Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, sierpień i II kw. 2024 r.

Najem mieszkania wciąż powoli drożeje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia do lipca spadki przeważały tylko w lutym i maju. W pozostałych miesiącach mieliśmy przewagę niewielkich wzrostów. Dla studentów, którzy zaczynają szukać lokali na kolejny rok akademicki, istotne są jednak zmiany w porównaniu z poziomem przed rokiem. Tu również dominują wzrosty, ale wzrost kosztu najmu zwykle nie przekracza 100 zł. Wyjątki to duże mieszkania w Gdyni (+313 zł), Częstochowie (+233 zł) i Rzeszowie (+125 zł), średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie (+206 zł) oraz małe w Rzeszowie (+145 zł) i Białymstoku (+111 zł). Z kolei w ciągu ostatnich 5 lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30%-50%. Wzrost ten jest bardzo mocny, zwłaszcza z punktu widzenia studentów. Należy jednak dodać, że jest niższy niż wzrost przeciętnego wynagrodzenia (+62%) czy minimalnego wynagrodzenia (+100%). Mimo to w podstawowym scenariuszu spodziewamy się kontynuacji względnej stabilizacji, czyli niewielkich wzrostów stawek najmu przeplatanych miesiącami spadków. To mogłaby zmienić jedynie duża fala imigrantów z Ukrainy.

Powoli rusza sezon poszukiwania mieszkań przez studentów na kolejny rok akademicki. W związku z tym zacznijmy od zmian, jakie dokonały się od ubiegłego roku w miastach akademickich (10 miast z największą liczbą studentów – Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław). Najgorsze wiadomości mamy dla osób studiujących w Rzeszowie i Toruniu. W ich przypadku przeciętne stawki najmu w lipcu były odpowiednio o 9,8% i 7,5% wyższe niż przed rokiem. Nie było niestety ani jednego miasta, w którym stawki najmu spadły poniżej poziomu sprzed roku. Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Gdańsku (1,5%), Lublinie (1,7%) i Wrocławiu (1,8%).

Musimy wspomnieć o sytuacji w Warszawie, w której studiuje zdecydowanie największa liczba osób (ok. 250 tys.). Tu przeciętna stawka najmu jest najwyższa i wynosi 77 zł za m². Wzrost procentowy w stosunku do poziomu sprzed roku jest stosunkowo niewielki, bo wynosi 2,8%. Kolejne kluczowe miasta akademickie to Kraków, Poznań i Wrocław, w których liczba studentów przekracza 100 tys. W ich przypadku stawki wzrosły odpowiednio o 5,6%, 4,6% i wspomniane już wcześniej 1,8%.

Jeśli chodzi o wszystkie analizowane przez nas miasta, to stawki we wszystkich były wyższe niż przed rokiem, a przeciętna zmiana wyniosła 4,6%. Sam lipiec był kolejnym w tym roku miesiącem z przewagą wzrostów (wzrost – 9 miast, spadek – 6 miast, bez zmian – 2 miasta). W tym roku dotychczas mieliśmy tylko dwa miesiące z przewagą spadków – luty i maj. Zmiany najczęściej są jednak niewielkie.

Koszty najmu w lipcu 2024 r.

Najem mieszkania 30 m² w Warszawie w II kw. kosztował przeciętnie 2 625 zł

Warto też spojrzeć na dane za II kw. 2024 r., które są co prawda mniej aktualne, ale duża liczba danych pozwala zobaczyć, jakie są koszty najmu w poszczególnych segmentach rynku i jak się one zmieniły. Sprawdziliśmy, jak kształtują się koszty najmu dla mieszkań o powierzchni 30 m², 50 m² i 70 m². W ujęciu kwotowym najmocniej zdrożały duże mieszkania w Gdyni (+313 zł) i Częstochowie (+233 zł). Na kolejnych miejscach mamy lokale wszystkich typów w Rzeszowie – średniej wielkości (+206 zł), małe (+145 zł) i duże (+125 zł).

W przeciwieństwie do danych za sam lipiec, w zestawieniu za II kwartał mamy nieco spadków, ale w większości przypadków nie przekraczają one 50 zł. Najmocniej spadły koszty najmu dla dużych mieszkań w Bydgoszczy (-92 zł), małych w Toruniu (-90 zł) i Łodzi (-64 zł) oraz dużych w Białymstoku (-60 zł).

Koszty najmu w II kw. 2024 i ich zmiany od II kw. 2023

W ciągu 5 lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30%-50%

Przy okazji warto przyjrzeć się, jakie zmiany zaszły na rynku najmu w dłuższym terminie. Ostatnie pięć lat to przede wszystkim okres bardzo mocnego wzrostu stawek w II kw. 2022 r., czyli po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę. Poza tym mamy przewagę niewielkich wzrostów. Warto jednak dodać, że nawet niewielki wzrost liczony od wysokiego poziomu powoduje znaczące zmiany w stosunku do wcześniejszych, niższych poziomów.

Dlatego, gdy spojrzymy na to, jak zmieniły się stawki najmu między II kw. 2024 r. a II kw. 2019 r., to przeważają wzrosty o 30%-40%. Sporo jest też wzrostów o 40%-50%. Podwyżka o ponad 50% pojawiła się jedynie w przypadku dużych mieszkań w Sosnowcu (54%). Z kolei wzrost poniżej 10% występuje jedynie w przypadku małych lokali w Częstochowie. Bardzo mało jest również wzrostów w przedziale 10%-20%. Dotyczy to tylko średniej wielkości mieszkań w Częstochowie (11%), dużych w Bydgoszczy (15%) oraz małych w Toruniu (19%).

Zmiany stawek najmu od II kw. 2019 do II kw. 2024

Wzrosty, które w większości przypadków wyniosły 30%-50%, z pewnością robią ogromne wrażenie, zwłaszcza na studentach. Ci często mają bardzo niskie dochody, ponieważ zwykle pracują tylko na część etatu lub pozostają na utrzymaniu rodziców. Z punktu widzenia osób pracujących sytuacja nie wygląda jednak tak źle. Okazuje się bowiem, że w tym samym czasie minimalne wynagrodzenie wzrosło dwukrotnie, czyli o 100%, a przeciętne wynagrodzenie o 62%.

Teoretycznie sytuacja pracujących najemców poprawiła się w ostatnich pięciu latach. Na najem wydają bowiem mniejszą część wynagrodzenia. W praktyce dużo zależy jednak od tego, jak zmieniło się wynagrodzenie konkretnej osoby. W wielu przypadkach wzrost był zapewne mniejszy niż średnia.

Rentowność wynajmu nieco wzrosła, ale wciąż niższa niż przed rokiem
Zastój na rynku sprzedaży mieszkań, który obserwujemy w ostatnim czasie i wzrosty stawek najmu delikatnie poprawiły rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W maju br. rentowność była najniższa w tym roku i wynosiła 4,66% netto. W lipcu było to już 4,77% netto. Te poziomy to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej ze stawkami 5,75% i 5,89%. Rentowność wciąż jest jednak znacznie niższa niż przed rokiem, gdy wynosiła 5,3% netto, czyli odpowiednik lokaty na 6,5%. Za ten spadek odpowiada oczywiście mocny wzrost cen mieszkań przy nieznacznym wzroście przychodów z wynajmu.

Powyższe wartości dotyczą zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m² jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniliśmy koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Ze względu na wspomniane obniżenie rentowności wynajmu w ostatnim roku oraz na wysokie stopy procentowe, popyt inwestycyjny znacząco wyhamował. Nowa podaż na rynku mieszkań na wynajem z tego źródła w najbliższym czasie jest więc mało prawdopodobna. Można mówić o względnej stabilizacji podaży mieszkań na wynajem. Biorąc powyższe pod uwagę, a także informacje o odroczeniu wprowadzenia programu dopłat do kredytów co najmniej do początku 2025 r. (co mogłoby wpłynąć pozytywnie na kontynuację przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych na własne), nie należy się spodziewać istotnych zmian na rynku najmu do końca roku. W podstawowym scenariuszu możliwe są krótkoterminowe wzrosty stawek, w szczególności bliżej tzw. sezonu, czyli w okresie sierpień-wrzesień.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Zwracamy równocześnie uwagę na istotny czynnik, jakim jest możliwość napływu jesienią dużej liczby ludności z Ukrainy. Przyczyną tego są ataki Rosji na infrastrukturę energetyczną i ciepłowniczą. Chłód może zmusić wiele osób do opuszczenia swoich domów. W rezultacie istnieje ryzyko powtórzenia scenariusza z 2022 r., choć z pewnością na mniejszą skalę. Nagły wzrost popytu na mieszkania na wynajem ponownie może doprowadzić do znaczących wzrostów stawek.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, czerwiec 2024 r.

W maju na rynku najmu odnotowaliśmy niewielką przewagę spadków. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niższe stawki niż w kwietniu pojawiły się w 9 z 17 badanych miast, a wzrosty w 8 z 17. Gorzej wygląda to, gdy weźmiemy pod uwagę, jakie zmiany dokonały się od stycznia. W tym przypadku mamy 11 z 17 miast ze spadkiem i tylko 5 z 17 ze wzrostem. Spadki są jednak na tyle nieduże, że w 13 z 17 miast stawki wciąż są wyższe niż przed rokiem. Sytuacja najemców się jednak poprawia, ponieważ koszty najmu są przeciętnie o 2,7% wyższe niż przed rokiem, a średnie wynagrodzenie wzrosło o 11,4%. Co ciekawe, w kwietniu Warszawa spadła na trzecie miejsce pod względem wysokości średniego dochodu. Wyprzedziły ją Kraków i Gdańsk. Koszty najmu nadal najwyższe są jednak w stolicy.

W maju w nowych ogłoszeniach nieznacznie przeważały spadki cen. Największe obniżki w porównaniu do cen z ogłoszeń dodanych w kwietniu br. zaobserwowaliśmy w Częstochowie (-4,1%), Białymstoku (-2,2%) i Sosnowcu (-2,1%). Największe wzrosty z kolei wystąpiły w Bydgoszczy (+4,6%), Toruniu (+4,1%) oraz Gdańsku (+3,7%).

Większą przewagę spadków widać w porównaniu stawek majowych ze styczniowymi. W tym przypadku mamy 11 miast, w których stawki spadły i 5, w których wzrosły. Niewiele jest jednak znaczących zmian, czyli przekraczających 5%. W Częstochowie najem staniał od stycznia o 8,5%, a w Radomiu o 6,5%.

Zawsze największym zainteresowaniem cieszą się jednak dane z tzw. wielkiej piątki, czyli Gdańska, Krakowa, Poznania, Wrocławia i Warszawy. W ich przypadku zauważalne zmiany pojawiły się jedynie we Wrocławiu (spadek o 2,4% od stycznia) i w Gdańsku (wzrost o 2,9% od stycznia). W pozostałych mamy zmiany nieprzekraczające 1%.

Ponieważ tegoroczne spadki nie były zbyt duże, to przeciętne stawki najmu najczęściej są wciąż wyższe niż przed rokiem. Taka sytuacja ma miejsce w 13 z 17 badanych miast. Taniej niż przed rokiem jest tylko w 4 z 17 miast.

Koszty najmu w maju 2024 r.

Spadające stawki najmu obniżają rentowność nowych inwestycji

Spadki stawek najmu w połączeniu z wciąż rosnącymi cenami ofertowymi mieszkań powodują, że spada rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, wynosi średnio 4,66% netto. Przed rokiem, gdy mieszkania były znacznie tańsze, ta rentowność wynosiła średnio 5,35%.

Ponieważ są to wartości netto, to dla lepszego zrozumienia sytuacji można to porównać do spadku oprocentowania lokaty bankowej z 6,6% do 5,75%.

Wyliczenie dotyczy mieszkania, które jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku i kupione bez udziału kredytu. Uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Średni dochód w Warszawie niższy niż w Krakowie i Gdańsku

Po raz kolejny zbadaliśmy również różnice w dochodzie, jaki pozostaje po opłaceniu kosztów najmu w poszczególnych miastach. Co ciekawe, z danych GUS wynika, że w kwietniu przeciętne wynagrodzenie w Warszawie (10 044 zł brutto) było niższe niż w Krakowie (10 652 zł brutto) i w Gdańsku (10 200 zł).

Jednocześnie stolica jest jednak zdecydowanie najdroższa, jeśli chodzi o koszty najmu mieszkań. W przypadku lokalu o powierzchni 50 m² przeciętny koszt to 3 784 zł. Dla porównania w Krakowie jest to 3 163 zł, a w Gdańsku 3 215 zł. Poziom życia najemcy w Warszawie, rozumiany jako dochód po opłaceniu najmu, jest tam więc wyraźnie niższy niż w Krakowie czy Gdańsku.

W przypadku, gdy para z dochodem wynoszącym po 80% średniego wynagrodzenia wynajmuje mieszkanie o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie, to w Warszawie na życie pozostaje im 7 700 zł. Lepszy wynik zaobserwowaliśmy nie tylko w Gdańsku (8 440 zł) czy Krakowie (8 984 zł), ale również w Bydgoszczy (8 657 zł) i Katowicach (8 551 zł).

Z kolei w ujęciu procentowym Warszawa wypada najgorzej wśród 13 analizowanych miast. Koszt najmu pochłania tam bowiem aż jedną trzecią dochodu. Najlepiej pod tym względem wypadają Bydgoszcz (20%), Katowice (21%) i Toruń (24%).

Koszt najmu a dochody pary zarabiającej po 80% średniego dochodu dla poszczególnych miast

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2024 r. i I kw. 2024 r.

Po mocnych spadkach w lutym rynek najmu powoli się odbudowuje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że zarówno w marcu, jak i kwietniu wzrosty pojawiły się w 10 z 17 badanych miast. W większości miast były jednak niewielkie i nie przebiły wcześniejszych rekordowych wartości. Wyjątkiem jest jedynie Białystok, gdzie koszt najmu osiągnął najwyższy poziom w historii (44,44 zł za m²). Warto też zwrócić uwagę, że wśród pięciu największych miast w kwietniu dominowały spadki, które wystąpiły aż w czterech z nich. Porównaliśmy również koszty najmu z poziomem wynagrodzeń w poszczególnych miastach. Kraków, Poznań i Gdańsk to miasta, w których po opłaceniu najmu najwięcej pieniędzy zostaje na życie. Z kolei najgorsza sytuacja pod tym względem jest we wspomnianym już Białymstoku, w którym dochody są dość niskie, a koszty najmu ustanowiły nowy rekord.

W raporcie opisującym sytuację w lutym pisaliśmy o „trzęsieniu ziemi” na rynku najmu. Podobnie można określić wyniki dla całego pierwszego kwartału. Przewaga spadków była zdecydowana. W I kw. 2024 r. w porównaniu do IV kw. 2023 r. obniżki stawek dla dużych i średniej wielkości mieszkań odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Przewaga wzrostów dotyczyła jedynie mieszkań dużych – 10 miast ze wzrostem i 7 ze spadkiem. Łącznie mamy 31 rynków ze spadkiem, 17 ze wzrostem i 3, w których koszt najmu pozostał na wcześniejszym poziomie. Przewaga spadków występuje również w porównaniu do poziomu sprzed roku – 28 spadków i 17 wzrostów.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to wyraźne spadki we wszystkich segmentach zaobserwowaliśmy w Łodzi (małe -9,9% r/r, średnie -8% r/r, duże -2,2%), Wrocławiu (małe -3,9%, średnie -4,1%, duże -7,4%) i Bydgoszczy (małe -5,5% r/r, średnie -2,1% r/r, duże -1,7%). Widać, że rynek wynajmu w tych miastach się przesycił. Miasta, gdzie w większości segmentów obserwujemy spadki, to także: Białystok, Katowice, Lublin, Sosnowiec, Szczecin i Warszawa. Z kolei miasta, gdzie stawki najmu „się bronią” (wzrosty rok do roku przynajmniej w dwóch segmentach), to Częstochowa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów i Toruń.

Koszty najmu w I kw. 2024 i ich zmiany od I kw. 2023

Dwa miesiące niewielkich wzrostów kosztów najmu

Z kolei dla kwietnia mamy dane łączne dla wszystkich segmentów. Rozbicie na małe, średnie i duże mieszkania spowodowałoby małą liczebność ogłoszeń dla poszczególnych grup, a co za tym idzie gorszą wiarygodność danych, zwłaszcza dla miast spoza tzw. wielkiej piątki.

Dane pokazują stopniowe odbicie stawek najmu. W kwietniu były przeciętnie o 0,38% wyższe niż w marcu. Z kolei w marcu mieliśmy symboliczny wzrost o 0,18% w stosunku do lutego. Teoretycznie mamy więc za sobą dwa miesiące wzrostów.

W praktyce sytuacja niewiele się zmieniła w porównaniu z lutym. Wzrosty, które się dokonały przez te dwa miesiące, były nieznaczne. Nie widać nowych rekordów poza wspomnianym już Białymstokiem. Liczba ogłoszeń, zarówno tych nowo dodanych, jak i wszystkich aktywnych, była stabilna. W marcu i kwietniu odnotowaliśmy ok. 62 tysiące aktywnych ogłoszeń, czyli tylko o 2% mniej niż w lutym.

Warto też zwrócić uwagę, że w kwietniu w 4 z 5 największych miast wciąż dominowały spadki w porównaniu do marca. To wszystko powoduje, że właściciele mieszkań na wynajem nie mają zbyt wielu powodów do radości.

Koszty najmu w kwietniu 2024 r.

Kraków, Poznań i Gdańsk to miasta, w których po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie

Żeby ocenić sytuację najemców nie wystarczy znajomość kosztów najmu. To oczywiste, że koszt najmu w Warszawie jest dużo wyższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia. Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie.

W przypadku pary zarabiającej po 80% średniego wynagrodzenia w danym mieście najlepsza jest sytuacja najemców w Krakowie. Dla wielu osób może być zaskoczeniem, że średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie 10 634 zł brutto. Z kolei najem w Krakowie jest tańszy niż w stolicy. To powoduje, że naszej przykładowej parze, po opłaceniu najmu, na życie zostaje 9 765 zł, czyli o 1 388 zł więcej niż w Warszawie (8 377 zł).

Dobre wyniki uzyskały również Poznań (9 608 zł) i Gdańsk (8 936 zł). Na drugim biegunie mamy Białystok. Najem jest tam względnie tani. Koszt dla mieszkania o powierzchni 50 m² wynosi 2 222 zł. Niestety niskie są również wynagrodzenia – średnia 6 799 zł brutto. To powoduje, że naszej przykładowej parze na życie zostanie tylko 5 722 zł, czyli o ponad 4000 zł mniej niż w Krakowie.

Z kolei Warszawa jest na 5. miejscu z 13 miast, dla których przeprowadziliśmy badanie. Po opłaceniu najmu zostaje tam 8 377 zł. Teoretycznie jest to niezły wynik. Warto jednak pamiętać, że wysokość innych kosztów życia również jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca. Warto więc sprawdzić również różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej (31%). Pod tym względem najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań (po 21%).

Wrócimy do porównania Warszawy i Katowic. Po odniesieniu kosztów najmu do dochodów okazuje się, że w tym drugim mieście na życie pozostaje więcej pieniędzy (8 387 zł vs 8 377 zł). Udział kosztu najmu w dochodzie również jest korzystniejszy (21% vs 31%).

Koszt najmu a dochody pary zarabiającej po 80% średniego dochodu dla poszczególnych miast

Rentowność inwestycji w małe mieszkanie spadła z 5,9% do 4,9%

Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, to wskaźniki opłacalności spadają. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) dla inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9% do 4,9%. Dla średniej wielkości mieszkań był to spadek z 5,5% do 4,6%, a dla dużych z 4,9% do 4,2%.

Warto jednak dodać, że rentowność netto może dawać błędny obraz sytuacji, ponieważ jest to poziom już po uwzględnieniu podatku. Tymczasem np. oprocentowanie lokat bankowych jest podawane jako stawka brutto, czyli przed opodatkowaniem. Dlatego podajemy też powyższe poziomy rentowności jako odpowiednik lokaty bankowej. W przypadku małych mieszkań średnia rentowność jest porównywalna do lokaty z oprocentowaniem 6,1%, dla tych średniej wielkości jest to 5,7%, a dla dużych 5,1%.

Rentowność netto została wyliczona przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2024 r.

Trzęsienie ziemi na rynku najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym spadły stawki najmu aż w 14 z 17 badanych miast. Przeciętne koszty najmu spadły w przeciągu jednego miesiąca o rekordowe 1,93%. Te spadki w połączeniu z wzrostem cen zakupu mieszkań spowodowały spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Dla osób, które chciałyby się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego, kluczowy będzie program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika, że rata takiego kredytu prawdopodobnie będzie niższa niż koszt najmu w 12 z 17 badanych przez nas miast.

Dotychczas sytuacja na rynku najmu była dość stabilna. Wręcz można mówić o niewielkiej przewadze wzrostów. W lutym br. sytuacja wyraźnie się jednak zmieniła. Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach. W lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8%), Radomiu (-6,2%) oraz Toruniu (-5,1%). Jedyne miasta, gdzie obeszło się bez spadków, to Katowice (+1,5%), Łódź (+1,2%) i Sosnowiec (+0,2%). Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,93%. Był to największy miesięczny spadek w historii naszych raportów.

Pomimo wspominanych spadków w większości miast (w 12 z 17), koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Zmiany roczne przeważnie nie są zbyt duże i przeciętnie wynoszą +1,15%. Zdecydowanie wyróżnia się jednak Białystok, gdzie stawki są o 7,8% wyższe niż przed rokiem. Na drugim biegunie mamy natomiast Wrocław, gdzie najem staniał o 4,8%.

Koszty najmu w lutym 2024 r.

Lutowe spadki są imponujące, ale jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy to początek trendu spadkowego. Przypomnijmy, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we wrześniu i październiku 2023 r. Wtedy przewaga spadków utrzymała się jednak tylko 2 miesiące. Niepewności dodaje fakt, że lutowym spadkom nie towarzyszył wzrost liczby nowych ofert wynajmu. W lutym opublikowano 31,3 tys. nowych, unikalnych ofert, a liczba wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w badanych miastach wyniosła 63,7 tys. W obu przypadkach mamy więc spadek liczby ofert w porównaniu ze styczniem. Dopiero kolejne miesiące pozwolą więc ocenić, czy mieszkańcy najmowanych mieszkań mogą liczyć na znaczącą poprawę sytuacji.

Spadła rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Spadki stawek najmu w połączeniu z wzrostem cen mieszkań przełożyły się na spadek rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, w lutym było to 4,75% netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty na 5,87%. Dla porównania jeszcze w styczniu było to 4,98% netto, czyli odpowiednik stawki 6,05%.

Wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy. Analiza obejmuje również odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Oczywiście należy pamiętać o pewnych zastrzeżeniach. Podane rentowności dotyczą zakupu dokonywanego w lutym br. Ci, którzy zainwestowali kilka lat temu, zyskali dużo więcej. Po pierwsze dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Dla przykładu, wartość mieszkania kupionego 4 lata temu w Krakowie wzrosła o 79%, we Wrocławiu o 61%, a w Warszawie o 58%. Po drugie, jeśli uwzględnimy obecne stawki otrzymywane z wynajmu i odniesiemy je do kwoty wydanej za mieszkanie np. 4 lata temu, to procentowa zyskowność najmu okaże się znacznie wyższa. Jeśli ktoś podpisał roczną umowę wynajmu dla takiego mieszkania po stawkach z lutego, to przez 12 miesięcy od tego momentu będzie zarabiał średnio 7% netto rocznie, co jest odpowiednikiem 8,64% brutto na lokacie bankowej.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Na koniec zostawiliśmy porównanie stawek najmu i wysokości rat kredytowych w ramach nowego programu „Mieszkanie na start”.

Na podstawie jego obecnie znanych założeń oraz uwzględniając przeciętne ceny mieszkań oraz przeciętne stawki najmu, obliczyliśmy wysokość pierwszej raty tego kredytu i porównaliśmy ją z kosztem najmu. Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 45 m² byłoby kupowane przez parę bez dzieci, która nie posiada wkładu własnego.

Dzięki dopłatom w większości badanych miast (w 12 z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W pięciu miastach to najem byłby tańszy. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Szczecinie (599 zł miesięcznie), Radomiu (563 zł miesięcznie) i Sosnowcu (516 zł miesięcznie).

Z kolei najgorzej rata preferencyjnego kredytu w porównaniu do kosztu najmu wypada w Krakowie i Warszawie. Najem wspomnianego mieszkania byłby tańszy niż rata o odpowiednio 1 064 zł i 988 zł. Przyczyną tego jest limit kwoty kredytu, do której w ramach programu jest naliczane obniżone oprocentowanie. Taki limit zwykle wynosi 400 tys. zł. Tymczasem w Krakowie cena mieszkania o powierzchni 45 m² wynosi 704 tys. zł. Z tej kwoty oprocentowanie wynoszące 1,5% będzie miało zastosowanie tylko do 400 tys. zł. Pozostałe ponad 300 tys. zł byłoby objęte zwykłym oprocentowaniem, które wyniesie zapewne ponad 7%.

Musimy jednak dodać zastrzeżenie, że nawet jeśli najem jest tańszy w ujęciu miesięcznym, to w długim terminie bardziej opłacalne jest posiadanie własnego mieszkania. Po pierwsze dlatego, że pieniądze wydane na najem przepadają nieodwracalnie, a te wpłacone w postaci rat częściowo można odzyskać w sytuacji sprzedaży mieszkania. Poza tym za najem trzeba płacić bezterminowo, czyli tak długo, jak chcemy mieszkać. Z kolei raty kredytowe płacone są przez określony czas, np. 25 lat.

Porównanie pierwszej raty w „Mieszkaniu na start” i kosztu najmu

(dla 45 m2, zakup dokonany przez parę bez dzieci, o dochodzie poniżej 18 tys. zł, bez wkładu własnego)

Tags: , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2024 r.

Stawki najmu w ostatnich miesiącach były stabilne. Z kolei w porównaniu z poziomem sprzed roku widać niewielkie podwyżki. Niepokojące dla właścicieli mieszkań na wynajem mogą być dane o rosnącej liczbie ogłoszeń wynajmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nas 17 miastach liczba aktywnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń wyniosła 68 tysięcy. Niewiele osób dostrzega jednak nadchodzące zagrożenia. Z kolei moda na inwestowanie w mieszkania ponownie się nasila, napędzana (prawdziwymi z resztą) opowieściami o zyskach, które w ostatnich 4 latach łącznie nierzadko przekraczały nawet 100%. To efekt wzrostu wartości nieruchomości oraz zysków z wynajmu. Nie ma jednak pewności, że takie wyniki uda się powtórzyć w przyszłości.

Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku najmu. W porównaniu do grudnia wzrosty stawek odnotowaliśmy w 8 z 17 badanych miast. Na pozostałe 9 z 17 składa się sześć miast ze spadkiem i trzy, w których ceny najmu pozostały na wcześniejszym poziomie. Taki stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy. Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu przyrasta. W styczniu w badanych przez nas miastach odnotowaliśmy 37,4 tys. nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach (po usunięciu duplikatów) było 68 tysięcy. Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowaliśmy podczas lockdownów w 2020 r. Z drugiej jednak strony jest już znacznie wyższa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów „wymiótł” dużą część dostępnych mieszkań. Obecnie jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami.

Stawki najmu o 2,44% wyższe niż przed rokiem

Nieco inaczej wygląda obraz, gdy porównamy obecne stawki do poziomu sprzed roku. W tym ujęciu widać przewagę wzrostów, ale o niewielkim nasileniu. Wzrosty odnotowaliśmy w 12 z 16 miast (badaliśmy 17 miast, ale w jednym przypadku przed rokiem nie spełniony był warunek min. 100 ofert). Przeciętna zmiana wyniosła tylko 2,44% rok do roku. Jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy mocne wzrosty, jest Rzeszów (+11% rok do roku). Spadki pojawiły się w Łodzi (-3,9%), Wrocławiu (-3,4%) oraz Toruniu (-1%). W pozostałych miastach zmiany były raczej niewielkie i wyniosły od 0% do 5,5%.

Koszty najmu w styczniu 2024 r.

Moda na inwestowanie w mieszkania na wynajem

Nie będzie zbyt odkrywcze stwierdzenie, że przyszłość tego rynku będzie zależała od relacji popytu i podaży. Podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się „sportem narodowym” Polaków. Nie może to dziwić, biorąc pod uwagę, że w ostatnich 4 latach połączone zyski z wzrostu wartości nieruchomości i te z wynajmu w Krakowie wyniosły ponad 100% (skumulowany za 4 lata, brutto). Z kolei w Warszawie czy Wrocławiu było to ponad 80%. To przy założeniu zakupu za gotówkę. Jeśli był to zakup na kredyt, to włożony kapitał mógł wzrosnąć kilkukrotnie. Historie o tych zyskach szybko się rozchodzą i zachęcają kolejne osoby do podjęcia tego rodzaju inwestycji.

Warto uzupełnić, że w sytuacji spadku popytu część inwestorów może stracić płynność finansową i być zmuszonym do sprzedaży mieszkania. Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania za kredyt zaciągnięty przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły. Nie mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych ani Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dłuższy czas bez lokatorów może spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Jednak nawet jeśli będą musieli sprzedać mieszkanie, to i tak z dużym zyskiem wynikającym z wzrostu wartości tego mieszkania.

Czy popyt podoła podaży?

Popyt w ostatnich latach był znaczący dzięki napływowi imigrantów z Ukrainy i innych krajów. Kolejnym czynnikiem były podwyżki stóp procentowych, które do połowy ubiegłego roku zdecydowanie utrudniały młodym przeprowadzkę z mieszkań najmowanych do własnych. Osoby w wieku około 30 lat nie zwalniały lokali dla młodszych, którzy dopiero zaczynali życie poza domem rodzinnym. Dlatego potrzeba było coraz więcej nowych lokali na wynajem. Stopniowo zwiększa się też liczba gospodarstw domowych, ponieważ Polacy rzadziej mieszkają w wielopokoleniowych domach. Bogacimy się, co pozwala na wyprowadzkę od rodziców.

W tym roku i w kolejnych latach popyt mogą ograniczać programy rządowe. „Bezpieczny kredyt 2%” co prawda już się skończył, ale w wielu przypadkach uczestnicy dopiero w tym roku odbiorą zakupione mieszkania. W drugiej połowie roku ma ruszyć nowy program „Mieszkanie na start”, który również będzie wspomagał młodych w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Planowany jest też program budowy tanich akademików, który przesunie część studentów z rynku najmu do akademików. Warto też pamiętać, że demografia powoduje, że z roku na rok coraz mniej młodych Polaków przekracza wiek 20 lat, kiedy stopniowo zaczyna się życie poza domem rodzinnym. Dzieje się tak, ponieważ na początku lat 80-tych rodziło się ponad 700 tys. dzieci rocznie, a po roku 2000 było to już tylko ok. 350 tys. dzieci rocznie.

Z kolei popyt mogą podtrzymywać migracje. Chodzi z jednej strony o młode Polki i Polaków, którzy przenoszą się z mniejszych miejscowości do dużych miast. Z drugiej o imigrantów z zagranicy. Coraz wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie przyciągają do nas coraz więcej obcokrajowców. Trudno jednak ocenić, czy te migracje będą w najbliższych latach na tyle silne, aby zrównoważyć wspomniane wyżej czynniki obniżające popyt. Warto jednak być ostrożnym, ponieważ w przeszłości wielokrotnie tak duża popularność jakiegoś rodzaju inwestowania zwiastowała załamanie rynku.

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Wróćmy jednak na chwilę do programu „Mieszkanie na start”. Na podstawie jego obecnie znanych założeń oraz uwzględniając obecne ceny mieszkań oraz stawki najmu, obliczyliśmy raty tego kredytu i porównaliśmy z kosztem najmu. W większości badanych miast (w 10 z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W siedmiu miastach najem byłby tańszy. Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie byłoby kupowane przez parę bez dzieci, bez żadnego wkładu własnego. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Radomiu (703 zł miesięcznie), Częstochowie (655 zł miesięcznie) i Sosnowcu (648 zł miesięcznie).

Z kolei najgorzej rata preferencyjnego kredytu w porównaniu do kosztu najmu wypada Kraków, w którym najem mieszkania o powierzchni 50 m² byłby tańszy aż o 1 514 zł. Dużo, bo 1 168 zł różnicy, byłoby również w Warszawie. Wynika to z faktu, że są to miasta z najwyższymi cenami mieszkań, a program ogranicza kwotę, do której są przyznawane dopłaty. Ponadto Kraków pechowo ma bardzo niski wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia m² mieszkania, co nie pozwala zastosować podwyższonych dopłat.

Porównanie pierwszej raty w „Mieszkaniu na start” i kosztu najmu

(dla 50 m2, zakup dokonany przez parę o dochodzie poniżej 18 tys. zł, bez wkładu własnego)

Rentowność pozostała na poziomie z grudnia

Na koniec zostawiliśmy informacje na temat rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) nie zmieniła się względem grudnia 2023 r. i w styczniu 2024 r. wyniosła przeciętnie 6,1%. To przy założeniu, że mieszkanie zostało kupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, uwzględniając taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%), to rentowność 50-metrowego mieszkania netto jest obecnie na poziomie 4,9%. Taki zysk to odpowiednik lokaty z oprocentowaniem wynoszącym 6,05%.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV. kw. 2023 r.

Rynek najmu osiągnął stan, który można porównać do równowagi. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 r. stawki najmu były bardzo zbliżone do poziomów z IV kwartału 2022 r. Oczywiście, w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Na przykład najem małego mieszkania w Sosnowcu zdrożał aż o 10% r/r, a średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie o 8,5%. Na drugim biegunie mamy spadki o ponad 7% dla średnich i dużych mieszkań w Łodzi oraz dużych mieszkań we Wrocławiu. Policzyliśmy również, jak wygląda porównanie stawek najmu z ratą kredytu udzielanego w ramach programu „Mieszkanie na start”. W przypadku większych rodzin rata niemal zawsze będzie niższa niż koszt najmu. Z kolei dla singla rata będzie niższa tylko w 5 z 17 badanych miast. Wpływ na rynek najmu będzie więc bardzo różny w zależności od miasta i rodzaju uczestnika programu.

Pod koniec grudnia pisaliśmy, że trudno ocenić, czy rok zakończy się wzrostem czy spadkiem stawek najmu, ponieważ w listopadzie 2023 r. były one bardzo zbliżone do poziomu z grudnia 2022 r. Dane grudniowe przyniosły jednak wzrosty, które spowodowały, że roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9%. Dużą zasługę w tym ma Rzeszów, w którym przeciętny koszt najmu w grudniu był aż o 18% wyższy niż przed rokiem. Znaczące wzrosty odnotowaliśmy również w Szczecinie (8% r/r) i Białymstoku (7% r/r). W pozostałych badanych miastach mamy do czynienia z ewidentną stabilizacją, ponieważ zmiany roczne są zazwyczaj minimalne.

Dane miesięczne mogą cechować jednak spore wahania, dlatego też przeanalizowaliśmy także dane kwartalne, w rozbiciu na segmenty małych (do 35 m2), średnich (35-60 m2) i dużych mieszkań (powyżej 60 m2).

Stawki małych mieszkań zbliżone do poziomu sprzed roku

W przypadku małych lokali stawki w IV kwartale były zbliżone do poziomu sprzed roku, ze średnią zmianą wynoszącą 0,7% r/r. Po dokładniejszej analizie widać, że był to rok przeplatany wzrostami i spadkami. Ostatni kwartał to zdecydowana przewaga tych drugich. Porównując stawki w IV kw. 2023 r. do III kw. 2023 r., odnotowaliśmy spadki aż w 11 z 17 miast, ze średnią zmianą wynoszącą -1,2% kw./kw. Nie należy jednak wyciągać z tych zmian zbyt daleko idących wniosków, ponieważ ten kwartał obejmował październikowe i listopadowe spadki oraz grudniowe wzrosty. Na razie nie ma więc podstaw do twierdzenia, że okres stabilizacji się skończył.

Jeśli chodzi o zmiany stawek dla małych mieszkań w poszczególnych miastach, to największe wzrosty roczne odnotowaliśmy w Sosnowcu (10% r/r) i Katowicach (7,8% r/r). W tym gronie znalazłby się zapewne również Rzeszów, ale liczba ogłoszeń o wynajmie małych mieszkań w IV kw. 2022 r. była tam mniejsza niż 100. Zgodnie z zasadami naszego raportu, w takiej sytuacji nie podajemy danych, uznając je za zbyt mało wiarygodne.

Jeśli chodzi o największe spadki, to wyraźnie wyróżniają się Łódź i Wrocław, gdzie koszt najmu małych mieszkań spadł tam odpowiednio o 5,8% r/r i 4,6%.

W Rzeszowie stawki najmu średniej wielkości mieszkań wzrosty aż o 8,5%

Na rynku najmu lokali średniej wielkości również mamy do czynienia ze stawkami, które są bardzo zbliżone do poziomu sprzed roku, z przeciętną zmianą wynoszącą -0,4% r/r. W poszczególnych miastach zdarzały się jednak znaczące zmiany. Największe wzrosty kosztów najmu odnotowaliśmy w Rzeszowie (8,5%), Radomiu (5,6%) oraz Sosnowcu (4,9%). Z kolei największe spadki stawek najmu pojawiły się w Łodzi (7,8%), Częstochowie (6,8%) oraz Toruniu (4,6%).

Najem dużych mieszkań we Wrocławiu i Łodzi staniał o ponad 7%

W przypadku dużych mieszkań stawki najmu w IV kw. 2023 r. również były zbliżone do poziomu sprzed roku. Średnia zmiana wyniosła -0,1% r/r. W części badanych miast pojawiły się jednak znaczące zmiany. Największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-7,5% r/r) oraz Łodzi (-7,1% r/r). Z kolei największe wzrosty kosztów najmu dotyczą Bydgoszczy (4,9% r/r) oraz Torunia (4% r/r).

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Rata kredytu na start a koszty najmu

Na przyszłość rynku najmu wpływ będzie miał również nowy program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%”. Poprzedni program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego były więc bardzo łatwe. W przypadku nowego programu sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna.

Nowy program przyznaje tym wyższe dopłaty, im większa jest liczba osób w gospodarstwie domowym uczestników. Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu aż w 16 z 17 badanych miast. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, kupowanego po przeciętnej cenie, za preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków, o którym więcej napiszemy poniżej.

Na drugim biegunie jest singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 m2. W jego przypadku rata niższa niż koszt najmu będzie obowiązywała tylko w 5 z 17 miast. Z kolei dla pary bez dzieci, kupującej mieszkanie o powierzchni 50 m2, „Mieszkanie na start” będzie korzystniejsze niż najem w 10 z 17 badanych miast.

Opisane różnice w wynikach różnych grup uczestników to efekt dwóch czynników. Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu na start. Ponadto, im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem.

Porównanie pierwszej raty w Mieszkaniu na start i kosztu najmu

Zasady programu powodują nietypowe wyniki w Krakowie

W naszym zestawieniu Kraków wyróżnia się jako jedyne miasto, w którym rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10%. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30%, kwota jest zwiększana o 20%.

Obecnie nie wiadomo dokładnie jak tą regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną z wskaźników dla wszystkich regionów Polski.

Wskaźnik w Zielonej Górze czy Olsztynie jest wyższy niż w Krakowie

Średni wskaźnik przeliczeniowy w Krakowie w I kw. 2024 r. wynosi 7 522,50 zł, co jest zadziwiająco niskim poziomem w porównaniu do cen mieszkań obowiązujących w tym mieście. Dla porównania wyższy wskaźnik obowiązuje np. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Olsztynie czy gminach sąsiadujących z Wrocławiem.

Niski poziom wskaźnika sprawia, że w Krakowie kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem prawdopodobnie nie zostanie podwyższona. Z kolei uczestnicy programu w Warszawie i Wrocławiu prawdopodobnie skorzystają z maksymalnej podwyżki o 20%. To dlatego w naszych wyliczeniach rata w Krakowie jest nieco wyższa niż w Warszawie, mimo że stolica ma wyższe ceny mieszkań.

Rentowność najmu spadła

Na koniec zostawiliśmy wyliczenia dotyczące rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność ta spada w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz stabilizacją stawek najmu. Żeby kupić mieszkanie trzeba więc płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.

Dużo wyższy od zysku z najmu był wzrost wartości mieszkania

Należy jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko około 5% netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości swojej nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16%.

Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: , , ,