Tagi:

Kredyty bez wkładu własnego nadal dostępne?

Uzyskanie kredytu hipotecznego standardowo wymaga posiadania przynajmniej 10% wkładu własnego. Istnieją jednak dwa wyjątki. Expander zwraca uwagę, że jeśli kredyt będzie przeznaczony na budowę domu, to wymagany wkład może zastąpić działka budowlana. Niepieniężnym wkładem może też być inne mieszkanie niż to, które jest kupowane za kredyt.

Przepisy zmuszają banki, udzielające kredytów hipotecznych, do wymagania przynajmniej 10% wkład własnego. Część z nich stosuje jednak ostrzejsze wymogi i udzieli kredytu tylko tym klientom, który posiadają aż 20% wkładu. W rezultacie, jeśli ktoś chce kupić mieszkanie np. za 300 000 zł, to zwykle musi mieć przynajmniej 30 000 zł oszczędności, a w części banków będzie wymagane aż 60 000 zł. Od każdej zasady są jednak wyjątki.

Działka budowlana może zastąpić wkład własny

„Gotówkowego” wkładu własnego nie potrzeba, jeśli ktoś zaciąga kredyt na budowę domu. Wtedy wkładem może być działka, ale oczywiście nie każda. Po pierwsze jej wartość musi być wyższa niż 10% kwoty kredytu. Poza tym w księdze wieczystej nie może być wpisu mówiącego, że taka działka jest już zabezpieczeniem jakiegoś innego kredytu. Jeśli więc ktoś kupił taką działkę za kredyt hipoteczny, to najpierw musiałby spłacić całe zadłużenie i wykreślić wpis poprzedniego banku z księgi wieczystej. Dopiero wtedy taka działka mogłaby zastąpić wkład własny przy na kredycie budowlanym.

Przeczytaj więcej na temat kredytu na dom >

Mieszkanie lub dom zamiast wkładu

Wkład własny może zastąpić też inna nieruchomość. Dla przykładu jeśli ktoś chce kupić mieszkanie za 300 000 zł, to jako zabezpieczenie może przedstawić dom rodziców (oni muszą się na to zgodzić) wart np. 600 000 zł. Wtedy teoretyczny wkład własny wyniesie 50%. Inny przypadek – ktoś mieszka we własnej kawalerce, ale chce się przeprowadzić do większego mieszkania. W takiej sytuacji zabezpieczeniem kredytu może być nie tylko kupowane mieszkanie, ale również wspomniana kawalerka. Jeśli np. wartość kawalerki to 200 000 zł, a za większe mieszkanie trzeba zapłacić 300 000 zł, to suma zabezpieczenia wyniesie 500 000 zł. Kwota kredytu wyniesie natomiast 300 000 zł, a więc teoretyczny wkład własny wyniesie aż 40%.

Należy jednak dodać, że tu również księga wieczysta takiego domu czy mieszkania musi być „czysta”, czyli taka nieruchomość nie może już być zabezpieczeniem innego kredytu. Warto też dodać, że gdyby kredytobiorca po jakimś czasie chciał sprzedać kawalerkę będącą zabezpieczeniem kredytu, to uzyskane pieniądze nie trafią do jego kieszeni, ale na spłatę zadłużenia.

Zwracamy jednak uwagę, że KNF niezbyt przychylnie spogląda na tego rodzaju podejście do wkładu własnego. Z tego względu większość banków nie akceptuje tego rozwiązania. Tylko kilka przyjmie taki teoretyczny wkład własny, ale istnieje ryzyko, że i one wkrótce się z tego wycofają.

Wkład własny może podwyższyć IKE

Kolejnym sposobem na uzyskanie kredytu hipotecznego na pełną kwotę, jaką potrzebujemy na zakup mieszkania czy domu, jest blokada środków zgromadzonych na IKE lub IKZE. Ktoś może posiadać oszczędności, ale zgromadzone z myślą o emeryturze. Można je oczywiście wypłacić, ale będzie to miało pewne negatywne konsekwencje. Wypłata z IKE czy IKZE wiąże się z utratą przywilejów podatkowych, które one dają. Trzeba zapłacić podatek, którego można zupełnie uniknąć, ale tylko wtedy, gdy pieniądze zostaną po ukończeniu 60 roku życia (na IKE) lub 65 lat roku życia (IKZE). Dlatego czasami bardziej opłaca się takie oszczędności zostawić na IKE czy IKZE i zaproponować bankowi ich zablokowanie. Jeśli taka osoba przestałaby spłacać kredyt, to bank będzie mógł te pieniądze przejąć. Jeśli kredyt zostanie spłacony, to bank je odblokuje i będą one mogły wspomóc taką osobę na starość.

Tu również problem polega na tym, że niewiele banków przyjmie tego rodzaju wkład własny. Większość niestety odmówi i będzie gotowych przyznać kredyt na nie więcej niż 90% wartości kupowanego mieszkania.

Warto mieć wkład własny, gdyż to obniża koszty kredytu

Na koniec warto dodać, że im niższy mamy wkład własny, tym wyższy kredyt musimy zaciągnąć. Jeśli chcemy kupić mieszkanie np. za 300 000 zł i nie będziemy mieli żadnego wkład, to żeby dokonać zakupu, musimy pożyczyć 300 000 zł. Jeśli mamy 10% wkładu własnego (30 000 zł), to kwota kredytu spada do 270 000 zł, a im mniejsza kwota kredytu, tym mniejsza prowizja i odsetki. Dodatkowo, jeśli uda nam się zebrać wkład wyższy niż 20%, to w wielu bankach uzyskamy obniżone oprocentowanie. Dlatego zakup mieszkania warto planować z dużym wyprzedzenie i w tym czasie starać się zgromadzić jak najwyższy wkład własny.

Ranking kredytów z wkładem własnym wynoszącym 10% i 20%

 

Polacy mają mniej wkładu własnego

W ostatnich latach kupujący mieszkania z pomocą kredytu mieli coraz wyższy wkład własny. Coś zaczyna się jednak psuć w tym zakresie. Expander zwraca uwagę, że I kw. 2019 r. udział tych, którzy mieli mniej niż 20% wkładu wzrósł już drugi kwartał z rzędu i wyniósł 46%. Wygląda więc na to, że rosnące ceny mieszkań utrudniają kupującym przekroczenie progu 20% wkładu własnego. To nienajlepsza informacja, gdyż przy wkładzie niższym niż 20% wyższe jest oprocentowanie kredytu.

W 2013 r. kredytobiorców, którzy mieli mniej niż 20% wkładu własnego było 53%. Później ich udział systematycznie spadał i w 2018 r. było to 42%. Z najnowszego raportu Amron-Sarfin wynika, że w I kwartale 2019 r. ten udział wyniósł 46% i był to już drugi z rzędu kwartał wzrostu. Przyczyny tego stanu mogą być różne. Po pierwsze, możliwe jest, że wzrosty cen wystraszyły część Polaków na tyle, że zdecydowali się oni na przyspieszenie decyzji o zakupie i przez to nie udało im się zebrać 20% wkładu. Poza tym wraz ze wzrostem cen, do uzyskania 20% wkładu potrzeba coraz większej kwoty. Dla przykładu załóżmy, że określonej wielkości mieszkanie przed rokiem kosztowało np. 300 000 zł, a teraz kosztuje 330 000 zł. To oznacza, że zebranie 20% wkładu przed rokiem wymagało posiadania 60 000 zł, a teraz potrzeba 66 000 zł.

Dlaczego warto mieć więcej niż 20% wkładu
Konsekwencją tego, że ktoś posiada mniej niż 20% wkładu własnego jest to, że jego kredyt jest droższy. Średnie oprocentowanie w takim przypadku wynosi 4,07%. Jeśli ktoś posiada więcej niż 20%, to będzie to 3,74%. Oczywiście niski wkład powoduje również, że wyższa jest kwota kredytu, a to od niej naliczane są odsetki i ewentualna prowizja. Kupując mieszkanie kosztujące np. 300 000 zł, posiadanie 25% zamiast 10% wkładu własnego obniży koszt kredytu o ok. 40 000 zł. Będzie tak ponieważ w pierwszym przypadku kwota kredytu wyniesie 225 000 zł, a w drugim aż 270 000 zł. Odsetki są więc naliczane od znacznie większej kwoty i dodatkowo z zastosowaniem wyższej stawki oprocentowania.

Jak obniżyć koszt kredytu, gdy mamy mniej niż 20% wkładu
Aby obniżyć koszt kredytu zawsze warto poświęcić czas na porównanie ofert jak największej liczby banków. Trzeba jednak dodać, że nawet jeśli znajdziemy najlepszą ofertę dla kredytu z wkładem własnym na poziomie 10%, to i tak będzie on droższy niż kredyt np. z wkładem 25%. Dlatego też, kredyt z niskim wkładem własnym szczególnie warto nadpłacać. Dzięki temu szybciej będzie spadało zadłużenie, a więc odsetki będą naliczane od coraz mniejszej kwoty. Tu należy jednak dodać, że w pierwszych 3 latach od uzyskania kredytu często naliczana jest prowizja za wcześniejszą spłatę. Nadpłaty zwykle stają się więc opłacalne dopiero, gdy ten czas minie.

Istnieje również sposób, aby obniżyć oprocentowanie takiego kredytu. Gdy dokonane spłaty obniżą zadłużenie na tyle, że spadnie ono poniżej 80% wartości nieruchomości, to warto zawnioskować w banku o obniżenie oprocentowania. Najlepiej domagać się wtedy takiego poziomu, jaki w danym momencie bank oferuje tym, którzy zaciągają kredyt mając ponad 20% wkładu. W trakcie negocjacji warto też powołać się na argument, że jeśli bank się nie zgodzi na obniżkę, to przeniesiemy kredyt do konkurencji. Najlepiej wcześniej sprawdzić jakie warunki otrzymalibyśmy w innych bankach, gdybyśmy faktycznie zdecydowali się na refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu. Jeśli nasz bank się nie zgodzi, to możemy taki kredyt przenieść. Tu również ważne jest jednak, aby odbywało się to już w momencie, gdy minął okres naliczania prowizji za wcześniejszą spłatę. Nowy kredyt spowoduje bowiem spłatę starego.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Jaki wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Dzięki posiadaniu wysokiego wkładu własnego można podwójnie zaoszczędzić. Po pierwsze, im wyższe mamy oszczędności, tym mniej musimy pożyczyć, aby kupić wymarzone mieszkanie. Po drugie, posiadanie wkładu wyższego niż 20% w wielu bankach pozwala uzyskać niższe oprocentowanie. Obecnie ta różnica w oprocentowaniu kredytów z wysokim i niskim wkładem własnym jest rekordowo wysoka. Z wyliczeń Expandera wynika, że jeśli ktoś zbierze 25% wkładu własnego zamiast tylko 10% wkładu, to jego kredyt będzie tańszy aż o 40 121 zł.

Średnia marża kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi obecnie 2,35%, a z wkładem przekraczającym 20% jest to 2,02%. Różnica wynosi więc 0,33 pkt. proc. i jest najwyższa odkąd obowiązują zasady mówiące, że wkład własny nie może być niższy niż 10%, czyli od 2015 r. Oznacza to, że coraz bardziej opłaca się posiadać wysoki wkład własny, gdyż to przynosi coraz większe korzyści. Preferencyjne warunki dla osób posiadających większy wkład własny przynoszą efekty. Jeszcze w II kwartale 2017 r. niemal połowa (49,18%) nowo udzielnych kredytów miało wkład własny niższy niż 20%. W II kwartale tego roku udział ten spadł do 41,6%, czyli więcej niż 20% wkładu miało już prawie 60% kredytobiorców.

Zebranie wysokiego wkładu własnego nie jest łatwe, zwłaszcza jeśli trzeba go zgromadzić jednocześnie płacąc za wynajem mieszkania. Jeśli jednak się to uda, to przyniesie to wymierne korzyści. Dla przykładu załóżmy, że ktoś chce kupić mieszkanie za 300 000 zł. Przyjmijmy, że jednej osobie udało się odłożyć 10% wkładu własnego (30 000 zł), a drugiej 25% (75 000 zł). Kredyt tej drugiej osoby będzie aż o 40 121 zł tańszy, przede wszystkim ze względu na dużo niższe odsetki.

Porównanie koszów kredytu na mieszkanie za 300 000 zł

Dodajmy jednak, że zebranie 75 000 zł trwa znacznie dłużej niż 30 000 zł. Jeśli zajmie to kilka lat i w tym czasie musimy np. płacić za wynajem mieszkania, to opisane korzyści będą zdecydowanie mniejsze. Koszt wynajęcia mieszkania w Polsce jest zbliżony do raty kredytu, który trzeba zaciągnąć na jego zakup. To dlatego tak wiele osób decyduje się zaciągnąć kredyt mając jedynie 10% wkładu. Co prawda kredyt będzie droższy, ale pozwala to zaoszczędzić na kosztach wynajmu.

Warto też dodać, że po kilku latach spłaty, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości mieszkania, możemy negocjować z bankiem obniżenie marży. Jeśli on się na to nie zgodzi, to możemy refinansować kredyt, czyli przenieść go do innego banku. W takiej sytuacji jest spora szansa na uzyskanie niższej marży, o ile raty spłacaliśmy wcześniej w terminie i pod warunkiem, że zadłużenie spadło poniżej 80% wartości nieruchomości.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Ranking kredytów mieszkaniowych z niskim wkładem własnym

To nie prawda, że aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba posiadać aż 20% wkładu własnego. W większości banków wystarczy 10%. Expander podpowiada, które banki mają atrakcyjną ofertę tego rodzaju kredytów. Tłumaczy również na co uważać starając się o tego rodzaju finansowanie.

Zacznijmy od tego, że kredyty w kwocie pokrywającej aż 90% wartości nieruchomości są istotnie droższe od tych, w których udział kredytu jest niższy niż 80% ceny mieszkania. Dlatego jeśli jest to możliwe, warto zaczekać i zebrać oszczędności stanowiące przynajmniej 20%. Innym sposobem na obniżenie kosztów kredytowania jest dopłata z programu „Mieszkanie dla młodych”. Dla przykładu jeśli mamy 10% własnych środków i kolejne 10% dostaniemy w ramach dopłaty, to również możemy liczyć na tańszy kredyt.

Kredyty z niskim wkładem własnym są droższe z kilku powodów. Przede wszystkim wynika to z tego, że im mniejszy wkład własny tym wyższa kwota kredytu, a ona wpływa na wysokość prowizji czy odsetek. Dla przykładu jeśli chcemy kupić mieszkanie o wartości 300 000 zł, to musimy mieć przynajmniej 30 000 zł oszczędności i wtedy potrzebujemy 270 000 zł kredytu. Jeśli mamy 20% wkładu (60 000 zł) to kwota kredytu spada do 240 000 zł. Różnica w wysokości odsetek od takich wartości w ciągu 25 lat wyniesie przynajmniej 47,5 tys. zł.

Oprócz tego kredyty udzielane osobom posiadającym niski wkład własny mają wyższe oprocentowanie. Wynika to z dwóch przyczyn. Po pierwsze banki dla takich ofert stosują po prostu wyższe marże. Dlatego po kilku latach spłaty, gdy zadłużenie spadnie już poniżej 80% wartości nieruchomości, warto negocjować obniżenie marży lub przenieść kredyt do innego banku, który zaoferuje lepsze warunki.

Po drugie część instytucji finansowych dolicza do oprocentowania dodatkową podwyżkę lub każe ponosić dodatkową opłatę do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Kiedyś było to nazywane ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie chroni jednak wyłącznie interesy banku, z tego względu obecnie nie można obciążać nim bezpośrednio klienta. Teraz za ubezpieczenie płaci bank, ale koszty oczywiście rekompensują mu klienci. W części przypadków koszt tej ochrony jest po prostu wliczony w marżę, obowiązującą w całym okresie spłaty. W innych przypadkach, w czasie gdy zadłużenie przekracza 80% wartości mieszkania obowiązuje dodatkowa podwyżka marży. Zdarza się również, że banki naliczają z tego tytułu dodatkową opłatę. Z tego względu porównanie akcyjności tego rodzaju ofert kredytów nie jest łatwe.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors