Tag Archives: kredyt hipoteczny


Będzie łatwiej się targować przy zakupie mieszkania

W II kwartale deweloperzy zaskoczyli spadkiem sprzedaży aż o 14% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Expander zwraca jednak uwagę, że w tym okresie nadal bardzo szybko rosła wartość udzielanych kredytów hipotecznych. Wygląda więc na to, że z zakupami zaczęli wstrzymywać się inwestorzy, dla których podwyżki cen mieszkań oznaczają spadek opłacalności tego rodzaju inwestycji. Zakupy kontynuowali natomiast ci, którzy musieli wspomagać się kredytami, czyli przeciętni Polacy, których do zakupów zachęca dobra sytuacja na rynku pracy.

Kredytów coraz więcej, a sprzedaż nowych mieszkań spada
PAP opublikował dane na temat sprzedaży 19 największych firm deweloperskich. Pokazują one znaczące spowolnienie. W II kwartale firmy te sprzedały 5 912 lokali, czyli aż o 13,9% mniej niż przed rokiem. W całym pierwszym półroczu spadek jest mniejszy i wynosi 4%. Jest to o tyle ciekawe, że w ostatnim czasie inne dane wskazywały na dość znaczący wzrost cen mieszkań oraz wartości udzielanych kredytów hipotecznych. Według BIK w kwietniu i maju ich wartość wzrosła odpowiednio o 12% i 19%. Mamy więc kilkunastoprocentowy wzrost popytu na kredyty przy jednoczesnym spadku sprzedaży nowych mieszkań o 14%.

Inwestorzy ograniczają zakupy?
Powyższe nie powinno jednak dziwić biorąc pod uwagę, że zakupy nowych mieszkań w największych miastach w ponad 70% były finansowane bez udziału kredytów. Wiele osób zamożnych wypłacało pieniądze z niskooprocentowanych lokat bankowych i kupowało mieszkania na wynajem. W ten sposób uzyskiwali wyższe zyski niż w banku. Od marca 2016 r. łączna wartość lokat bankowych posiadanych przez gospodarstwa domowe niemal nieustannie spadała i zmniejszyła się aż o 35 mld zł. W maju wartość lokat nieznacznie jednak wzrosła. Jeśli dane za kolejne miesiące będą podobne, to potwierdzą zakończenie boomu na mieszkania na wynajem. Przyczyną tej sytuacji mogą być ostatnie podwyżki cen mieszkań, które ograniczyły opłacalność tego rodzaju inwestycji.

Dobra wiadomość dla zwykłych ludzi planujących kupić mieszkanie
Spadek zainteresowania mieszkaniami ze strony inwestorów jest bardzo dobrą informacją dla przeciętnych Polaków, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek. Bardzo niskie bezrobocie i rosnące pensje sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Niektórzy nareszcie mogą wyprowadzić się od rodziców lub z wynajmowanego mieszkania do własnego, inni chcą zamienić je na większe. Takim osobom teraz łatwiej może być wynegocjować atrakcyjną cenę. W obliczu powyższych informacji, deweloperom trudniej będzie bowiem straszyć tym, że mają już wielu chętnych, a więc nie ma mowy o obniżce ceny. Mniejszy popyt na rynku pierwotnym może odciągnąć część kupujących z rynku wtórnego. W rezultacie być może łatwiej będzie się targować również przy zakupie mieszkania używanego.

Należy jednak dodać, że nie należy liczyć na ogromne przeceny. Deweloperzy coraz więcej płacą podwykonawcom, gdyż rosną pensje pracowników. Wzrosły też ceny materiałów budowlanych. Nie mogą więc pozwolić sobie na duże obniżki. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego również będzie trudno uzyskać duże upusty. Na sprzedających działa bowiem mechanizm psychologiczny, który sprawia, że trudno jest im pogodzić się, że otrzymają znacznie mniejszą kwotę niż to pierwotnie zakładali. Zwykle dopiero po wielu miesiącach oczekiwania akceptują większą obniżkę. Czasami uzyskanie upustu wymaga więc nie tylko dobrych argumentów, ale również cierpliwości.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Polski rynek nieruchomości – Lipiec 2018

Nie jest to łatwy czas dla osób poszukujących mieszkania. Zarówno na rynku deweloperskim, jak i w ofercie rynku wtórnego ceny są coraz wyższe. Mieszkania stają się produktem deficytowym, a dzięki wysokiemu popytowi umacnia się rynek kredytów hipotecznych. Ten rok może być trzecim najlepszym w historii pod względem wartości udzielonych kredytów. Wynika to nie tylko z dużego zainteresowania, ale również tego, że pożyczamy coraz wyższe kwoty.

Inwestorzy i dobra kondycja gospodarki przyczyną wzrostów
Po bardzo dynamicznych pod względem wzrostów cen miesiącach, przyszedł czas na lekkie wyhamowanie. Najnowsze doniesienia z rynku wtórnego mieszkań nie przynoszą już tak spektakularnych podwyżek, choć w trzech z sześciu analizowanych miast ceny mieszkań w ciągu roku wzrosły o ponad 10 proc. – Liderem jest Gdańsk, ale wysokie wartości notowane są także w Warszawie i Poznaniu. Nabywcy mieszkań szukający M na własne cele mieszkaniowe coraz częściej poszukują większych metraży, podczas gdy inwestorzy gustują głównie w mieszkaniach dwupokojowych, mówi Marcin Jańczuk z sieci agencji nieruchomości Metrohouse.

Zwykle staramy się uzasadniać wzrosty dużą aktywnością inwestorów, dla których zakup mieszkań pod wynajem, lub też popularny w ostatnich latach flipping (zwiększanie wartości mieszkania poprzez remont i sprzedaż z zyskiem) stał się podstawową działalnością. – Jest to jednak bardzo duże uproszczenie, ponieważ na obecny stan rzeczy złożył się szereg czynników – m.in. niskie stopy procentowe (zachęta do finansowania zakupów tanim kredytem), lepsza kondycja budżetów domowych (trend zamiany mieszkania na większe) i brak dostatecznie bezpiecznych form oszczędzania (nieruchomości za takowe są postrzegane – stąd duży udział gotówki w transakcjach i zakupy wśród osób, które dotychczas lokowały oszczędności w inne instrumenty finansowe), dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Na rynku pierwotnym taniej już było
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na bardzo szybkie kwartalne wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. odnotowane na terenie Gdańska (+12,3%) oraz Poznania (+9,6%). – Tak duże zmiany po raz ostatni notowano w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. W przypadku warszawskiego rynku pierwotnego, średni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przekroczył symboliczną granicę 8000 zł/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%), znacznie większa była zmiana dotycząca Wrocławia (+5,7%). Względną stabilnością cenową cechował się tylko krakowski rynek pierwotny, który wyraźnie przekroczył jednak próg średniej ofertowej ceny wynoszący 7000 zł/mkw., komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W przypadku analizowanych przez portal metropolii, można zauważyć pewną prawidłowość związaną ze spadkiem udziału tańszych „M” (na wskutek wyprzedaży) i wzrostem odsetka droższych mieszkań. Taka zmiana struktury cenowej zachodzi, bo deweloperzy na miejsce sprzedanych lokali, wprowadzają nieco „droższe” propozycje. Najnowsze oferty deweloperskie lepiej uwzględniają wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych oraz robocizny.

Kredytowe rekordy
Według BIK od stycznia doi maja banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę prawie 23 mld zł. – Jeśli sytuacja na rynku się nie zmieni, to ten rok będzie trzecim najlepszym w historii pod względem wartość udzielonych kredytów. Nie uda nam się przebić jedynie wyników z 2007 i 2008 r. Rośnie bowiem nie tylko liczba chętnych, ale również kwoty jakie pożyczamy. W czerwcu średnia kwota kredytu po raz pierwszy w historii prawdopodobnie przekroczyła 250 000 zł. Co ciekawe dzieje się to, mimo że banki ograniczyły dostępność kredytów do poziomu najniższego od 2012 r., komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ofertach dla osób posiadających 25% wkładu własnego wynosi obecnie 3,79%. Wiąż jest więc na bardzo niskim poziomie i obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie miało wzrosnąć. – Należy jednak pamiętać, że takie kredyty zwykle są udzielane na 20-30 lat. W takiej perspektywie jest niemal pewne, że oprocentowanie wzrośnie. Zadłużając się warto też pamiętać, że gospodarka działa cyklicznie i sytuacja np. na rynku pracy nie zawsze będzie tak dobra jak dziś. Dlatego najlepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Lipiec_2018

Polski rynek nieruchomości – Czerwiec 2018

Nie mamy dobrych wiadomości dla osób panujących w najbliższym czasie kupić mieszkanie na rynku wtórnym. We wszystkich analizowanych przez Metrohouse i Expandera miastach ceny rosną od 6% do 14%. W Gdańsku są najwyższe odkąd publikujemy niniejszy raportu, czyli od 2011 r. Jednocześnie, obserwowane jest ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi. To powoduje, że trudniej jest uzyskać finansowanie, zwłaszcza w tych bankach, które mają najlepsze oferty.

Ponad 18 miliardów kredytów wypłaconych w pierwszych czterech miesiącach br. pokazuje, jak olbrzymim zainteresowaniem cieszy się rynek nieruchomości. Jeśli dodamy do tego, że nawet ponad 70% zakupów finansowanych jest gotówką, to możemy sobie wyobrazić skalę zakupów na rynku nieruchomości. Nie powinno więc dziwić, że rosną ceny mieszkań. – Największe wzrosty w minionym miesiącu odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi. W stolicy Dolnego Śląska za m kw. mieszkania należy zapłacić już prawie 6000 zł. To o 12% więcej niż przed rokiem. Tym samym Wrocław awansował do czołówki miast o największych wzrostach w skali roku. – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

W Gdańsku aż o 14% drożej niż przed rokiem
Rekordzistą wzrostów rok do roku jest natomiast Gdańsk, gdzie obecnie za m kw. lokum należy zapłacić 6282 zł. – W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku jest tam aż o 14% drożej. Ruch na lokalnym rynku napędzają inwestorzy, dla których liczy się przede wszystkim bardzo dobra lokalizacja nabywanych mieszkań. Lista transakcji z ostatnich tygodni pokazuje, że w Gdańsku nadal możliwe jest znalezienie mieszkania w cenie poniżej 5000 zł za m kw. – zwłaszcza, jeżeli mówimy o większych metrażach. Najwyższe ceny w przeprowadzonych przez klientów Metrohouse i Expandera transakcjach przekraczały natomiast 12 000 zł. – dodaje ekspert Metrohouse.

Ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi
Zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi zwykle przekłada się na to, że trudniej jest uzyskać takie finansowanie, zwłaszcza jeśli nie mamy bardzo wysokich dochodów i dużego wkładu własnego. Szczególnie dotyczy to tych banków, które mają atrakcyjną ofertę. – Takie banki czasami są wręcz zasypywane wnioskami. Wtedy mogą sobie wybierać najlepszych klientów, a tych nieco słabszych odrzucać. Dlatego najbezpieczniej jest obecnie wnioskować do trzech banków jednocześnie. Dwa powinny oferować atrakcyjne warunki. Trzeci to wariant awaryjny. Powinien on być wybrany na podstawie aktualnej sprawności procesu rozpatrywania wniosków. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

ING wprowadził kredyt z oprocentowaniem stałym
Osoby, które planują zaciągnąć kredyt hipoteczny może też zainteresować informacja o tym, że ING Bank Śląski wprowadził ofertę kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym przez okres 5 lat. O ofercie warto wspomnieć, gdyż jest znacznie tańsza niż konkurencyjna, dostępna w BZ WBK. Koszt kredytu ING w okresie stałego oprocentowania, czyli przez 5 lat wynosi 62,4 tys. zł., a w BZ WBK aż 78,8 tys. zł. Dla klientów kluczowa jest jednak różnica w porównaniu do najtańsze oferty z oprocentowaniem zmiennym. Oferta ING jest tylko o 8 tys. zł droższa, a BZ WBK aż o 24 tys. zł. Te kwoty to koszt ubezpieczenia się od ryzyka zmiany stóp procentowych.

Choć nowa oferta ING wygląda dość atrakcyjnie, to jednak nie wróżę jej zbyt dużej popularności. Problem polega bowiem na tym, że osoby zainteresowane kredytami nie chcą płacić więcej za kredyt z oprocentowaniem stałym. Nie obawiają się bowiem dużego wzrostu poziomu stóp procentowych w okresie najbliższych 5 lat. Z pewnością uspokajają ich np. wypowiedzi prezes NBP, który niedawno stwierdził, że prawdopodobnie stopy procentowe w Polsce nie zmienią się do 2020 r. – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Czerwiec_2018

Drożeją kredyty konsumpcyjne, ale tanieją hipoteczne

W tym roku Polacy wyjątkowo chętnie się zadłużają i to zarówno na konsumpcję jak i na zakup nieruchomości. Nie powinno to dziwić biorąc pod uwagę niskie bezrobocie i rosnące płace. Warto też dodać, że kredyty ratalne i pożyczki gotówkowe pod koniec ubiegłego roku były najtańsze w historii. Expander zwraca jednak uwagę, że w tym roku ich oprocentowanie rośnie i zbliża się do dawno niewidzianego poziomu 8%. W lepszej sytuacji są ci, którzy zaciągają kredyty hipoteczne – ich oprocentowanie spada. Lawinowo rośnie za to wartość złożonych wniosków – wg. BIK w maju była aż o 25% wyższa niż przed rokiem.

Według BIK od stycznia do kwietnia 2018 r. banki udzieliły 27 mld zł kredytów konsumpcyjnych (pożyczki gotówkowe i kredyty ratalne). To o prawie 9% więcej niż przed rokiem. Niestety wg. NBP ich oprocentowanie jest z miesiąca na miesiąc coraz wyższe. Jeszcze w grudniu 2017 r. wynosiło 7,02%, a w kwietniu tego roku było to już 7,93%. Zbliżyło się więc do niewidzianego od dwóch lat poziomu 8%. Na pocieszenie należy jednak dodać, że to wciąż są bardzo atrakcyjne stawki. Warto pamiętać, że 7,02%, do którego się teraz porównujemy, to był najniższy poziom w historii.

Obserwowany w tym roku wzrost kosztu kredytów konsumpcyjnych raczej nie ograniczy zainteresowania tym rodzajem finansowania. Po pierwsze zmiany są bowiem zbyt małe. W przypadku kredytu na kwotę 10 000 zł zaciągniętego na 3 lata, różnica w wysokości raty wyniesie zaledwie 4 zł. Poza tym popyt na kredyt nadal będzie wspierać niskie bezrobocie i rosnące płace, które sprawiają, że Polacy nie boją się zadłużać. Nie zmieni się to dopóki na horyzoncie nie pojawi się jakieś poważniejsze zagrożenie.

Kredyty hipoteczne niemal najtańsze w historii
Wartość udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych również wyraźnie rośnie. BIK właśnie podał, że w maju wartość złożonych wniosków była aż o 25,5% wyższa niż przed rokiem. Dane NBP na temat oprocentowania są jednak dostępne jedynie do kwietnia i pokazują, że stają się one coraz tańsze. W przypadku kredytów udzielonych (bez umów renegocjowanych) w kwietniu średnie oprocentowanie wyniosło 4,35%. To trzeci najniższy wynik w historii. Odrobinę taniej było jedynie w kwietniu i maju 2016 r. – odpowiednio 4,31% i 4,34%.

Banki obawiają się czy tylko chcą zwiększyć zyski?
Ponieważ oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych i hipotecznych poszło w przeciwnych kierunkach, to zdecydowanie wzrosła różnica między nimi. W kwietniu wyniosła 3,58% i była najwyższa od października 2015 r. Tymczasem jeszcze w grudniu ubiegłego roku wynosiła 2,62% i była najniższa w historii. Poziom stóp procentowych w Polsce się nie zmienił, a różnica w oprocentowaniu tych dwóch typów kredytów wzrosła o prawie 1 pkt. proc. Tak istotna zmiana w zaledwie kilka miesięcy może być oczywiście przypadkowa (np. wywołana zmianą typu klientów zaciągających kredyty). Prawdopodobne jest jednak również to, że przynajmniej częściowo jest ona spowodowana świadomymi działaniami banków.

Jedna z możliwości jest taka, że banki zaczęły obawiać się o przyszłą kondycję gospodarki i wolą mocnej zachęcać do zaciągania kredytów hipotecznych, które są przecież zabezpieczone nieruchomością, a więc są obarczone mniejszym ryzykiem. Wyższym oprocentowaniem zniechęcają natomiast do zaciągania kredytów konsumpcyjnych. Może jednak chodzić po prostu o chęć poprawy zyskowności. W przypadku kredytów konsumpcyjnych niestety niewiele osób porównuje oferty. Łatwo jest więc wprowadzić podwyżki w taki sposób, że klient się nie zorientuje. W przypadku kredytów hipotecznych jest dokładnie odwrotnie – jest tu większa konkurencja, gdyż przy dużych kwotach zdecydowanie większą wagę przykłada się do porównywania ofert. Banki chcące zwiększyć zyski muszą więc przyciągać jak najwięcej klientów, a to najłatwiej zrobić oferując atrakcyjne warunki.

Różnica w oprocentowaniu kredytów konsumpcyjnych i hipotecznych

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Pięć sposobów na tani kredyt hipoteczny

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi w tym roku jest ogromne. Według BIK od stycznia do kwietnia udzielono ich na kwotę 18 mld zł, czyli aż o 17% więcej niż przed rokiem. Tym, którzy dopiero zamierzają kupić nieruchomość z pomocą kredytu, Expander podpowiada co zrobić, aby obniżyć koszty kredytu nawet o 100 000 zł.

Nawet 67 000 zł mniej dzięki porównywaniu ofert
Wielu Polaków jest przyzwyczajonych do korzystania z usług tylko jednego banku. W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego nie można jednak pozwolić sobie na takie postępowanie. Co prawda porównywanie ofert jest kłopotliwe, ale jego brak może sprawić, że przepłacimy nawet o ponad 67 091 zł. Tyle wynosi różnica w całkowitym koszcie najdroższej i najtańszej oferty kredytowej na kwotę 300 000 zł. Dlatego zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy, warto odwiedzić jak najwięcej banków oferujących kredyty hipoteczne. Możemy też poprosić o przygotowanie zestawienia eksperta finansowego (taka usługa jest bezpłatna) lub skorzystać z porównywarki w Internecie (np. www.expander.pl/porownywarka). Niezależnie czy zrobisz to sam czy z pomocą, z pewnością na tym zyskasz.

Wysoki wkład własny pozwoli zaoszczędzić ponad 24 000 zł
Najważniejszym parametrem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. O ile nie spłacimy długu przed terminem, to odsetki będziemy płacili przez kilkadziesiąt lat. Wpływ na poziom oprocentowania ma m. in. to jak duży mamy wkład własny. Banki ustanawiają różne progi powyżej których można liczyć na obniżkę. Zwykle jest ona przyznawana tych, którzy mają powyżej 20% i powyżej 50% wkładu własnego. Są też banki, w których wysokości wkładu nie ma znaczenia. Zawsze jednak warto zebrać jak najwyższe oszczędności. Dzięki nim nie tylko możemy obniżyć oprocentowanie, ale również kwotę kredytu, a im jest ona niższa tym niższe będą odsetki. Dla przykładu, jeśli chcemy kupić mieszkanie za 300 000 zł i zamiast 30 000 zł wkładu zbierzemy 60 000 zł, to możemy dzięki temu zaoszczędzić 24 411 zł na odsetkach.

Wartościowe zabezpieczenie obniży odsetki o 11 000 zł
Warto też dodać, że nie zawsze wkład własny musimy mieć w gotówce. Jeśli mamy tylko 10% wkładu, to czasami i tak możemy uzyskać bardzo tani kredyt. Będzie to możliwe jeśli jako zabezpieczenie przedstawimy jakąś inną nieruchomość o wysokiej wartości. Dla przykładu załóżmy, że chcemy kupić kawalerkę za 200 000 zł, ale mamy tylko 20 000 zł oszczędności. W takiej sytuacji też możemy uzyskać tani kredyt. Będzie to możliwe jeśli jednocześnie jesteśmy właścicielem innego, dużego mieszkania, które ma wolną hipotekę (nie spłacamy kredytu hipotecznego na jego zakup). W takiej sytuacji nasze mieszkanie może być zabezpieczeniem kredytu na kawalerkę. Jeśli to mieszkanie ma wartość np. 500 000, a kwota kredytu na kawalerkę to 180 000 zł, to bank otrzyma zabezpieczenie o wartości ponad dwukrotnie wyższej niż kredyt. W takiej sytuacji oprocentowanie może być nawet o 0,4 pkt. proc. niższe, co może obniżyć odsetki o 11 790 zł.

5000 zł oszczędności dzięki odpowiedniemu dobraniu kwoty kredytu
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że w części banków poziom oprocentowania zależy też od kwoty kredytu. Im jest ona wyższa tym niższe będzie oprocentowanie. Dla przykładu jeśli potrzebujemy np. 195 000 zł, to czasami warto pożyczyć 200 000 zł. To może pozwolić nam obniżyć oprocentowanie np. z 4% do 3,8%, dzięki czemu zaoszczędzimy na odsetkach 3 670 zł. Progi obniżające oprocentowanie są jednak różne w poszczególnych bankach – czasami jest to 100 000 zł, czasami 200 000 zł lub np. 700 000 zł. W niektórych bankach kwota nie ma żadnego znaczenia. Warto więc tą technikę stosować tylko wtedy, kiedy faktycznie przyniesie nam ona korzyści.

Należy też dodać, że podwyższanie kwoty kredytu czasami ma też pewne wady. Jeśli znacząco ją zwiększymy, to mimo niższego oprocentowania i tak możemy płacić wyższe odsetki. Przyjmijmy nieco inny przykład niż poprzednio – potrzebujemy 180 000 zł, ale pożyczymy 200 000 zł, co obniża oprocentowanie z 4% do 3,8%. Taka operacja sprawi jednak, że od wyższej kwoty kredytu zapłacimy o ponad 5000 zł wyższe odsetki. To jednak przy założeniu spłaty przez 25 lat. Jeśli jednak pożyczymy 200 000 zł, ale po 3 latach nadpłacimy kredyt kwotą 20 000 zł (200 000 – 180 000), czyli pieniędzmi, które nie były nam potrzebne, to cała operacja będzie się opłacała. Wtedy zaoszczędzimy na odsetkach ok. 5000 zł.

Warto zadbać o dobrą historię kredytową
W niektórych bankach o cenie kredytu decyduje też tzw. skoring. Jest to ocena kredytobiorcy, która mówi bankowi jak duże jest ryzyko, że dana osoba nie spłaci zadłużenia w terminie. Gdy taka ocena jest niska to oferta kredytu będzie droższa lub bank w ogóle odmówi przyznania finansowania. Zanim zaczniemy się starać o kredyt warto więc zadbać o to, aby była ona jak najwyższa. Ocenę skoringową możemy poprawić np. poprzez zapewnienie sobie pozytywnej historii kredytowej. Banki sprawdzają czy wnioskodawca posiadał już w przeszłości jakieś produkty kredytowe (również w innych bankach) i jak je spłacał. Im więcej było opóźnień i im były one dłuższe tym niższa będzie ocena danej osoby. Co ciekawe brak historii kredytowej to także negatywna informacja, bo bank nie wie czy taka osoba jest odpowiedzialna i czy będzie terminowo spłacała raty. Trudno tu jednak podać konkretna kwotę oszczędności, gdyż banki nie ujawniają jaki wpływ na oprocentowanie ma ocena skoringowa.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Polski rynek nieruchomości – Maj 2018

Na rynku wtórnym wzrosty cen mieszkań nadal postępują. W każdym z analizowanych przez Metrohouse i Expandera sześciu największych miast, ceny za jakie nabywano lokale są od 4% do 11% wyższe niż przed rokiem. Zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki wzmaga sytuacja na rynku deweloperskim, gdzie próżno szukać ofert gotowych do odbioru „od ręki”. W dalszym ciągu obserwowaliśmy też ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Na szczęście banki nie podwyższają marż i przestały wprowadzać zmiany pogarszające dostępność kredytową.

Tanie kredyty, moda na inwestowanie na rynku nieruchomości oraz zadyszka deweloperów, którzy nie nadążają z produkcją to podstawowe czynniki napędzające ruch na rynku wtórnym. W rezultacie ceny sprzedawanych mieszkań rosną. – Generalnie, bez względu na lokalizację, powodzeniem cieszą się mieszkania, które w każdych warunkach rynkowych uchodzą za szybko zbywalne. Dotyczy to dwupokojowych lokali w rejonach o dobrej dostępności komunikacyjnej lub niewielkich mieszkań trzypokojowych, często wybieranych przez rodziny, które w ten sposób poprawiają dotychczasowy standard mieszkaniowy. – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Wśród analizowanych przez nas miast największe wzrosty cenowe, w porównaniu z danymi sprzed miesiąca, miały miejsce we Wrocławiu (5,3%), gdzie za m kw. płacimy 5600 zł. – Jest to najwyższa stawka zaobserwowana w tym mieście w tym roku. Na tle innych miast kupujemy tu też największe lokale, średnio 65 m kw. Co ciekawe najwyższe ceny za m kw. nie dotyczą wcale stosunkowo nowych budynków. Wyznacznikiem ceny jest doskonała lokalizacja oferty w centralnych punktach miasta, co w połączeniu z niedużym metrażem powoduje wygórowane stawki za metr. – dodaje ekspert Metrohouse.

W Gdańsku ceny o 11% wyższe niż przed rokiem
Jeśli chodzi o zmiany w porównaniu do sytuacji sprzed roku, to liderem jest Gdańsk, gdzie została przekroczona bariera 6000 zł za m kw. – Średnia z ostatnich trzech miesięcy to 6083 zł. Oznacza to aż 11% wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu 2017 r. Duże zainteresowanie generowane przez inwestorów z całej Polski sprawia, że właściciele mieszkań dość stanowczo utrzymują oferowane ceny. – mówi ekspert Metrohouse.

W Poznaniu po raz pierwszy od końcówki 2016 r. ceny ponownie przekroczyły poziom 5500 zł i obecnie wynoszą średnio 5598 zł. Nieco drożej też jest w Krakowie, gdzie klienci nabywający mieszkania z rynku wtórnego płacili za m kw. średnio 6293 zł. W minionym miesiącu niewielkie zmiany w cenach pojawiały się także w Łodzi (0,3 proc.) i w Warszawie (0,2 proc.). W stolicy warto jednak wspomnieć, że przełamany został pułap 8000 zł za m kw. Obecnie za metr płacimy 8009 zł, czyli prawie 6 proc. niż przed rokiem.

Popyt na kredyt nadal bardzo wysoki
Na początku roku wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi był związany z odblokowaniem ostatniej transzy dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Później liczne wnioski składali ci, którzy starali się o dopłatę, ale jej nie dostali. – W kwietniu tego typu osoby już dawno uzyskały kredyt lub z niego zrezygnowały. Tymczasem nadal obserwowaliśmy zdecydowanie wyższe zainteresowanie kredytami hipotecznymi niż przed rokiem. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. Potwierdzają to dane BIKu, według którego wartość kredytów, o które zawnioskowano w kwietniu była aż o 18,5% wyższa niż przed rokiem.

Dostępność kredytów przestała spadać
Dobrą informacją dla osób dopiero planujących zaciągnąć kredyt jest to, że w tym roku dość stabilna jest ich dostępność. – To zmiana, gdyż od trzech lat zdolność kredytowa systematycznie spadała m. in. ze względu na zalecenia KNF w zakresie urealnienia przyjmowanych przez banki kosztów utrzymania kredytobiorców. W rezultacie dostępna kwota kredytu, dla 3-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 5000 zł, spadła z 465 000 zł do 341 000 zł. Miało to miejsce między kwietniem 2015 r. a styczniem tego roku. Obecnie ich zdolność kredytowa wynosi 347 000 zł, a więc nieznacznie wzrosła. Wygląda więc na to, że banki już zdążyły wprowadzić zmiany wymagane przez KNF i dostępność kredytów pozostanie w kolejnych miesiącach na poziomie zbliżonym do obecnego. – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Maj_2018

Kredyty hipoteczne już dawno nie były tak tanie

Według najnowszych danych NBP w marcu banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę aż 4,5 mld zł. Takiego zainteresowania nie widzieliśmy od wielu lat. Jednocześnie ich oprocentowanie wyniosło średnio tylko 4,33%. To jeden z najniższych poziomów w historii. Taniej było tylko od kwietnia do czerwca 2015 r. Expander tłumaczy co wpłynęło na te niesamowite wyniki i podpowiada jak uzyskać tani kredyt.

W marcu minęły trzy lata odkąd NBP obniżył stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Dzięki temu kredyty hipoteczne pozostają tanie i dość łatwo dostępne. Najtańsze były jednak w II kwartale 2015 r. Później zapowiedziano wprowadzenie podatku bankowego, co spowodowało gwałtowne podwyżki marż, które przełożyły się na wzrost oprocentowania udzielanych kredytów. Marcowy spadek oprocentowania do poziomu zbliżonego do tego z 2015 r. jest o tyle niezwykły, że marże w ofertach banków nie wróciły do poziomu sprzed trzech lat.

Oprocentowanie spadło choć banki nie wprowadziły obniżek
Brak obniżek to nienajlepsza wiadomość dla osób, które dopiero planują zaciągnąć kredyt hipoteczny. Powstaje jednak pytanie skąd w takim razie tak niskie oprocentowanie kredytów udzielonych w marcu. Zdaniem Expandera najważniejszą przyczyną było to, że zmienił się typ kredytobiorców po zakończeniu programu „Mieszkanie dla młodych”. Kredyty z dopłatą częściej zaciągały osoby, które nie miały zbyt dużego wkładu własnego. Niezbyt wysokie były również kwoty o jakie wnioskowali, gdyż limitowane były ceny mieszkań, na które można były uzyskać dopłatę.

Ogromne zainteresowanie kredytami w marcu pochodziło więc prawdopodobnie od osób, które częściej miały wysoki wkład własny i które częściej wnioskowały o wyższą kwotę niż ci, którzy starali się o kredyty wypłacane w styczniu i lutym. Dodatkowo mieli też zapewne lepsze dochody, gdyż nie interesowały ich tanie mieszkania, które można było kupić za kredyt z dopłatą. Zamożniejsi klienci częściej korzystają też z pomocy ekspertów finansowych pomagającym im znaleźć najtańsza ofertę. Te wszystkie element przełożyły się na to, że uzyskiwali lepsze marże, a więc i niższe oprocentowanie.

Jak uzyskać tańszy kredyt?
Korzystny wpływ na koszt kredytu ma to jeśli posiadamy więcej niż 20% lub więcej niż 50% wkładu własnego. Pomaga też wysoka ocena skoringowa uwzględniająca m. in. poziom dochodów i historię kredytową. W części banków również kwota kredytu ma wpływ na poziom oprocentowania – jeśli jest wyższa niż np. 200 000 zł to marża jest obniżana. W skrajnym przypadku może się więc zdarzyć, że jeden wnioskodawca otrzyma oprocentowanie kredytu wynoszące np. 4,3%, a inny w tym samym banku dostanie znacznie lepszą ofertę – 3,30%. Tańszy kredyt możemy więc zapewnić sobie sami np. gromadząc wysoki wkład własny czy dbając o dobrą historię kredytową. Ważne jest również to, aby porównać oferty banków, gdyż bardzo istotnie się one od siebie różną. Dla przykładu jeden może nam zaproponować oprocentowanie wynoszące 3,3%, to inny aż 5%. Warto więc poświęcić czas na znalezienie najtańszej oferty lub skorzystać z pomocy eksperta finansowego.

Mamy teraz dobry moment na zaciąganie kredytu hipotecznego. Wnioskodawcom sprzyjają niskie stopy procentowe i korzystna sytuacja na rynku pracy, która powoduje, że banki nie boją się pożyczać nam pieniędzy. Zadłużając się pamiętajmy jednak, że jest to kredyt, który będziemy zapewne spłacać wiele lat. W tym czasie mogą wzrosnąć stopy procentowe lub bezrobocie. Lepiej więc nie przesadzać z zadłużeniem. Gdy już uzyskamy kredyt warto zacząć budować sobie poduszkę finansową, która pomoże nam spłacać raty np. gdybyśmy kiedyś stracili pracę i przez dłuższy czas nie mogli znaleźć nowej.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Komentarze regionalne dla rynku mieszkaniowego w największych miastach w Polsce

Komentarz na temat sytuacji na rynku nieruchomości w  Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu, przygotowany wspólnie przez ekspertów Expandera, Metrohouse i RynekPierwotny.pl. Continue reading

Raty malejące – nie daj się nabrać

Niedawno w mediach pojawiła się informacja, że wybierając raty malejące zamiast równych Polacy mogliby zaoszczędzić miliony złotych. Niestety to nie do końca prawda. To co korzystnie wygląda w teorii, zupełnie nie sprawdza się w praktyce. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Kwiecień 2018

Bardzo dobra sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym sprawia, że świetna passa deweloperów trwa w najlepsze. W ostatnim czasie są oni jednak poddawani presji wynikającej ze wzrostów cen robocizny i materiałów budowlanych. Continue reading