Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2023

„Bezpieczny kredyt 2%” podbijał ceny mieszkań zanim jeszcze zaczął działać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu, czyli jeszcze przez startem programu, ceny mieszkań były wyższe niż w styczniu we wszystkich 17 badanych miastach. Wzrosty nie były jednak zbyt duże. Przeciętne ceny wzrosły w tym okresie o 5,5%. Duży popyt to nie tylko zasługa dopłat, ale również dobrej dostępności preferencyjnego kredytu. Alior Bank przyzna singlowi z dochodem 5000 zł netto aż 500 000 zł, czyli o 161 624 zł więcej niż w przypadku zwykłego kredytu. Co ciekawe w tym banku przy odrobinie szczęścia można uzyskać oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) niższe niż 2%.

Zwykle sezon letni, to zastój na rynku nieruchomości. Historycznie latem jest mniej ofert i mniej kupujących umawia się na prezentacje. Tym razem jest jednak inaczej. Już od maja odczuwalne jest większe zainteresowanie mieszkaniami. Już zapowiedzi wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” zdecydowanie zmieniły sytuację na rynku. Popyt wzrósł, a wraz z nim ceny mieszkań.

Zacznijmy od danych miesięcznych, czyli dotyczących ofert sprzedaży opublikowanych w czerwcu. Był to okres jeszcze przed startem programu, ale wiele osób już wtedy podpisywało umowy przedwstępne rezerwując sobie wybrane mieszkanie. W rezultacie we wszystkich badanych 17 miastach ceny były wyższe niż w styczniu br. Z kolei w porównaniu z poprzednim miesiącem, czyli z majem ceny były wyższe w 14 z 17 analizowanych przez nas miast. Spadki wystąpiły jedynie w Toruniu (-1,6%), Częstochowie (-2,6%) i Katowicach (-9,8%).

Spadek w Katowicach jest efektem zjawiska opisywanego przez nas w poprzednim raporcie. W maju w tym mieście pojawiły się w sprzedaży drogie inwestycje deweloperskie, które mocno podbiły medianę cen. W czerwcu nowych drogich inwestycji już nie wprowadzono do sprzedaży, przez co względem maja ceny ofert dodanych mogą sprawiać wrażenie istotnie tańszych. Jest to złudne wrażenie, gdyż ceny w czerwcu były wyższe niż kwietniowe.

Najwyższe wzrosty w porównaniu z majem w wystąpiły w Rzeszowie (8,5%) i Sosnowcu (8,2%).

Ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2023 r.

Najmocniej drożały małe i średniej wielkości mieszkania

Jakie mieszkania drożeją najszybciej? Z pomocą przychodzą dane kwartalne przygotowane w podziale na segmenty – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2). Porównując ceny w II kw. 2023 r. względem I kw. 2023 r. największe wzrosty odnotowaliśmy wśród małych mieszkań (+3,9%) oraz średnich (+3,5%). Duże mieszkania również podrożały, ale w najmniejszym stopniu, bo o 2,9%. Jest to spójne z przewidywaniami w kontekście programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Młodych ludzi, kupujących pierwsze w życiu mieszanie, często nie stać na duże, a więc i drogie nieruchomości. Dlatego cieszą się one mniejszym zainteresowaniem.

Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany

Mniej ofert sprzedaży

Warto dodać, że liczba ofert dodanych na portale w czerwcu była o 3,6% mniejsza niż w maju, a wszystkich aktywnych ofert w czerwcu było o 2,5% mniej niż miesiąc wcześniej. Można zatem stwierdzić, że podaż maleje. W warunkach zwiększonego popytu wywołuje to oczywistą presję na wzrost cen mieszkań.

Kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” o 161 tys. zł wyższa niż zwykłego

Start programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest również najważniejszym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych. Oferta cieszy się ogromnym zainteresowaniem nie tylko ze względu a dopłaty, ale również ze względu na dobrą dostępność takich kredytów. Nie jest wymagany żaden wkład własny. Dodatkowo dostępna kwota jest dużo wyższa niż dla zwykłego kredytu. Zbadaliśmy pod tym kątem trzy banki, do których trafia zdecydowanie najwięcej wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”.

W przypadku singla z dochodem 5000 zł netto najwyższą kwotę gotowy jest przyznać Alior Bank – 500 000 zł. Jest to jednocześnie maksymalna kwota jaką ustawa dopuszcza w przypadku osób nie będących w związku małżeńskim i nieposiadających dzieci. Ta kwota jest niemal o połowę wyższa niż w przypadku standardowego kredytu tego banku. Na drugim miejscu pod tym względem jest Bank Pekao (452 600 zł). Ostatnie miejsce zajął PKO BP (399 200 zł).

Dostępna kwota kredytu na singla z dochodem 5000 zł netto

Oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu 2%” nawet poniżej 2%

Raty bezpiecznego kredytu są wyjątkowo niskie nie tylko dzięki wysokim dopłatom. Banki też w pewnym stopniu się do tego przyczyniły. PKO BP i Bank Pekao ofertują oprocentowanie wynoszące 7,14%, czyli dokładnie na poziomie wskaźnika BGK. To powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wynosi dokładnie 2%.

Z kolei w Alior Banku możliwe jest uzyskanie stawki niższej niż 2%. Bank codzienne zmienia stawkę oprocentowania, ale nierzadko jest ona niższa niż 7,14%. W dniu naszego badania oprocentowanie wynosiło 6,798%. To oznacza, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wyniosło tylko 1,658%, a więc poniżej 2%.

Tags: , , ,

Jaka będzie dostępna kwota „Bezpiecznego kredytu 2%”

„Bezpieczny kredytu 2%” wciąż skrywa jedną tajemnicę. Brakuje informacji o tym, jaką kwotę kredytu będzie można uzyskać. Konstrukcja programu powoduje, że jeśli KNF nie zgodzi się, aby w wyliczeniach uwzględniać dopłaty, to dostępność będzie jeszcze gorsza niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Z wyliczeń Expandera wynika, że jeśli ktoś obecnie może uzyskać 300 tys. zł zwykłego kredytu hipotecznego, to najprawdopodobniej będzie mógł otrzymać 394 tys. zł lub 233 tys. zł, w zależności od tego jaką decyzję wyda KNF. Warto też dodać, że młodzi korzystający z tego programu nie będą mogli skorzystać z popularnego sposobu poprawy zdolności kredytowej, czyli nie będą mogli dołączyć rodziców jako współkredytobiorców.

W ostatnich miesiącach młodzi, którzy nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, nie byli w stanie uzyskać kredytu hipotecznego. Dostępność kredytów bardzo mocno spadła ze względu na wzrost stóp procentowych. Ratunkiem dla nich ma być „Bezpieczny kredytu 2%”. Jego ogromną zaletą miały być nie tylko dopłaty do rat, ale dużo wyższa dostępna kwota w porównaniu do zwykłych kredytów oraz brak wymaganego wkładu własnego.

Niestety dostępność może być nawet gorsza od zwykłych kredytów. Problem wynika z tego, że regulacje KNF nie precyzują jak banki mają wyliczać zdolność kredytową: w oparciu o ratę pomniejszaną o dopłatę czy też bez dopłaty. Miejmy nadzieję, że to niedługo zostanie ustalone. Jeśli tak się nie stanie, to dostępna kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” może być jeszcze niższa niż dla zwykłych kredytów hipotecznych.

Jeśli KNF się zgodzi to zdolność może wzrosnąć o 31%

Zacznijmy jednak od pozytywnego scenariusza. Jeśli KNF pozwoli bankom uwzględniać w wyliczeniach zdolności raty pomniejszone o dopłaty, to dostępna kwota „Bezpiecznego kredytu 2%:” będzie o ok. 31% wyższa niż dla zwykłego kredytu z oprocentowaniem stałym i ratą stałą. Jeśli więc ktoś może uzyskać obecnie np. 300 tys. zł zwykłego kredytu hipotecznego, to dostępna kwota kredytu z dopłatą wyniesie ok. 394 tys. zł. Jeśli natomiast teraz może uzyskać 400 000 zł, to w ramach „Bezpiecznego kredytu 2%” dostanie ok. 526 tys. zł.

Wyliczenia zakładają jednak, że banki będą traktowały takie kredyty dokładnie w taki sam sposób, jak zwykły kredyt. Ostrzegamy jednak, że mogą oczywiście uznać, że zastosują nieco inne zasady wyliczania zdolności i nawet pomimo zgody KNF może ona okazać się niższa niż w naszych wyliczeniach.

Porównanie dostępnej kwoty zwykłego kredytu i „Bezpiecznego kredytu 2%”

 

Ponadto należy pamiętać o ograniczeniu maksymalnej kwoty „Bezpiecznego kredytu 2%”. Tak zwany singiel będzie mógł otrzymać maksymalnie do 500 tys. zł, nawet jeśli będzie miał zdolność kredytową na wyższą kwotę. Limit dla małżeństwa lub rodziny z przynajmniej jednym dzieckiem to z kolei 600 tys. zł. Jeśli jednak celem kredytowania ma być dokończenie rozpoczętej budowy domu i wartość wkładu własnego przekracza 200 tys., zł, to maksymalna kwota wyniesie zaledwie 100 tys. zł (dla singla) lub 150 tys. zł (dla rodziny).

O 66 tys. zł mniej, jeśli KNF nie zmieni regulacji

Jeśli KNF nie zgodzi się na wyliczanie zdolności kredytowej w oparciu o ratę obniżoną o dopłatę, to niestety dostępność takich preferencyjnych kredytów będzie jeszcze gorsza niż zwykłego kredytu. W przypadku osoby, która może uzyskać kredyt z ratą stała na kwotę 300 tys. zł, kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” wyniesie tylko 233 tys. zł.

Przyczyną tego spadku jest to, że „Bezpieczny kredyt 2%” przez pierwsze 10 lat będzie spłacany w ratach malejących. Dlatego początkowe raty bez uwzględniania dopłat będą znacznie wyższe niż raty stałe zwykłego kredytu. To z kolei przekłada się na spadek dostępnej kwoty kredytu. Miejmy więc nadzieję, że KNF wkrótce pozwoli bankom na uwzględnianie dopłat.

Rodzice nie poprawią zdolności kredytowej

Dla młodych kredytobiorców, którzy dopiero niedawno zaczęli karierę zawodową i mają jeszcze dość niskie dochody, zdolność kredytowa może okazać się przeszkodą. Szczególnie jeśli nie są w związku małżeńskim, a więc kredyt będą zaciągać samodzielnie. W takich sytuacjach zwykle zdolność kredytową poprawia dodatkowy kredytobiorca. Para w związku nieformalnym zaciąga kredyt wspólnie. Jeśli ktoś jest tzw. singlem, to do kredytu dołącza rodziców.

W przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%” te sposoby podwyższenia zdolności kredytowej jednak zwykle nie zadziałają. Zasady programu nie pozwalają uzyskać preferencyjnego kredytu parze bez ślubu i bez dziecka. Z kolei rodziców zwykle nie da się dołączyć do kredytu ponieważ mają lub w przeszłości już mieli swoje mieszkanie lub dom.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: ,

Dostępna kwota kredytu hipotecznego wzrosła nawet o 130 000 zł

KNF pozwoliła bankom na obniżenie słynnego bufora bezpieczeństwa. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że w bankach, które wprowadziły taką zmianę dostępna kwota kredytu wzrosła średnio o 16%. Rekordzistą jest Millennium, w którym wzrost to aż 26%. Dla przykładu rodzina z dwójką dzieci i dochodem 10 000 zł netto może uzyskać 630 000 zł, czyli aż o 130 000 zł więcej niż w lutym.

Sprawdzając dostępne kwoty kredytów hipotecznych i porównując je z poziomem sprzed decyzji KNF można precyzyjnie określić, które banki skorzystały z możliwości obniżenia bufora. Z zebranych przez nas danych wynika, że taką zmianę wprowadziły już: Alior Bank, Bank Pekao, BNP Paribas, BOŚ, Citi Handlowy, ING Bank Śląski, Millennium i Santander. Wśród badanych przez nas banków zdolność kredytowa nie poprawiła się znacząco tylko w PKO BP i mBanku.

Wzrost dostępnej kwoty w poszczególnych bankach jest bardzo różny. Zależy on bowiem od kilku czynników. Po pierwsze nie wszystkie banki obniżyły bufor do minimalnego dozwolonego poziomu 2,5 pkt. proc. Poza tym bardzo dużo zależy od dochodów kredytobiorcy. Największe wzrosty dostępnej kwoty dotyczą oczywiście osób o wysokich dochodach. Poza tym znaczący wpływ na zdolność kredytową ma też zmiana oprocentowania. Jeśli bank je obniżył, to wpłynęło to na wzrost dostępnej kwoty kredytu.

Millennium obniżył nie tylko bufor, ale też oprocentowanie
Doskonałym przykładem wpływu tego ostatniego czynnika jest sytuacja w Banku Millennium. Tam zdolność wzrosła najbardziej (o 26%) ponieważ nie tylko został obniżony bufor, ale również spadło oprocentowanie. Dla kredytów ze stawką stałą i wkładem własnym 10% oprocentowanie spadło z 9,3% do 8,8%. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 10 000 zł wzrosła aż o 130 000 zł (z 500 000 zł do 630 000 zł).

Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 10 000 zł

Przy niższych dochodach wzrost kwotowy jest oczywiście mniejszy. Dla pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto dostępna kwota wzrosła o 70 000 zł (z 267 000 zł do 337 000 zł).

Duże wzrosty procentowe (po 18%), sugerujące maksymalne dozwolone obniżenie bufora, pojawiły się też w Alior Banku i ING Banku Śląskim. Dostępna kwota kredytu dla wspomnianego już małżeństwa z dochodem 10 000 zł netto wzrosły tam odpowiednio o 89 774 zł i 66 531 zł.

Dostępna kwota kredytu dla pary bez dzieci i dochodem 6 000 zł

Wśród banków, w których zdolność kredytowa zauważalnie wzrosła najdziwniejsza sytuacja jest w BOŚ i Citi Handlowym. Wzrosty są tu wyraźnie niższe niż w innych bankach – odpowiednio o 10% i 13%. Poza tym nawet pomimo poprawy, dostępna kwota kredytu jest dość niska. BOŚ ma najniższą wśród badanych banków dostępną kwotę dla pary z dochodem 6000 zł (tylko 220 538 zł). Z kolei Citi Handlowy naszemu przykładowemu małżeństwu z dochodem 10 000 zł jest gotów przyznać tylko 381 256 zł. To druga najniższa oferta. Mniej daje tylko mBank, który nie wprowadził obniżki bufora.

Większych zmian nie widać w PKO BP i mBanku, ale prawdopodobnie i one niedługo wprowadzą niższy bufor.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

 

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2022

W IV kwartale 2022 r. wzrost kosztów najmu wyhamował, a w przypadku dużych mieszkań stawki nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do III kw. 2022 najem dużych mieszkań (powyżej 60 m2) staniał o 1,1%. Dla tych średniej wielkości (35 – 60 m2) stawki wzrosły o 0,8%. Z kolei koszt najmu małego lokalu (poniżej 35 m2) niemal się nie zmienił. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to szczególnie wyróżnia się Warszawa, gdzie pojawiły się zauważalne wzrosty we wszystkich segmentach. Z kolei w Gdańsku i Gdyni obserwujemy znaczące spadki stawek.

Staniał najem dużych mieszkań
O ile cały 2022 rok był okresem rekordowych wzrostów stawek najmu, to nie można tak o powiedzieć o IV kwartale. Pod koniec roku stawki musieli opuścić oferujący duże mieszkania na wynajem. Obniżki w porównaniu do III kw. pojawiły się aż w 8 z 16 badanych przez nas miast, w dwóch stawki pozostały na poprzednim poziomie i tylko w 4 wzrosły. Największy spadek w tym segmencie odnotowaliśmy w Toruniu (-12%). Spore spadki pojawiły się też w Gdyni (-6,9%) i Gdańsku (-5,5%). Z kolei znaczący wzrost pojawił się na największym rynku, czyli w Warszawie (4,9%).

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są wyraźnie wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem dużych mieszkań zdrożał w tym czasie o 24%.

Droższy najem średnich mieszkań

W przypadku średniej wielkości mieszkań wciąż dominują wzrosty stawek najmu. W porównaniu do III kw. drożej jest w 10 miastach, spadki pojawiły się w 6 miastach i w jednym przypadku stawki się nie zmieniły. Najmocniej w tym segmencie drożał najem w Lublinie (8,2%), Rzeszowie (6,1%) i Toruniu (5,5%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-7,1%), Gdańsku (-6,7%) i Katowicach (-4,2%).

W porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są dużo wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem w tym segmencie jest o 26% droższy niż przed rokiem.

Koszt najmu małych mieszkań bez zmian

Koszty najmu małych mieszkań w IV kwartale były natomiast bardzo zbliżone do tych z III kwartału. Wzrosty pojawiły się w 5 miastach, spadki w 4, a w jednym przypadku poziom stawek utrzymał się na wcześniejszym poziomie. Liderami spadków ponownie są Gdynia (-9,6%) i Gdańsk (-7,5%). Z kolei znaczące wzrosty pojawiły się w Krakowie (6%), Łodzi (5,3%) i Warszawie (5%).

Warszawa i Trójmiasto na przeciwległych biegunach

W danych z poszczególnych miast szczególnie rzucają się w oczy Gdańsk, Gdynia oraz Warszawa. Rynki, które ewidentnie się „przegrzały” (spadki w IV kw. wystąpiły we wszystkich segmentach), to Gdańsk i Gdynia. Natomiast w stolicy stawki wciąż znacząco rosły i to nawet w przypadku dużych mieszkań. Warto też zwrócić uwagę na Kraków, gdzie koszty najmu najmocniej wzrosły w porównaniu do poziomu sprzed roku. Najem małych i średnich lokali zdrożał aż o 42%, a dużych o 38%.

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2022 oraz ich zmiany od III kw. 2022

Ogłoszeń o wynajmie było więcej niż przed rokiem

Oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie się kurczyła od września do grudnia, czyli od szczytu sezonu. To normalne, ponieważ we wrześniu niemal zawsze jest najwięcej ofert. W grudniu wszystkich dostępnych na wynajem ofert (niezależnie od tego kiedy oferty zostały dodane na portale) było o 19,3% mniej niż we wrześniu. Co ciekawe, choć oferta kurczyła się z miesiąca na miesiąca, to w całym IV kw. 2022 ofert było więcej niż w IV kw. 2021. W połączeniu z zatrzymaniem wzrostu lub spadkami stawek najmu potwierdza to, że rynek w wielu miastach nasycił się mieszkaniami na wynajem.

Ponownie wzrosła opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Rezultatem zmian w stawkach najmu i spadków cen mieszkań jest nieznaczny wzrost opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku małych mieszkań przeciętna rentowność netto wyniosła 6,1% co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,55%.Dla średniej wielkości mieszkań było to 5,5% (odpowiednik 6,8%). Z kolei w przypadku dużych lokali rentowność netto wyniosła 4,8% (odpowiednik 6%). Dla porównania w III kw. rentowność netto wynosiła odpowiednio 5,9%, 5,4% i 4,8% netto. Najmocniej wzrosła więc w przypadku małych lokali.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie oraz odpowiednik oprocentowana lokaty

Podana rentowność netto dotyczy zakupu mieszkania bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenia uwzględniają wszystkie koszty takiej jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości i podatek ryczałtowy (8,5%).

Tak jak wspominaliśmy w poprzednim raporcie, w 2023 r. spodziewamy się stabilizacji sytuacji na rynku najmu. Najistotniejszy wpływ na nią będą mieć inflacja, a co za tym idzie stopy procentowe, a więc możliwości społeczeństwa w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób alternatywny, czyli poprzez zakup.

Szansa na zamianę mieszkania najmowanego na własne

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety wciąż jest to trudne. Wysokie stopy procentowe i rekomendacja KNF sprawiają, że dostępność kredytów hipotecznych jest bardzo ograniczona. Para bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto może liczyć przeciętnie na 269 tys. zł kredytu. Przed podwyżkami stóp procentowych było to 550 tys. zł. Z kolei rata nowo udzielonego kredytu na 300 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 335 zł do 2 416.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

W drugiej połowie roku sytuacja ma się jednak poprawić. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” rata wspomnianego kredytu ma zostać zmniejszona do 1 711 zł. Z rozwiązania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Z kolei dostępna kwota kredytu ma się poprawić dzięki złagodzeniu zapisów rekomendacji KNF, ale tylko dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Obecnie nie wiadomo jeszcze, czy poprawi się dostępność tylko preferencyjnych kredytów czy także tych tradycyjnych z oprocentowaniem stałym.

Tags: , ,

Jak poprawić zdolność kredytową

Wiele czynników ma wpływ na to, czy bank zgodzi się przyznać komuś kredyt hipoteczny oraz jaka będzie dostępna kwota. Expander podpowiada co możemy zrobić, jeśli bank odmawia przyznania takiej kwoty jakiej potrzebujemy. Niektóre sposoby mogą podwyższyć dostępną kwotę o ponad 100 000 zł.

Warto sprawdzić oferty wielu banków
Najłatwiejszym sposobem na zwiększenie szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego czy podwyższenie dostępnej kwoty jest to, aby nie ograniczać się do jednego banku. Te bardzo różnie wyliczają dostępną kwotę kredytu. Czasami może się nawet zdarzyć, że jeden w ogóle odmówi jego przyznania, a inny zgodzi się na kilkaset tysięcy złotych. Dlatego warto sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach.

Informacja o dostępnej kwocie musi być precyzyjna, ponieważ na jej podstawie będziemy szukali nieruchomości do zakupu. Dlatego najlepiej nie kierować się internetowymi rankingami, tylko zrobić rzetelne badanie dostępnej kwoty. Można to zrobić samodzielnie kontaktując się z poszczególnymi bankami lub odwiedzić eksperta finansowego, który zrobi to za nas. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której podpiszemy ze sprzedającym umowę przedwstępną, a później okaże się, że żaden bank nie chce nam pożyczyć odpowiedniej kwoty i stracimy zadatek.

Dodatkowo, gdy już zdecydujemy się złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, to najlepiej zrobić to jednocześnie w 2-3 bankach. Cała procedura uzyskania tego rodzaju finansowania trwa bowiem dość długo – zwykle około miesiąca. Czasami zdarza się, że wstępnie bank podaje, że ktoś ma zdolność kredytową, ale po złożeniu wniosku i szczegółowej analizie może odmówić. Jeśli ktoś złożył wniosek tylko w jednym banku, to w takiej sytuacji musi wszystko zaczynać od początku w innym banku, a więc traci sporo czasu. Tego czasu może zabraknąć i przekroczony zostanie termin podany w umowie przedwstępnej ze sprzedającym. Jeśli natomiast ktoś złoży 2-3 wnioski jednocześnie, to nawet jeśli jeden bank odmówi lub będzie przedłużał proces rozpatrywania, to wciąż jest szansa, że inne wnioski zostaną rozpatrzone pozytywnie i terminowo.

Sprawdź swoją zdolność kredytową – Kalkulator zdolności kredytowej

Najlepiej zminimalizować koszty, ale nie warto ich zatajać

Jednym z kluczowych czynników, które mają wpływ na zdolność kredytową są koszty życia. We wniosku kredytowym deklarujemy ile wydajemy na utrzymanie, jakie kredyty już spłacamy, czy płacimy alimenty itp. Podajemy też ile mamy dzieci, które w oczach banku są osobami na utrzymaniu, czyli kosztem. Dlatego im więcej dzieci, tym niższa jest dostępna kwota kredytu.

Jeśli chcemy uzyskać możliwie najwyższą kwotę kredytu hipotecznego, to na kilka miesięcy przed złożeniem warto zminimalizować koszty. Można to zrobić np. wypowiadając umowę o kartę kredytową, limit debetowy w koncie, czy spłacając przed terminem pożyczki ratalne. Nie wystarczy samo spłacenie zadłużenia na karcie kredytowej czy debecie. Produkt kredytowy musi zostać całkowicie zamknięty.

Możemy też obniżyć inne koszty życia. Bank może bowiem zażądać wyciągu z konta i tam zobaczy ile i na co wydajemy. Należy jednak dodać, że banki mają też dane na temat kosztów życia w poszczególnych rejonach naszego kraju. Nawet jeśli wydajemy bardzo mało, to bank i tak nie przyjmie do wyliczeń niższej kwoty niż wartość minimalna, którą ma w swojej bazie danych.

Bardzo ważne jest to, że informacji o kosztach nie należy zatajać. Jeśli nie poinformujemy banku, że posiadamy dzieci czy o jakimś spłacanym kredycie, to najprawdopodobniej bank odmówi udzielenia nam kredytu. Jeśli natomiast nie zorientuje się i kredytu udzieli, to później w każdej chwili może zażądać natychmiastowego spłacenia całej kwoty. Ma takie prawo jeśli kredytobiorca wprowadził go w błąd w procesie udzielania kredytu.

Im wyższy dochód tym wyższy kredyt

Kolejny ważnym elementem jest wysokość uzyskiwanego dochodu oraz jego źródło. Jeśli chodzi o poziom dochodu, to w przypadku umowy o pracę nie mamy zbyt dużego wpływu na jego wysokość. Możemy jedynie poprosić o pracodawcę o podwyżkę lub spróbować zmienić pracę na lepiej płatną. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej mamy więcej możliwości ponieważ czasami możemy zmniejszyć koszty i w ten sposób zwiększyć dochód.

Warto też dodać, że dochód musi być stabilny. Nie wystarczy w jednym miesiącu uzyskać wyższych dochodów, aby bank przyznał wyższy kredyt. Bank nie uwzględni też premii, które są uzależnione od wyników. Jeśli bowiem pracownikowi nie uda się spełnić wymagań, to nie dostanie tych pieniędzy, a raty trzeba spłacać co miesiąc.

Im wyższy wkład własny tym lepiej

Bardzo duże znaczenie ma też wysokość posiadanego wkładu własnego. Ma to wpływ na to ile pieniędzy potrzebujemy od banku. Załóżmy, że ktoś chce kupić mieszkanie za 400 000 zł. Jeśli posiada 80 000 zł oszczędności, to musi pożyczyć od banku brakujące 320 000 zł. Jeśli natomiast w ogóle nie ma wkładu własnego, to potrzebuje aż 400 000 zł.

Oczywiście jeśli ktoś planuje kupić mieszkanie za kilka miesięcy, to w tak krótkim czasie nie uda mu się mocno zwiększyć kwoty posiadanych oszczędności. Jeśli jednak niewiele brakuje do zebrania kwoty odpowiadającej 20% wartości kupowanego mieszkania czy budowanego domu, to warto chwilę się wstrzymać i zebrać taką kwotę. Osoby posiadające wkład własny wyższy niż 20% mogą liczyć na dużo lepsze warunki kredytu. Będzie nie tylko tańszy, ale również dostępna kwota kredytu będzie wyższa niż dla osoby, która ma mniej niż 20% wkładu.

Dodatkowy kredytobiorca może zwiększyć zdolność kredytową

Młodzi ludzie, którzy chcieliby kupić mieszkanie, ale nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, nierzadko dołączają swoich rodziców jako dodatkowych kredytobiorców. To kolejny sposób na poprawienie zdolności kredytowej. Zadziała jednak tylko w niektórych przypadkach. Po pierwsze wiek takiej osoby nie może być zbyt duży. W momencie planowanego zakończenia spłaty kredytu wiek nie powinien przekroczyć 70-75 lat (w zależności od banku). Poza tym im wyższy dochód takiej osoby, tym większa będzie poprawa zdolności kredytowej.

Raty malejące obniżają zdolność kredytową

Zaciągając kredyt mamy do wyboru raty stałe lub malejące. Aby uzyskać jak najwyższą kwotą lub mieć jak największą szansę na pozytywną decyzję, najlepiej wybrać raty stałe. Raty malejące w początkowym okresie spłaty są bowiem wyższe od stałych. Dopiero z czasem robią się coraz niższe i ostatecznie spadają poniżej poziomu raty stałej. Bank, gdy wylicza dostępną kwotę kredytu, bierze pod uwagę najwyższą z rat malejących. Kredytobiorcy musi wystarczyć pieniędzy na jej spłatę. To znacząco obniża zdolność kredytową.

Zła historia kredytowa utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego

W uzyskaniu kredytu hipotecznego pomaga dobra historia kredytowa. Brak takiej historii wpływa neutralnie. Najgorszą sytuacja jest wtedy, gdy w przeszłości ktoś spóźniał się ze spłatą jakiegoś zadłużenia. Jeśli było to niewielkie opóźnienie (do 30 dni) i zdarzyło się np. tylko raz, to będzie miało niewielki wpływ na uzyskanie kredytu hipotecznego. Najgorzej jeśli opóźnienia zdarzały się często lub jeśli trwały powyżej 90 dni. Wtedy uzyskanie kredytu może okazać się bardzo trudne.

Warto dbać o to, aby posiadać dobrą historię kredytową. Jeśli jednak w przeszłości zdarzyły się poważne opóźniania, to zwykle najpierw taka osoba będzie musiała udowodnić, że zmieniła podejście do spłaty długów. Zanim otrzyma kredyt hipoteczny najpierw powinna terminowo spłacić jakieś mniejsze kredyty lub bezproblemowo korzystać z limitu w koncie czy karty kredytowej.

Lepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia

Na koniec warto dodać, że z podwyższaniem zdolności kredytowej nie należy przesadzać. Jeśli dług będzie bardzo wysoki, to może się okazać, że nie poradzimy sobie z jego spłatą. Kolejnym ważnym elementem jest to, że zdolność kredytowa zależy od wielu czynników, na które nie mamy wpływu. Dla przykładu w 2022 r. mocny wzrost stóp procentowych i rekomendacja KNF sprawiły, że dostępna kwota kredytu spadła wielu osobom o ponad połowę. Jeśli ktoś zastosuje wszystkie opisane sposoby, skonsultuje się z ekspertem finansowym i to nic nie pomoże, to konieczne może być zaczekanie aż takie czynniki się zmienią, czyli np. na spadek stóp procentowych czy zmiany regulacji KNF.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2022

Najemcy nareszcie mają trochę większy wybór mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od wiosny i wywołanego wojną ogromnego skoku popytu na rynku najmu, liczba dostępnych ofert wzrosła o 68%. Wciąż jednak ogłoszeń jest zdecydowanie mniej niż przed rokiem. Stawki najmu są coraz wyższe – we wrześniu przeciętnie o 28% r/r. Dzięki temu rośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Dla małych mieszkań jest to już 5,9% netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29%. Zbliżamy się więc do momentu, gdy taka inwestycja ponownie będzie przynosiła wyższe zyski niż najlepsza lokata.

Zacznijmy od danych z września, czyli okresu, gdy studenci gorączkowo szukali lokali na kolejny rok akademicki. W tym roku ich sytuacja była zdecydowanie gorsza. Po pierwsze mieli dużo mniej ofert do wyboru. W analizowanych przez nas 16 miastach liczba aktywnych ogłoszeń wyniosła 30,8 tys., podczas gdy przed rokiem było ich 40 tysięcy. Trzeba jednak dodać, że te 30 tysięcy, to i tak sporo. Jeszcze w kwietniu i maju aktywnych ogłoszeń było zaledwie po ok. 18 tysięcy. Od tego czasu dostępnych ofert przybyło więc aż o 68%, co jest efektem m. in. powrotu części imigrantów z Ukrainy do swojej ojczyzny.

We wrześniu najem był o 28% droższy niż przed rokiem

Niestety studenci oraz inne osoby szukające mieszkania na wynajem musiały pogodzić się z tym, że ceny najmu zdecydowanie wzrosły. W badanych przez nas miastach wrześniowe stawki wzrosły przeciętnie o 28% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Zdecydowanie wyróżnia się Kraków, gdzie ceny najmu poszły w górę niemal o połowę (o 46%). Ten ogromny wzrost w Krakowie, to jednak efekt zmian jakie zaszły kilka miesięcy temu. We wrześniu stawki były niemal na takim samym poziomie jak w sierpniu. W pozostałych miastach kolejny miesiąc z rzędu obserwowaliśmy przewagę wzrostów. Podwyżki są jednak dużo mniejsze niż wiosną. Pojawiało się nawet kilka spadków w porównaniu do sierpnia – w 6 z 16 badanych miast.

W ostatnim czasie mocniej drożeje najem małych mieszkań

W raporcie prezentujemy również dane kwartalne, które zawierają na tyle dużo ogłoszeń, aby pokazać zmiany ceny w zależności od wielkości mieszkania. W III kwartale 2022 r. najmocniej rosły stawki najmu dla małych mieszkań (do 35 m2). W porównaniu do II kwartału wzrosły aż o 7,4%. Dla średniej wielkości mieszkań było to 4,7%, a dla dużych 2%. Najwyższe stawki dla małych mieszkań obowiązują w Warszawie. Najem lokalu o powierzchni 30 m2 kosztuje już 2 571 zł. Na kolejnych miejscach są Wrocław (2 471 zł) i Gdańsk (2 400 zł). Są to stawki ofertowe bez opłat licznikowych i administracyjnych.

Koszty najmu w III kw. 2022 oraz ich zmiany od II kw. 2022

Rośnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Wzrost stawek najmu w połączeniu z lekko spadającymi cenami mieszkań powoduje, że coraz wyższa jest rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem. Najbardziej opłacalny jest zakup małego mieszkania (do 35 m2). W takim przypadku średnia rentowość wynosi 5,9% netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29%. Wśród analizowanych przez nas miast najwyższą zyskowność ma inwestycja w małe mieszkanie w Szczecinie – 6,69% netto, co jest odpowiednikiem lokaty na 8,26%.

W przypadku średniej wielkości mieszkań przeciętna rentowność netto wynosi 5,42% netto (odpowiednik lokaty na 6,69%). Najniższa jest dla dużych mieszkań – 4,81% netto (odpowiednik 5,94%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie oraz odpowiednik oprocentowana lokaty

Wyliczenia dokonano przy założeniu, że mieszkanie jest kupowane bez udziału kredytu i jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%). Przestaliśmy natomiast uwzględniać opłatę za zarządzanie najmem, ponieważ zdecydowana większość posiadaczy mieszkań na wynajem zajmuje się tym samodzielnie.

Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Taka przeprowadzka obecnie nie jest łatwa ponieważ podwyżki stop procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Podpowiadamy więc co zrobić, aby zmiana mieszkania się jednak udała.

Zanim zaczniemy szukać kredytu na mieszkanie warto pozbyć się wszystkich posiadanych już debetów, kart kredytowych i pożyczek ratalnych. Poza tym najlepiej porównać oferty kredytu hipotecznego w wielu bankach. Różnice w dostępnej kwocie kredytu w poszczególnych instytucjach finansowych są bardzo wysokie i czasami przekraczają 100 000 zł. Może też się zdarzyć, że jeden bank w ogóle odmówi przyznania kredytu, a innych bez problemu go udzieli. Tak będzie np. w przypadku pary posiadającej dziecko, której dochód wynosi 5000 zł netto. mBank podaje, że w ogóle nie mają oni zdolności kredytowej, a PKO BP przyzna im 131 000 zł.

Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

Tags: , , ,