Tag Archives: kredyt hipoteczny


Raty malejące – nie daj się nabrać

Niedawno w mediach pojawiła się informacja, że wybierając raty malejące zamiast równych Polacy mogliby zaoszczędzić miliony złotych. Niestety to nie do końca prawda. To co korzystnie wygląda w teorii, zupełnie nie sprawdza się w praktyce. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Kwiecień 2018

Bardzo dobra sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym sprawia, że świetna passa deweloperów trwa w najlepsze. W ostatnim czasie są oni jednak poddawani presji wynikającej ze wzrostów cen robocizny i materiałów budowlanych. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Marzec 2018

Stabilna sytuacja cenowa w Warszawie i Gdańsku, spadki cen w Krakowie i Wrocławiu – tak w dużym skrócie można nakreślić obecną sytuację na rynku wtórnym mieszkań w największych miastach w Polsce. Miniony miesiąc przyniósł również dobre informacje dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Po pierwsze, spadła średnia marża w ofertach z wysokim (25%) wkładem własnym. Zawdzięczamy to promocji w BZ WBK. Po drugie, prezes NBP ogłosił, że podwyżek stóp procentowych możemy nie zobaczyć jeszcze przez wiele lat. W związku z tym spadła stawka WIBOR, co w najbliższym czasie spowoduje nieznaczne obniżenie rat kredytów.

Spośród analizowanych miejscowości tylko w dwóch decydowano się na zakupy tańszych lokali. Były to Kraków i Wrocław. – W Stolicy Małopolski, porównując do poprzedniego miesiąca, odnotowywane przez nas ceny transakcyjne były niższe o 4,4 proc. To sprawiło, że średnia kwota nabywanego lokum na rynku wtórnym ponownie spadła poniżej poziomu 6000 zł za m kw. Zapewne niemałe znaczenie miał rodzaj sprzedawanych mieszkań – zwykle było to budownictwo z lat 60-80-tych, które nie cechuje się tak wysokimi wycenami jak w przypadku lokali oddawanych do użytku w ostatniej dekadzie. Najtańsze mieszkania sprzedawano w cenach ok. 4500 zł za m kw. Takie oferty można było znaleźć m.in. w budynkach z wielkiej płyty na Bronowicach czy Bieńczycach – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

We Wrocławiu w tabelach transakcyjnych pojawiały się sumy jeszcze niższe niż w Krakowie i zaczynały się już od 3700 zł za m kw. – W tym przypadku także mówimy o budownictwie wielkopłytowym. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca nabywane lokale były tańsze o 3,4 proc. (5242 zł za m kw.). Nieco inaczej niż w Krakowie rozkładał się wiek nabywanych mieszkań. W stolicy Dolnego Śląska nie przeważały zakupy starszych mieszkań, widać wyraźne zainteresowanie „nowym” rynkiem wtórnym – dodaje ekspert Metrohouse.

Stabilna sytuacja w Warszawie i Gdański, podwyżki w Poznaniu i Łodzi
W Warszawie sytuacja cenowa jest bardzo zbliżona do ostatnich dwóch miesięcy. Za m kw. płacimy 7818 zł. – Różnorodność transakcji powoduje, że nie doszło do ponownego przebicia bariery 8000 zł za m kw. Drogie transakcje w prestiżowych dzielnicach są równoważone zakupami tańszych mieszkań na obrzeżach miasta, gdzie można znaleźć oferty w okolicach 5000 zł za m kw. Ich wspólnym mianownikiem jest lokalizacja w budynkach z lat 60-tych i 70-tych oraz stan lokalu – najczęściej do remontu. Natomiast większość „M” sprzedanych po najwyższych cenach (nawet powyżej 13000 zł za m kw.) pochodzi ze Śródmieścia. O stabilizacji możemy też mówić w Gdańsku. Choć tym razem nabywano mieszkania były o 1,1 proc. droższe niż przed miesiącem, to od jesieni ubiegłego roku nie odnotowaliśmy tu znaczących zmian w kształtowaniu się cen – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Najwyższe wzrosty widoczne były w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski za m kw. płaciliśmy 5330 zł., czyli o 3,6 proc. więcej, natomiast w Łodzi 3743 zł (o 2,1 proc. więcej). Nadal rekordzistą w wielkości nabywanych mieszkań jest właśnie Poznań, gdzie średni metraż to aż 65 m kw. Łódź leży na przeciwległym biegunie – tu kupujemy najmniejsze lokale. W przeciętnej transakcji wybieramy lokum o wielkości 51-metrów.

Niskie stopy procentowe jeszcze przez wiele lat
W marcu NBP nie zmienił poziomu stóp procentowych w naszym kraju. – Prezes Glapiński zasugerował, że mogą one pozostać na obecnym poziomie nawet do 2020 r. Co ciekawe wspomniał również o tym, że później mogą wręcz pojawiać się wnioski o ich obniżenie. W reakcji na tę wypowiedź stawka WIBOR spadła do 1,71% (z 1,72% na początku marca). Zmiana nie jest więc duża. Przełoży się na zmniejszenie rat kredytów hipotecznych o mniej więcej złotówkę. Jeśli jednak stopy procentowe faktycznie pozostaną przez lata na tak niskim poziomie, to oszczędności kredytobiorców będą ogromne. Dzięki temu, że WIBOR wynosi 1,71%, a nie np. 5% jak w 2012 r., to rata jest o 584 zł niższa przy zadłużeniu 300 000 zł. Rocznie daje to 7 000 zł oszczędności. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Mimo zapowiedzi utrzymywania stóp procentowych na niskim poziomie, nie należy jednak przesadzać z kwotą zaciąganych długów. – Okres kredytowania w przypadku finansowania zakupu nieruchomości to zwykle 20-30 lat, w ciągu których wiele może się wydarzyć. Nie można też wykluczyć, że już za rok czy dwa wydarzy się coś, co sprawi, że stopy procentowe jednak zostaną istotnie podwyższone. Lepiej więc dobierać parametry kredytu w taki sposób, aby poradzić sobie ze spłatą nawet, gdyby rata wzrosła o kilkaset złotych – dodaje ekspert.

Dla osób planujących zaciągniecie kredytu hipotecznego istotne są również informacje o zmianach w ofertach banków. – Od 26 lutego BZ WBK wprowadził promocję obniżającą marże. Dla klientów posiadających ponad 40% wkładu własnego marża wynosi 1,79%, a gdy jest wyższy niż 20% jest to 1,99%. Niestety, jednocześnie niewielką podwyżkę wprowadził mBank. Mimo to, średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym spadła do 2,06% (z 2,08% przed miesiącem). To już kolejny miesiąc obniżek – komentuje Jarosław Sadowski, Expander. Przypomnijmy, że jeszcze w sierpniu 2017 r. średnia dla takich kredytów wynosiła 2,17%.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Marzec_2018

 

Polski rynek nieruchomości – Luty 2018

Według najnowszego raportu Metrohouse i Expandera ceny transakcyjne używanych mieszkań nie miały dużego przełożenia na oferty na rynku wtórnym. Z reguły wahania odnotowywanych kwot nie przekraczały 2 proc., a w kilku miastach były bardzo zbliżone do sytuacji sprzed miesiąca. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Styczeń 2018

Choć na rynku wtórnym w większości analizowanych przez ekspertów miast spadają ceny transakcyjne, to nowe mieszkania są coraz droższe. Ta zmiana oferty dotyczy nie tylko największych rynków, czyli Warszawy lub Krakowa. Continue reading

Wynajmowane czy własne – co się bardziej opłaca

Wynajem mieszkania ma wiele zalet, szczególnie istotnych dla ludzi młodych, którzy nie chcą się przywiązywać do jednego miejsca. W pewnym momencie przychodzi jednak potrzeba stabilizacji, czyli posiadania własnego mieszkania czy domu. Continue reading

Polski rynek nieruchomości – Grudzień 2017

Według najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ceny transakcyjne w większości analizowanych miast nie uległy znacznym podwyżkom. Continue reading

Bez dopłaty może być taniej niż z dopłatą

Wiele osób zapewne już przygotowuje się na styczniowe odblokowanie ostatniej puli dopłat wypłacanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Problemem części z nich jest to, że w niektórych miastach, mieszkania w cenach mieszczących się w limicie mają niezbyt dobrą lokalizację. Sprawdziliśmy więc, ile dodatkowo trzeba zapłacić, jeśli chcemy mieszkać bliżej centrum kosztem braku dofinansowania. Z wyliczeń Expandera wynika, że różnica nierzadko wyniesie mniej niż 100 zł miesięcznie. Uwzględniając oszczędności w kosztach dojazdów do pracy, może się okazać, że nieco tańsze będzie mieszkanie bez dopłaty.

W styczniu 2018 r. pojawi się ostatnia szansa na uzyskanie dopłaty przy zakupie mieszkania lub domu. Aby ją uzyskać, warunki programu musi spełnić nie tylko wnioskodawca, ale również kupowany lokal. Cena zakupu nie może być bowiem wyższa niż limit ustanowiony dla danego regionu naszego kraju. Co ciekawe, w niektórych miastach uzyskanie wsparcia będzie bardzo łatwe. Najlepszym przykładem są tu Kielce i Zielona Góra. W ich przypadku średnia cena transakcyjna zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest niższa niż limity obowiązujące w MdM. Do tej grupy prawie udało się dołączyć Bydgoszczy i Olsztynowi, w których ceny są zbliżone do limitów. Warto też wyróżnić Katowice, gdzie bez problemu można uzyskać dopłatę na używane mieszkanie, gdyż limit jest tam aż o 10% wyższy niż średnia cena.

Gdzie najtrudniej o dopłatę
Najtrudniej o dopłatę jest natomiast w Gdańsku, Gdyni, Warszawie i Krakowie. W tych miastach średnia cena transakcyjna jest o ok. 40% wyższa niż obowiązujący limit. To powoduje, że dostępne mieszkania, spełniające warunki programu, mają zwykle nienajlepszą lokalizację. Planując zakup mieszkania w jednym z tych miast warto więc zastanowić się czy nie lepiej kupić mieszkanie bez dopłaty, ale w bardziej atrakcyjnej lokalizacji. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać nieopłacalne. Nie dość, że zapłacimy bowiem więcej, to jeszcze nie uzyskamy dopłaty. W praktyce nie musi to jednak oznaczać dużo większych kosztów.

Bez dopłaty rata wyższa o mniej niż 100 zł
Dla osób, które w swoim mieście nie mogą znaleźć dobrze zlokalizowanego mieszkania spełniającego kryteria MdM, alternatywą może być zakup takiego, na które nie dostaną dopłaty. Większość kupujących mieszkania ze wsparciem MdM wybiera nowe lokale. Takie osoby mogą zrekompensować sobie brak rządowego wsparcia, wybierając dobrze zlokalizowane mieszkanie używane. Jego cena nie powinna być wygórowana, choć pewnie będzie wyższa niż limit w MdM. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest również to, że wymagają one zdecydowanie niższych nakładów na wykończenie niż w przypadku nowych, kupowanych w stanie deweloperskim.

Dokonaliśmy wyliczeń dla czterech wymienionych wcześniej miast, w których najtrudniej jest znaleźć lokale, na które można uzyskać dofinansowanie. Po uwzględnieniu różnic w kosztach kredytów (nieco droższe są te z dopłatą) i kosztach wykończenia mieszkania okazało się, że mimo braku dopłaty rata w większości badanych miast będzie niższa niż 100 zł. Większa jest ona jedynie w Warszawie, gdzie wynosi 155 zł. Biorąc pod uwagę oszczędność czasu i pieniędzy na codziennych dojazdach do centrum wydaje się, że zakup dobrze zlokalizowanego używanego mieszkania w tych miastach jest nawet tańszym rozwiązaniem niż nowe mieszkanie z dopłatą.

Należy jednak dodać, że przyjęliśmy dopłatę w wysokości 10%, gdyż zdecydowana większość wnioskodawców nie ma dzieci. Jeśli ktoś ma szansę na wyższą dopłatę, to różnica kosztów pomiędzy dwoma analizowanymi przez nas przypadkami wzrośnie na korzyść tego z kredytem z dopłatą. Podobnie jeśli uda mu się wykończyć nowe mieszkanie taniej niż przyjęliśmy w naszym wyliczeniu. W praktyce warto więc samodzielnie przeprowadzić porównanie, uwzględniając możliwe do uzyskania wsparcie programu i dostępne dla nas oferty z dopłatą i bez niej. O pomoc w tym można poprosić dobrego eksperta finansowego.

Osoby, które spełniają warunki programu MdM nie powinny więc ograniczać się jedynie do ofert mieszkań spełniających warunki programu. Warto również zwracać uwagę na lokale, które nie umożliwiają takiego wsparcia, ale będą oferowały niższe koszty wykończenia i lepszą lokalizację. Ta ostatnia ma bowiem ogromny wpływ na jakość naszego codziennego życia.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Polski rynek nieruchomości – Listopad 2017

Po raz pierwszy w historii raportu Metrohouse i Expandera, średnia cena mieszkań w Warszawie przebiła rekordową kwotę 8000 zł za m kw. Wyższe stawki względem ostatniego notowania, nawet o 4%, zaobserwować można również w Poznaniu i Gdańsku. W zakresie kredytów hipotecznych, miniony miesiąc przyniósł zmiany ofert w dwóch dużych bankach – mBanku i Banku Pekao. Pierwszy zdecydował się obniżyć marże, a drugi je podwyższył, zwiększając koszt kredytu o ok. 2400 zł.

Dzięki obniżce, mBank wskoczył na podium naszego zestawiania kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Podwyżka w Pekao na szczęście nie objęła kredytów udzielanych w ramach programu Mieszkanie dla młodych, w których marża wynosi nadal 1,95%, niezależnie od wkładu własnego. – To bardzo istotne, gdyż wiele osób już przygotowuje się na styczniowe uruchomienie ostatniej puli dopłat. Dla zwykłych kredytów jest to natomiast 1,75% (wkład własny wyższy niż 20%) lub 1,85% (wkład niższy niż 20%). Uzyskanie powyżej opisanych poziomów marż wymaga jednak zobowiązania się do korzystania z kilku dodatkowych produktów – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Korzystne teraz raty mogą znacznie wzrosnąć
Osoby, które obecnie wnioskują o kredyt hipoteczny, powinny pamiętać, że rata podawana im w symulacji będzie prawdopodobnie obowiązywała krócej niż rok. Już w połowie przyszłego roku może bowiem zacząć rosnąć stawka WIBOR, od której zależy wysokość oprocentowania takich kredytów. – Podwyżka o 0,25 proc. podniesie ratę kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat o 42 zł (z 1555 zł do 1597 zł). Gdyby jednak kiedyś podstawowa stopa NBP wzrosła np. do 6%, to rata mogłaby wzrosnąć aż o 657 zł (do 2381 zł). Nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, gdyż w przyszłości może to sprowadzić na nas kłopoty – ostrzega Sadowski, Expander.

Rekord średnich cen transakcyjnych padł w stolicy
Średnie ceny nabywanych mieszkań w Warszawie wynoszą już 8070 zł za m kw. Jest to o 2,7 proc. więcej niż przed miesiącem. – Już nie tylko Śródmieście, Żoliborz czy Mokotów mają monopol na najwyższą półkę cenową. Transakcje w cenach powyżej 10000 zł za m kw. odnajdujemy w ostatnim czasie także na Bielanach, Woli, a nawet Pradze Południe. Dostępność komunikacyjna odgrywa kluczową rolę przy wyborze mieszkania w stolicy – dobrze położone pod tym względem budynki zyskują w porównaniu do podobnego standardu mieszkań, ale z dłuższym dojazdem do centralnych rejonów miasta – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Największe wzrosty cen miały miejsce w Poznaniu i Gdańsku. W stolicy Wielkopolski średnia wynosi 5458 zł za m kw. i jest wyższa o ponad 4 proc. od cen sprzed miesiąca. Natomiast w Gdańsku ceny wzrosły w tym samym okresie o 3,8 proc. i wynoszą 5847 zł. W Gdańsku najlepiej sprzedają się lokale dwupokojowe. Popularnymi dzielnicami są m.in. Jasień, Siedlce.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM  Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2017

 

Będzie coraz trudniej kupić mieszkanie

Według najnowszego raportu NBP tzw. kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 r. Expander zwraca jednak uwagę, że w najbliższych latach te korzystne okoliczności ulegną zmianie i o własne lokum będzie trudniej niż dziś.

Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 r. ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o ok. 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.

Dzięki wspomnianym, korzystnym czynnikom, w największych miastach teoretycznie możemy pozwolić sobie na mieszkanie aż o 30 m2 większe niż w 2012 r. Poprawa następowała jednak głównie w latach 2012 – 2014. Od 2015 r. niewiele już się zmieniało. W tym czasie stopy procentowe były już bowiem stabilne, a wzrost pensji był rekompensowany podwyżką cen mieszkań i marż kredytowych.

Lepiej niż w 2006 r. jedynie w Krakowie
Ciekawe wydaje się też porównanie obecnej dostępności mieszkań z jej poziomem w 2006 r. Mimo opisanej poprawy, w większości wypadków, teraz jest nieco trudniej o mieszkanie niż 11 lat temu. Wynika to przede wszystkim z tego, że ceny lokali w tamtym okresie były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w analizowanych miastach była aż o 46% niższa iż obecnie. Jedynym wyjątkiem jest tu Kraków, gdzie dostępność mieszkań jest lepsza teraz niż w 2006 r. Dzieje się tak ponieważ, w tamtym czasie nowe mieszkania w Krakowie były bardzo drogie. Według danych NBP o cenach transakcyjnych z tamtego okresu, były one wyższe nawet niż w Warszawie.

Lepiej już nie będzie
Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać.

Kredytowa dostępność mieszkania

Źródło: Expander na podstawie NBP

 

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors