Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021
Ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że małe lokale w II kwartale kosztowały o niemal 10% więcej niż przed rokiem, a średnie i duże o 9%. Największe wzrosty, o ponad 20%, odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Sosnowcu (22% r/r) i małych w Gdyni (21% r/r). Najwyższe ceny obowiązywały natomiast w przypadku małych lokali w Warszawie. Mediana stawek przekroczyła tam właśnie 13 000 zł z m2. Wyższe ceny tylko częściowo zrekompensował spadek oprocentowania kredytów – z 3,27% przed rokiem do 2,87%. Popyt na kredyty hipoteczne jest bardzo wysoki, a czas oczekiwania na przyznanie finansowania dwukrotnie się wydłużył. Średnio wymaga to aż 2 miesięcy. Wartym odnotowanie jest też opublikowanie projektu ustawy o kredycie bez wkładu własnego.
W danych na temat cen mieszkań w II kwartale 2021 r. zwraca uwagę fakt, że aż w siedmiu miastach roczne tempo wzrostu jest już dwucyfrowe. Średni roczny wzrost wynosi ok. 9,5%, a więc tempo przyspiesza. Wciąż jest jednak niższe niż tuż przed pandemią, kiedy ceny ofertowe rosły o 16% r/r. Największe wzrosty w porównaniu z stawkami przed rokiem zaobserwowaliśmy w Gdyni i Sosnowcu. Patrząc natomiast tylko na wzrost w ciągu jednego kwartału widać, że w ostatnim czasie najbardziej rozgrzany był rynek w Białymstoku. Duże lokale zdrożały tam aż o 10%, a małe i średnie o 5%. Jedynym przypadkiem, gdy cena jest niższa niż przed rokiem są duże mieszkania w Toruniu (-0,8 r/r).
Ceny mieszkań w 2. kw. 2021
Raty od 1 080 zł w Sosnowcu do 2 386 zł w Warszawie
Choć ceny zauważalnie rosły, to kupujący z pomocą kredytu nie zawsze to odczuwali. Wzrost cen częściowo rekompensował spadek oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie kredytów udzielonych w czerwcu wyniosło 2,87%, podczas gdy przed rokiem było to 3,27%. Dzięki temu kupując duże (70 m2) mieszkanie w Gdańsku rata była o 113 zł niższa niż przed rokiem. W większości przypadków wzrost cen mieszkań był jednak tak duży, że raty mimo wszystko wzrosły. Największy skok nastąpił w przypadku dużych mieszkań w Gdyni, gdzie rata wzrosła o 315 zł (z 2 360 zł do 2 675 zł). Ciekawe jest również to jak bardzo różni się wysokość raty za takie samo mieszkanie w różnych miastach. Dla przykładu kupując 50 m2 w Sosnowcu rata wyniesie 1 080 zł (10% wkładu, na 25 lat), a w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku będzie to ponad 2 000 zł.
Raty kredytów w poszczególnych miastach
Nawet 3 miesiące czekania na kredyt
Na rynku kredytów hipotecznych mamy do czynienia z ogromnym boomem. W połączeniu z urlopami bankowych analityków sprawiło to, że na uzyskanie finansowania trzeba bardzo długo czekać. Średni czas wydłużył się do ok. 2 miesięcy, a nierzadko cała procedura trwa nawet 3 miesiące. Dla porównania w przeszłości średni czas wynosił zwykle ok. 1 miesiąca. Z tego powodu kupujący mieszkania powinni zadbać o to, aby zapisany w umowie przedwstępnej termin sprzedaży był odpowiednio długi. Jeśli bowiem nie uda im się uzyskać kredytu do tego czasu, to stracą zadatek. Ponadto warto składać wnioski jednocześnie do 2-3 banków. Jeśli jeden z nich nie zdąży w terminie lub wyda decyzję odmowną, to wtedy jest szansa, że inny przyzna kredyt w terminie.
Jest jednak również dobra informacja. Liczba wniosków napływających do banków spada. Według BIK w lipcu było ich 43 tysiące. To wciąż dużo porównując do sytuacji w poprzednich latach. Jeśli jednak spojrzymy tylko na ten rok, to widać tendencję spadkową. Szczyt mieliśmy w marcu (56 tys.), a w kolejnych miesiącach liczba wniosków systematycznie spada. Do tego we wrześniu skończy się sezon urlopowy, więc jest szansa na to, że w październiku czas oczekiwania będzie już krótszy. Szanse są jednak małe, gdyż w tym czasie może już ruszyć program kredytów bez wkładu własnego.
Jeśli tak się stanie, to zainteresowanie może być bardzo wysokie, ponieważ program zakłada też dopłaty w przypadku, gdy uczestnikom urodzą się dzieci. Banki ponownie mogą więc zostać zasypane wnioskami. Dużo zależy jednak od tego, jakie limity cen mieszkań zostaną ustalone, a więc jak dużo lokali będzie można sfinansować w ten sposób.
Dopłaty i kredyty bez wkładu własnego coraz bliżej
Właśnie pojawił się projekt ustawy, która umożliwi uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Wynika z niego, że z tego rozwiązania będą mogli skorzystać małżonkowie i osoby samotnie wychowujący dzieci. W obu przypadkach wiek wnioskodawców nie może przekroczyć 40 lat. Ponadto, z takiego kredytu będzie też mogła skorzystać osoba niepełnosprawna. Dodatkowym warunkiem będzie jednak to, że osoby chcące wziąć udział w programie nie mogą posiadać domu czy mieszkania.
Pewne warunki będzie musiało spełnić również nabywane mieszkanie. Jego cena nie będzie mogła przekroczyć określonego limitu, który będzie różny w różnych częściach Polski, a także w zależności od tego czy będzie kupowane na rynku pierwotnym czy wtórnym. Wysokość tych limitów będzie miała kluczowe znaczenie dla poziomu zainteresowana programem. To od nich będzie zależało jak dużo mieszkań uda się sfinansować w ten sposób. Kolejne warunki będą dotyczyły zaciąganego kredytu. Okres spłaty nie będzie mógł być krótszy niż 15 lat. Nie będzie to mógł być kredyt walutowy.
Projekt ustawy zakłada również wypłacanie dopłat, które będą pomniejszały zadłużenie w ramach takiego kredytu. W przypadku, gdy w okresie spłaty kredytu uczestnikom programu urodzi się drugie dziecko w rodzinie, to dopłata wyniesie 20 tys. zł. W przypadku kolejnych dzieci będzie to po 60 tys. zł, ale z ograniczeniem, że suma dopłat nie będzie mogła być wyższa niż 100 tys. zł.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 104 410 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
