Mieszkanie od dewelopera – wszystko, co musisz wiedzieć

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Jeśli planujesz kupno wymarzonego M, jedną z najważniejszych decyzji, jakie będziesz musiał podjąć, będzie ta dotycząca pochodzenia nieruchomości. W zależności od swoich potrzeb i oczekiwań możesz wybrać mieszkanie z rynku wtórnego – kupowane od innej osoby fizycznej (lub firmy) – albo mieszkanie z rynku pierwotnego. W kolejnych akapitach skupimy się na nieruchomościach z rynku pierwotnego.

Czym jest mieszkanie z rynku pierwotnego?

Mieszkanie z rynku pierwotnego, określane także mianem mieszkania deweloperskiego czy mieszkania od dewelopera, to mieszkanie kupowane bezpośrednio od przedsiębiorcy, który realizuje inwestycje budowlane na zakupionych nieruchomościach gruntowych. Ustawa deweloperska określa dewelopera mianem inwestora, który w ramach własnej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności i przeniesienia go na nabywcę.

Kupując mieszkanie od dewelopera, kupujesz je więc z pierwszej ręki, od przedsiębiorcy, który realizował inwestycję.

Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie od dewelopera? Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera? O co pytać kupując mieszkanie od dewelopera? Takie pytania zwykle pojawiają się w głowie osób, które chcą mieć swoje „M”. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, koniecznie sprawdź:

• renomę dewelopera i opinie na jego temat;
• czy deweloper ma pozwolenie na budowę i prawo do zarządzania gruntem;
• jakie inwestycje zrealizował wcześniej deweloper. Jeśli to możliwe, odwiedź je i porozmawiaj z mieszkańcami na temat standardu wykończenia i komfortu użytkowania wnętrz;
• zapisy umowy deweloperskiej. Zwróć szczególną uwagę na te dotyczące kar za niedotrzymanie terminu wpłaty rat, zasad odbioru nieruchomości, terminu przeniesienia własności czy możliwości wniesienia reklamacji.

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera to ostatni moment przed podpisaniem aktu notarialnego, kiedy będziesz miał szansę dokładnie przyjrzeć się wnętrzom i zgłosić ewentualne poprawki.

Na co zwrócić uwagę, odbierając mieszkanie od dewelopera?

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera:

• zwróć uwagę na zgodność wykończenia z zapisami umowy;
• sprawdź, czy podłogi, ściany i inne elementy wykończenia są wolne od krzywizn i pęknięć;
• sprawdź, czy na ścianach nie ma zawilgoceń, pleśni czy grzybów;
• zweryfikuj stan instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej oraz wentylacji;
• sprawdź odchyłki płaszczyzny posadzki;
• zmierz grubość tynków;
• sprawdź, czy rozmieszczenie ościeżnic i drzwi zgadza się z pierwotnym projektem oraz czy staranność montażu nie budzi wątpliwości;
• sprawdź szczelność okien;
• sprawdź, czy mieszkanie wyposażono w liczniki.

Ważne: jeśli nie masz wiedzy w kwestiach remontowo-budowlanych, na odbiór mieszkania zabierz ze sobą profesjonalistę. Jego doświadczone oko z pewnością szybko wychwyci niedoskonałości, z których Ty zwyczajnie nie zdawałbyś sobie sprawy.

Dlaczego Polacy kupują mieszkania od dewelopera?

Zakup mieszkania od dewelopera niesie za sobą szereg zalet.

• Lokalizacja na nowych osiedlach. Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, zamieszkasz na nowym, zadbanym osiedlu zbudowanym w nowoczesnym standardzie zgodnym z aktualnymi trendami.
• Aranżacja według własnych potrzeb. Mieszkania kupowane od dewelopera są zazwyczaj wykończone w stanie surowym zamkniętym lub deweloperskim. Dzięki temu będziesz mógł zaaranżować przestrzeń wedle własnych potrzeb i upodobań. Bez żadnych kompromisów.
• Możliwość modyfikacji wnętrz. Czasem zdarza się, że deweloper, na prośbę kupującego, dokonuje modyfikacji w przestrzeni mieszkalnej, dostosowując wnętrza do konkretnych potrzeb, np. dzieląc dużą przestrzeń na pół. To ogromna zaleta dla osób, które mają ściśle sprecyzowane oczekiwania i szukają mieszkania np. pod inwestycje.
• Atrakcyjne części wspólne. Wiele nowoczesnych inwestycji zwłaszcza tych realizowanych przed deweloperów klasy premium zapewnia dostęp do atrakcyjnych części wspólnych: basenu, siłowni, sauny, sal konferencyjnych, a nawet kortów tenisowych. Takie udogodnienia to atrakcyjny bonus dla nowych właścicieli.
• Miejsce parkingowe. Większość mieszkań w stanie deweloperskim to mieszkania kupowane wraz z miejscem parkingowym, czasem nawet z dwoma. Brak konieczności szukania miejsca na osiedlu (zwłaszcza kiedy zewnętrznych miejsc parkingowych jest zdecydowanie mniej niż chętnych na zaparkowanie) będzie źródłem dużej ulgi.
• Brak podatku PCC. Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy kupując mieszkanie od dewelopera płacę podatek. Ogromną zaletą zakupu mieszkania w stanie deweloperskim jest brak konieczności odprowadzenia podatku PCC. Podatek PCC od mieszkania od dewelopera zwyczajnie nie istnieje. Choć nieruchomość deweloperska podlega opodatkowaniu VAT-em (VAT a mieszkanie od dewelopera), ten jest już wliczony w całkowitą cenę nieruchomości.
• Wzrost wartości nieruchomości w czasie. Kupując mieszkanie od dewelopera, raczej nie musisz obawiać się, że jego wartość w czasie spadnie. Zwłaszcza jeśli wykończysz przestrzeń w dobrym standardzie. Gdy za kilka lat zechcesz sprzedać swoje mieszkanie, szansę, że stracisz, są niewielkie.
• Korzystne dla kupującego zmiany w prawie. 8 czerwca 2021 r. weszły w życie zapisy nowej Ustawy deweloperskiej, zapewniającej kupującym jeszcze lepszą ochronę przed nadużyciami ze strony deweloperów. Zapisy dokumentu przewidują powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zapewniającego całkowite bezpieczeństwo kupującym mieszkania w przypadku bankructwa dewelopera. Definiuje on także zasady wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunkach powierniczych oraz wskazuje obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości. Przepisy wejdą w życie po upływie roku od momentu podpisania dokumentu.
• Rękojmia na mieszkanie od dewelopera. Ostatnią, lecz nie najmniej ważną zaletą kupna mieszkania z rynku pierwotnego jest rękojmia na mieszkanie od dewelopera. Czym jest w praktyce? Rękojmia nakłada na dewelopera obowiązek usunięcia konkretnych, zauważonych przez nabywcę wad i usterek w mieszkaniu na własny koszt. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego obejmuje ona odpowiedzialność za wady fizyczne i za wady prawne. Okres rękojmi wynosi obecnie 5 lat od momentu odbioru nieruchomości. Rękojmia jest więc swoistą gwarancją na mieszkanie od dewelopera.

Czy zakup mieszkania od dewelopera ma jakieś wady?

Kupno mieszkania od dewelopera może nieść za sobą pewne niedogodności. Jakie?

• Jeśli podpiszesz umowę deweloperską w początkowym stadium realizacji inwestycji, bardzo prawdopodobne, że na wymarzone mieszkanie będziesz musiał poczekać nawet 2-3 lata. Choć dla wielu osób tak długi czas oczekiwania będzie wadą, dla innych może być zaletą. Taki okres pozwoli bowiem spokojnie, „bez ciśnienia” odłożyć środki potrzebne na wykończenie pomieszczeń.
• Czasem zdarza się, że w momencie odbioru mieszkania nowy właściciel zauważa w nim pewne wady czy niedociągnięcia. Choć taka sytuacja może być źródłem stresu, zgodnie z prawem deweloper ma obowiązek wykonania niezbędnych poprawek. Oczywiście na swój koszt.

Kredyt na mieszkanie od dewelopera – czy to możliwe?

Wiele osób zastanawia się, czy na mieszkanie w stanie deweloperskim można wziąć kredyt hipoteczny. Odpowiedź brzmi – jak najbardziej. Co ważne, w ramach kredytu hipotecznego bank może sfinansować nie tylko sam zakup wymarzonego „M”, ale także wykończenie nieruchomości. Dzięki takiej konstrukcji wyeliminujesz konieczność wykończenia mieszkania z własnych środków. Mieszkanie na raty od dewelopera? Zdecydowanie tak.

Kredyt hipoteczny – tylko z Expanderem

Szukasz dostosowanego do swoich potrzeb kredytu hipotecznego, który pozwoli sfinansować mieszkanie od dewelopera i koszty wykończenia? Skorzystaj z pomocy profesjonalisty – eksperta firmy Expander.

Dzięki wsparciu Expandera pozyskasz finansowanie na korzystnych warunkach, wybierzesz produkt maksymalnie dostosowany do swoich potrzeb i zwiększysz prawdopodobieństwo pozytywnej decyzji kredytowej. Ekspert pomoże wypełnić wniosek, dopełnić niezbędnych formalności, odpowie na Twoje pytania i rozwieje ewentualne wątpliwości. Co istotne – za jego usługi nie musisz płacić! Za darmo zyskasz więc pewność, że swoje sprawy przekazałeś w ręce profesjonalisty.

To ważne również w związku z tym, że w trakcie pandemii koronawirusa wiele banków wprowadziło dodatkowe procedury bezpieczeństwa, z których możesz nawet nie zdawać sobie sprawy. Obejmują one m.in. brak możliwości uzyskania kredytu przez pracowników określonych branż, konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego czy dodatkowe zabezpieczenia. Na skutek ostatnich podwyżek stop procentowych samodzielny (i często przypadkowy) wybór banku może nieść ponadto ryzyko podwyższonych kosztów kredytu. Ekspert Expandera pomoże Ci w tych wszystkich zagadnieniach.

Czytaj także: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – przejrzysty przewodnik dla kredytobiorców