Sporządzamy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości

Kupno i zarazem sprzedaż nieruchomości to poważna sprawa. Z jednej strony nie należy działać pochopnie. Nikt nie chce przecież stać się właścicielem obciążonej hipoteką nieruchomości. A z drugiej, gdy znajdziemy tak zwaną okazję czas goni, ponieważ zawsze może nas uprzedzić ktoś inny.

Poza tym na drodze stają czasami inne względy, np. kupujący potrzebuje czasu na zebranie większej sumy pieniędzy; sprzedawca nie dysponuje jeszcze stwierdzeniem nabycia spadku, w skład którego wchodzi właśnie nieruchomość mająca stanowić przedmiot transakcji; kupujący będący cudzoziemcem nie posiada wymaganego przepisami prawa zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej w Polsce.

Dlatego też w obrocie nieruchomościami tak często sięga się do umów przedwstępnych, które dają czas na załatwienie wymaganych formalności (np. kredytowych) czy zebranie odpowiednich środków pieniężnych bez obawy, że upatrzoną działkę, budynek czy mieszkanie kupi inna osoba. Nie oznacza to, że korzyści z takiego zobowiązania się odnosi wyłącznie potencjalny nabywca. Dla sprzedawcy bowiem również lepiej jest zawrzeć umowę przedwstępną niż biernie czekać na decyzję co do definitywnego zakupu. Nigdy nie wiadomo, czy w tym czasie zainteresowany nie zmieni zdania.

By dobrze wykorzystać dany nam czas

Jako zainteresowani kupnem czas pomiędzy znalezieniem atrakcyjnej oferty i podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy sprzedaży z właścicielem powinniśmy wykorzystać choćby na sprawdzenie stanu prawnego danej nieruchomości (np. gruntu pod budowę domu, mieszkania stanowiącego odrębny przedmiot własności). W tym celu należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego. W przyszłości nie będzie już konieczne np. podróżowanie na Mazury celem sprawdzenia księgi wieczystej prowadzonej dla działki nad jeziorem, którą zamierzamy kupić. Dzięki postępującej informatyzacji ksiąg wieczystych będziemy mogli dokonać tych czynności w każdym sądzie rejonowym w Polsce.

Zawsze istnieje ryzyko, że kupimy nieruchomość wraz z ciążącymi na niej prawami innych osób. Dla sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości nie wystarczy przejrzenie odpisu z ksiąg wieczystych, choćby uzyskanego w poprzednim miesiącu. W tym czasie mogły przecież zajść pewne zmiany, np. wpis wzmianki o wniosku o ustanowienie hipoteki. Należy przy tym pamiętać, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Na piśmie czy w akcie?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa przedwstępna, która zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, miała inną formę niż kosztowny bądź co bądź akt notarialny – najczęściej zwykłą pisemną. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje zatem nieważności umowy przedwstępnej, ale nie można powiedzieć, aby fakt ten był bez jakiegokolwiek znaczenia. W takim bowiem przypadku niemożliwe będzie dochodzenie na drodze sądowej zawarcia przez kontrahenta przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

W stosunku do strony zobowiązanej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a uchylającej się od tego obowiązku, pozostanie zatem jedynie uprawnienie do żądania naprawienia szkody. Co gorsza, jeśli umowa przedwstępna nie stanowi inaczej, owo odszkodowanie ogranicza się wyłącznie do uszczerbku, jaki druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy).

Jak zdyscyplinować kontrahenta?

Jak widać sporządzenie umowy przedwstępnej prowadzącej do przyszłej sprzedaży nieruchomości jedynie w zwykłej formie pisemnej nie stanowi zbyt dobrego zabezpieczenia dla osoby zainteresowanej pomyślną realizacją przyszłej transakcji. Wizja zwrotu pieniędzy wyłożonych przez drugą stronę na prawnika, dojazdy, korespondencję czy wymagane dokumenty (np. odpis z księgi wieczystej) czasami nie jest dla zobowiązanego wystarczającym bodźcem do wypełnienia warunków umowy przedwstępnej.

Stąd też dobrym rozwiązaniem łagodzącym nieco słabe strony umowy przedwstępnej pozbawionej formy aktu notarialnego jest zastrzeżenie zadatku. Jego funkcją jest bowiem zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy. Jeżeli któraś ze stron będzie odpowiedzialna za to, że nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie zobowiązana albo zwrócić podwójną wartość zadatku (jeżeli wcześniej taki otrzymała), albo go po prostu utraci (jeżeli sama go dała). Prawo zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości jest całkowicie niezależne od tego, czy uprawniony poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Co w umowie?

Po pierwsze w umowie przedwstępnej powinno się znaleźć zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, tzw. przyrzeczonej. Jeżeli obowiązek taki spoczywa na obu stronach, wówczas każda z nich może żądać zawarcia określonej umowy. Czasami jednak tylko jedna strona jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Skoro umową taką ma być umowa sprzedaży nieruchomości, należałoby zatem określić, o jaką nieruchomość chodzi oraz jej cenę. Brak tych elementów skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej. Takich konsekwencji nie będzie w przypadku nieokreślenia terminu, w ciągu którego powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona.

Wcześniej, tj. przed 25 września 2003 r., sporządzając umowę przedwstępną należało bezwzględnie pamiętać, aby taki termin został w niej zastrzeżony. Obecnie jego nieokreślenie powoduje, że każda strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może sama go wyznaczyć. Wyznaczenie terminu powinno nastąpić w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Później bowiem niemożliwe będzie domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Tomasz Konieczny, Gazeta Podatkowa