kredytów powoduje gwałtowny wzrost popytu na tego rodzaju finansowanie – zaznacza Sadowski.

Najtańsze mieszkania windują ceny w Łodzi a Wrocław, Gdańsk i Gdynia odnotowuje niewielkie wzrosty
Ruchy cenowe na łódzkim rynku mieszkaniowym widoczne są szczególnie w segmencie najmniejszych i najtańszych dotąd lokali, zwykle pozyskiwanych przez inwestorów, którzy, po odpowiednim dostosowaniu, przeznaczali te oferty na rynek wynajmu. Zwiększone zainteresowanie ze strony inwestorów zachęciło sprzedających do wystawiania ofert po wyższych kwotach. Stąd obecnie możemy obserwować wyższy niż zwykle poziom cen. Za m kw. płacimy 3860 zł, ale w porównaniu z innymi analizowanymi miastami, w Łodzi kupowane są stosunkowo niewielkie lokale, przeważnie nieprzekraczające 50 m kw.

Z kolei niewielkie ruchy cenowe, nieprzekraczające 1 proc. w skali miesiąca, mają miejsce w trzech miastach: we Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni. W przypadku stolicy Dolnego Śląska za m kw. płacimy 5875 zł, czyli widoczne jest zahamowanie trendu wzrostowego, który towarzyszył transakcjom w ostatnich miesiącach. – Podobnie jak i w innych miastach, wysokość średniej za m kw. jest pochodną zakupów inwestycyjnych niewielkich metrażowo mieszkań. We Wrocławiu w ostatnich miesiącach odnotowujemy dość wysoki odsetek transakcji na popularnych blokowiskach, a mieszkania w budynkach z wielkiej płyty osiągają niekiedy wysokie, jak na realia wrocławskiego rynku, ceny – przy najmniejszych mieszkaniach nawet rekordowe kwoty powyżej 7000 zł za m kw. – dodaje Jańczuk. W Gdańsku średnia cena m kw. w transakcjach to 5488 zł, czyli zaledwie 35 zł więcej niż przed miesiącem, a w Gdyni 5208 zł (o 53 zł więcej).

Poznańskie trendy – tanie, ale jak największe
W przypadku dwóch miast średnie ceny nabywanych lokali uległy wzrostom. W Warszawie za m kw., płacimy 7559 zł i jest o 1,8 proc. więcej niż w poprzednim notowaniu. Dwie trzecie mieszkań będących przedmiotem transakcji miało cenę nieprzekraczającą 400 tys. zł, co tylko pokazuje, że zainteresowanie zakupem utrzymuje się przede wszystkim w segmencie mieszkań dwu i trzypokojowych. – Dość zbliżone ceny lokali dwupokojowych i kawalerek powodują, że jednopokojowe mieszkania nieco straciły na popularności. Pojawiły się w zaledwie 6 proc. transakcji. W Krakowie natomiast, średnia cena m kw. wzrosła o 3,7 proc. do poziomu 6381 zł, co oznacza, że jest to najwyższa wartość odnotowywana w ostatnich 12 miesiącach. Jedynie w Poznaniu nabywcy decydowali się na istotnie tańsze mieszkania. Średnia cena w analizowanych transakcjach spadała do poziomu 5164 zł (3 proc.), ale za to tam kupujemy największe lokale. Średni metraż sprzedawanego lokum to aż 66 m kw. – to o 11 m kw. więcej niż w Warszawie – komentuje Jańczuk.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Sierpien_2017

Banki podnoszą marże, a sprytni Polacy płacą coraz niższe odsetki

Od kwietnia 2016 r. spada średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Według najnowszych danych NBP, w czerwcu wyniosło ono 4,35%. Był to czwarty najlepszy pod tym względem miesiąc w historii. Jest to o tyle ciekawe, że w omawianym okresie banki podnosiły marże kredytowe, a WIBOR się nie zmienił. Oprocentowanie powinno więc rosnąc, a nie spadać. Expander tłumaczy, jak Polacy uniknęli podwyżek wprowadzonych przez banki.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą WIBORu i marży banku. Przy wzroście choćby jednego z tych współczynników powinno więc ono rosnąć. Tak było np. w 2015 r. Początkowo oprocentowanie rosło wraz ze stawką WIBOR, a później za sprawą gwałtownych podwyżek marż. Coś dziwnego zaczęło się jednak dziać od kwietnia 2016 r. Oprocentowanie zaczęło spadać mimo, że marże rosły, a WIBOR był stabilny.

Wkład własny – sposób na niższe oprocentowanie

Jednym z elementów składających się na rozwiązanie zagadki jest rosnący wkład własny Polaków. Według raportów Amron-Sarfin, w ostatnich latach zauważalnie rośnie udział kredytów udzielanych na mniej niż 80% wartości nieruchomości (patrz wykres drugi). Prawdopodobnie ten trend jest kontynuowany również w tym roku. Przekroczenie progu 20% wkładu własnego w wielu bankach powoduje, że można uzyskać niższą marże. Średnio różnica między kredytem dla osoby, która ma mniej niż 20% własnych środków, a taką, która ma ich więcej wynosi 0,2 p.p. Może się więc zdarzyć, że bank wprowadzi podwyżkę marży np. o 0,1 p.p., ale jeśli uda się zebrać wkład własny wyższy niż 20% możemy i tak uzyskać oprocentowanie o 0,1 p.p. niższe niż przed podwyżką. Trzeba jednak dodać, że różnica ta jest zbyt mała, aby była jedyną przyczyną spadku oprocentowania. Marże wzrosły bowiem o 0,45%, a oprocentowanie spadło o 0,18 p.p. Gdyby różnica w wysokości marż była jedynym czynnikiem, to musiałaby wynieść aż 0,63 p.p.

Wyższe kwoty

Kolejnym elementem układanki mogą być rosnące kwoty udzielanych kredytów. Według BIK, w pierwszym półroczu tego roku wartość udzielonych kredytów wzrosła o prawie 13%, ale ich liczba o niecałe 7%. Ta rozbieżność musi wynikać ze wzrostu średniej kwoty kredytu. To również w niektórych przypadkach pozwala obniżyć marżę. Jeśli, na przykład kwota kredytu jest wyższa niż 200 000 zł to marża może być o 0,20-0,25 p.p. niższa niż przy sumie np. 150 000 zł. Podobnie jak w przypadku wkładu własnego może się więc zdarzyć, że bank podwyższa marże o 0,1 p.p., ale pożyczając więcej będziemy mieli oprocentowanie np. o 0,1 p.p . niższe niż przed podwyżką.

Nawet połączenie efektów wyższych kwoty kredytów i wkładu własnego nie tłumaczą jednak w pełni obserwowanego spadku oprocentowania. Kolejnym elementem układanki wydaje się być zmiana profilu kredytobiorców. Dużo mieszkań w ostatnim czasie jest kupowanych w celu ich wynajęcia, przez osoby o wysokich dochodach i bardzo dobrej historii kredytowej. Ma to wpływ na skoring (bankowa ocena klienta), który odgrywa pewną rolę w ustaleniu wysokości marży. Poza tym, tego rodzaju klienci potrafią lepiej docierać do tańszych ofert kredytowych. Nie idą bowiem do jednego czy dwóch banków. Ta grupa chętnie korzysta z pomocy ekspertów finansowych, którzy pomagają im znajdować promocyjne oferty kredytowe.

Wkład własny wyższy niż 20%, kwota wyższa niż 200 000 zł, dobre porównanie ofert – to 3 kroki, dzięki którym uzyskamy tańszy kredyt. Wygląda na to, że coraz więcej Polaków z nich korzysta, gdyż średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w czerwcu było czwartym najniższym poziomem w historii.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Ranking kredytów z dopłatą MdM

Na początku sierpnia ponownie ma ruszyć program „Mieszkanie dla młodych”, dzięki któremu można uzyskać nawet ponad 100 000 zł wsparcia na zakup mieszkania lub domu. Niestety, 66 mln zł przeznaczone na dopłaty może zostać wykorzystane w zaledwie 4 dni. Expander podpowiada co zrobić, aby zdążyć uzyskać dofinansowanie, gdzie warto wnioskować o kredyt i na co należy uważać.

Przyjmowanie wniosków o dopłaty z tegorocznej puli programu „Mieszkanie dla młodych” zostało wstrzymane już w styczniu. Później okazało się, że nie wykorzystano ok. 66 mln zł. Zagospodarowanie tych pieniędzy nie było jednak możliwe ze względu na zapisy w ustawie regulującej działanie programu MdM. Na szczęście uchwalono poprawkę , która ma sprawić, że w pierwszej połowie sierpnia ponownie zostanie uruchomiona procedura przyjmowania wniosków o dopłaty.

To bardzo dobra wiadomość dla osób, które spełniają warunki programu. Ponieważ pieniądze pochodzą z tegorocznej puli, będą mogły być wypłacane od razu, a więc bez problemu będzie można za nie kupić zarówno mieszkanie nowe jak i z rynku wtórnego. W przeszłości takie sytuacje powodowały jednak, że zainteresowanie dopłatami było ogromne. W styczniu zawnioskowano o wsparcie na kwotę niemal 350 mln zł. Biorąc pod uwagę, że ten miesiąc miał 21 dni roboczych to średnio codziennie rezerwowano środki na 16,6 mln zł. Gdyby taki sam poziom zainteresowania wystąpił w sierpniu, to kwota 66 mln zł wyczerpie się po 4 dniach.

Jest jednak szansa, że pieniędzy wystarczy na dłużej. Po pierwsze sierpień to okres wakacyjny. Poza tym możliwość starania się o dopłaty pojawia się niespodziewanie. Część osób spełniających warunki może dowiedzieć się o tym w ostatniej chwili. Tymczasem szukanie wymarzonego mieszkania jest czasochłonne. Niektórzy mogą więc wstrzymać się z wnioskowaniem do stycznia 2018 r., kiedy udostępniona zostanie ostatnia, ale duża pula dopłat – 381 mln zł.

Gdzie po kredyt z dopłatą

Aby uzyskać dopłatę, należy zaciągnąć specjalny kredyt hipoteczny. Jego kwota musi pokrywać nie mniej niż 50% ceny mieszkania lub domu. Okres kredytowania nie może być krótszy niż 15 lat. Aby uzyskać wsparcie, trzeba więc posiadać też odpowiednią zdolność kredytową. Jeśli nasze dochody są za niskie i bank nie chce nam przyznać finansowania, to możemy dołączyć do kredytu dodatkową osobę np. kogoś z rodziny. Poszczególne propozycje istotnie się od siebie różnią, zarówno jeśli chodzi o koszty, jak i inne paramenty np. dodatkowe produkty czy sposób wyliczania zdolności kredytowej. Z tego względu, warto dokładnie porównywać oferty lub skorzystać z pomocy eksperta.

Ranking kredytów z dopłatą MdM

Nazwa banku
Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty
Marża
Oprocentowanie
Millennium
61 744 zł
2,30%
4,03%
PKO Bank Polski
61 800 zł
2,11%
3,84%
Bank Pekao
63 150 zł
2,19%
3,92%
BZ WBK
64 311 zł
2,19%
3,92%
Raiffeisen Polbank
66 297 zł
2,39%
4,12%
Euro Bank
66 326 zł
2,57%
4,30%
BOŚ
68 351 zł
2,20%
4,01%
Deutsche Bank
72 329 zł
2,50%
4,23%
Alior Bank
80 439 zł
3,30%
5,03%

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors