Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, sierpień 2024 r.

Przewaga spadków cen mieszkań, o której informowaliśmy w poprzednim raporcie, szybko się skończyła. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lipcu wzrosty pojawiły się w 10 z 16 badanych miast. W Krakowie przeciętna cena ofertowa osiągnęła już poziom 16 000 zł za m², co jest poziomem o 26% wyższym niż przed rokiem. Ponadto okazało się, że w II kw. 2024 r. rosły nie tylko ceny w ogłoszeniach. Z najnowszych danych NBP wynika, że niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły ceny transakcyjne. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W II kw. 2024 r. do niemal 8% wzrosło również oprocentowanie udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych. W rezultacie drugi miesiąc z rzędu spadała dostępność mieszkań kupowanych przy udziale kredytu.

Po zaledwie miesiącu przerwy ceny mieszkań znów zaczęły rosnąć. W ciągu miesiąca mieszkania w Katowicach zdrożały aż o 9,7%, w Szczecinie o 4,7%, a w Sosnowcu o 4,1%. Tak duże zmiany to jednak wyjątki. Przeciętna zmiana w porównaniu do poziomów z lipca wyniosła 1%. Duże wzrosty widać natomiast w porównaniu rocznym. Przeciętnie ceny w badanych miastach są o 16% wyższe niż przed rokiem. W tym okresie najmocniej wzrosły ceny w Krakowie (26%), a najsłabiej w Sosnowcu (7%).

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w lipcu 2024 r.

Rosną nie tylko ceny w ogłoszeniach, ale również w transakcjach

NBP właśnie opublikował dane na temat cen transakcyjnych w II kw. 2024 r. Wynika z nich, że rosły nie tylko ceny w ofertach sprzedaży, ale również w zawieranych transakcjach. Ceny nowych mieszkań w 7 największych miastach są o 19% wyższe niż przed rokiem, a używanych o 18%. Wzrost w porównaniu do poziomu sprzed roku nie jest jednak zaskoczeniem, ponieważ uwzględnia okres drugiej połowy ubiegłego roku, gdy ceny błyskawicznie rosły.

Niezwykłe jest to, że ceny w II kw. br. były znacząco wyższe niż w I kw. br. Na rynku widać było bowiem znaczące spowolnienie. Tymczasem spadków niemalże nie było. Jedyne wyjątki to rynek wtórny w Szczecinie (-1,5% q/q) oraz rynek pierwotny w Rzeszowie (-1,2% q/q) i Bydgoszczy (-0,8% q/q). W pozostałych badanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W tym pierwszym nowe mieszkania były aż o 10,1% droższe niż w pierwszym kwartale tego roku, a używane o 9,5%. W Gdyni były to wzrosty odpowiednio o 9,6% i 8%.

Jeśli chodzi o największy rynek nieruchomości w Polsce, czyli Warszawę, to mocniejszy wzrost pojawił się na rynku wtórnym (+2,4% q/q) niż na pierwotnym (+0,8%). Po tych wzrostach średnia cena m² dla nowego mieszkania wynosi 16 021 zł, a dla używanego 15 123 zł.

Transakcyjne ceny mieszkań w II kw. 2024 r. i ich zmiany od I kw. 2024 r. wg. NBP

Kredyty hipoteczne również drożały

Kolejna zła wiadomość jest taka, że w II kw. wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z danych NBP wynika, że w tym roku najniższe oprocentowanie (średnio 7,59%) miały kredyty wypłacone w lutym. Później z każdym kolejnym miesiącem było coraz drożej. Najnowsze dane pokazują stawki z czerwca, kiedy to średnia wynosiła już 7,93%.

Dostępność mieszkań spada drugi kwartał z rzędu

Choć poziom wynagrodzeń wciąż rośnie, to był zbyt mały, aby zrekompensować połączenie droższych kredytów i wyższych cen mieszkań. W rezultacie mieliśmy drugi kwartał z rzędu spadku dostępności zakupu mieszkania przy udziale kredytu. Zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) wymagał zapłacenia raty wynoszącej 4 498 zł (okres spłaty 30 lat, wkład własny 10%). W przypadku pary zarabiającej po 80% średniego wynagrodzenia pierwsza rata pochłaniała 48% dochodu netto. W ostatnich latach tak źle było tylko w II i IV kw. 2022 r. (po 52%) oraz w I kw. 2023 r. (48%), ale wtedy mieliśmy wyższy poziom stóp procentowych.

W sierpniu stałe oprocentowanie w części banków spadło poniżej 7%

Na pocieszenie warto dodać, że zmieniają się prognozy dotyczące poziomu stóp procentowych. Rosną szanse na znaczące obniżki stóp procentowych w najbliższych latach. W rezultacie kilka banków niedawno obniżyło poziom oferowanego oprocentowania stałego poniżej 7%. Dla przykładu, w ING Banku Śląskim może ono wynieść 6,73%, w Velo Banku 6,71%, a w PKO BP 6,85%.

Co ciekawe, w statystykach NBP tych obniżek możemy nie zobaczyć. Wręcz oprocentowanie udzielanych kredytów może dalej rosnąć, ponieważ coraz więcej kredytobiorców może wybierać oprocentowanie zmienne. W momencie udzielenia kredytu jest ono wyższe niż oprocentowanie stałe, więc może zawyżać statystyki. Jego zaletą jest jednak to, że nie trzeba czekać kilku lat, aby odczuć spadek raty po obniżkach stóp procentowych.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2024 r.

Polski rynek nieruchomości w ostatnim czasie bije rekordy. Niestety, są to rekordy negatywne z perspektywy osób planujących zakup mieszkania. Eurostat niedawno potwierdził, że ceny mieszkań w Polsce rosły najszybciej w UE. Z kolei dane EBC pokazują, że mamy najdroższe kredyty hipoteczne w UE. Mamy jednak również dobre informacje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że sprzedający zaczynają obniżać ceny w ogłoszeniach. W czerwcu spadki odnotowaliśmy w 10 z 17 analizowanych miast. Ten spadek może być początkiem 2-3 lat stagnacji. Widać jednak również czynniki, które po raz kolejny mogą podbić ceny mieszkań.

Niedawno dane Eurostatu potwierdziły to, o czym już wiemy od dłuższego czasu. Ceny mieszkań w Polsce w I kw. 2024 r. były przeciętnie o 18% wyższe niż przed rokiem. Niespodzianką było jednak to, że był to najszybszy wzrost wśród wszystkich krajów UE. Oprócz nas, dwucyfrowy wzrost cen miała tylko Bułgaria (16%). Średnia dla wszystkich krajów UE wyniosła zaledwie 1%.

Ceny mieszkań zaczęły spadać

Tak szybkie wzrosty to już jednak przeszłość. Obecnie rynek zdecydowanie spowolnił. W czerwcu po raz pierwszy od maja 2023 r. odnotowaliśmy przewagę miast, w których ceny spadły. Spadki w stosunku do maja 2024 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast. Najmocniej spadły ceny w Toruniu, bo aż o 7,5%. Pozostałe miasta, w których sprzedający obniżyli ceny to Gdańsk (-3,1%), Rzeszów (-3,1%), Łódź (-2%), Białystok (-2%), Sosnowiec (-1,3%), Szczecin (-1,2%), Gdynia (-1%), Poznań (-0,8%) i Warszawa, w której spadek był jedynie symboliczny, bo o 0,1%.

Wzrosty i zarazem rekordowe ceny w nowych ofertach wystąpiły w Radomiu (+7,6%, 8 000 zł za m²), Częstochowie (+4,4%, 7 295 zł za m²), Bydgoszczy (+3,7%, 8 888 zł za m²), Lublinie (+2%, 10 612 zł za m²) i Wrocławiu (+0,8%, 13 405 zł za m²). W Katowicach i Krakowie też wystąpiły wzrosty w porównaniu z majem, ale przeciętna cena nie przebiła rekordowych poziomów z poprzednich miesięcy.

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2024 r.

Najsłabiej radzi sobie segment małych mieszkań

Przewaga spadków pojawiła się dopiero w czerwcu, więc dane za cały II kw. 2024 r. wciąż pokazują wzrosty. Prezentujemy je, ponieważ tylko na takim większym zbiorze można pokazać wiarygodne informacje na temat cen w poszczególnych segmentach rynku – małych (do 35 m²), średnich (35-60 m²) i dużych mieszkań (od 60 m²).

Jeśli chodzi o zmiany, które dokonały się między pierwszym i drugim kwartałem tego roku, to najwięcej spadków (5 z 16 miast) odnotowaliśmy w segmencie małych mieszkań. Najmocniejsze spadki odnotowaliśmy w Sosnowcu (-9% q/q) i Wrocławiu (-6% q/q). W obu miastach tak duże zmiany są wynikiem chwilowego „wyskoku” przeciętnej ceny w I kw. 2024 r. i późniejszego powrotu do niższych poziomów.

Z kolei największy „wystrzał” cen odnotowaliśmy w przypadku małych mieszkań w Toruniu (+14% q/q) i średnich w Radomiu (+13% q/q). W tym pierwszym mieście po raz pierwszy przeciętna cena małych lokali przekroczyła 10 000 zł za m².

Z kolei patrząc na wszystkie analizowane miasta, przeciętna zmiana kwartalna wyniosła 1,5% dla małych mieszkań, 3,1% dla lokali średniej wielkości i 3,6% dla dużych. Widać więc, że segment małych lokali radzi sobie wyraźnie gorzej niż średnich i dużych.

Ofertowe ceny mieszkań za m2 w II kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2024 r.

Wzrosty cen mogą być sztuczne

Przy okazji warto dodać, że w takiej sytuacji, jaką mamy obecnie, informacje płynące z cen ofertowych mogą wprowadzać w błąd. Część obserwowanych wzrostów cen może być wynikiem tego, że sprzedają się głównie oferty z niższymi cenami. W rezultacie w ogłoszeniach rośnie udział ofert droższych, które gorzej się sprzedają, co sprawia wrażenie, jakby ceny rosły. Obecnie mamy zdecydowane spowolnienie na rynku, więc kupujący często mają szansę wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta podana w ogłoszeniu.

Możliwy duży napływ Ukraińców

Na horyzoncie widać już jednak czynniki i wydarzenia, które mogą znacząco zmienić sytuację na rynku. Zacznijmy od nowości. Dyrektor Departamentu Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego MSWiA, Dariusz Marczyński, powiedział w Sejmie: „Są wyraźne sygnały, że jesienią jest możliwy duży napływ ludności ukraińskiej do Polski. Wynika to z ataków Rosji na infrastrukturę energetyczną, ciepłowniczą i transportową, których skutki są coraz bardziej odczuwalne.” To może po raz kolejny podbić stawki najmu, co przełoży się na wzrost rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Inwestorzy znów mogą chętniej kupować mieszkania, co może zatrzymać spadki cen.

Należy jednak dodać, że nie wiadomo jaka będzie skala tego napływu oraz jak rozłoży się na terytorium naszego kraju. Wpływ na rynek nieruchomości może być znaczący tylko w części miast.

Szansa na dopłatę może podbić ceny

Kolejnym czynnikiem, który może przywrócić wzrost cen, jest program kredyt „naStart”. Co prawda planowane jest wprowadzenie różnego rodzaju ograniczeń – limitowana liczba wniosków w kwartale, limit dochodu, limit powierzchni mieszkania, limit kwoty kredytu objętej dopłatą, a być może również limit ceny kupowanego lokalu. Problem polega jednak na tym, że początkowo wiele osób spełniających podstawowe kryteria będzie wierzyło, że uda im się „zmieścić” w limitach. Wszyscy jednocześnie zaczną więc szukać mieszkania. Gdy sprzedający nagle zaczną odbierać po kilkanaście telefonów dziennie, z pewnością będą podnosić ceny.

Bez programu dopłat może nas czekać 2-3 lata zastoju

Nie oznacza to jednak, że jesteśmy skazani na dalszy wzrost cen. Bardzo prawdopodobny jest również scenariusz 2-3 lat stabilizacji cen lub nieznacznych spadków. Jest to prawdopodobne w przypadku, gdyby program dopłat do kredytów nie został wprowadzony lub został wprowadzony z bardzo restrykcyjnymi warunkami, a wspomniana nowa fala uchodźców z Ukrainy była niewielka.

W takim przypadku wzrosty cen będą ograniczały wysokie stopy procentowe i coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Obecnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi ok. 7,8%. To powoduje, że raty są dość wysokie, a zdolność kredytowa ograniczona. Znacząca poprawa nastąpi dopiero, gdy oprocentowanie spadnie w okolice 5% lub gdy znacząco wzrosną wynagrodzenia. Obecnie wydaje się, że taka znacząca poprawa wymaga 2-3 lat.

Kiedy ceny mieszkań mocno spadną?

Mało prawdopodobny jest natomiast mocny spadek cen. Do tego potrzebny byłby bowiem dłuższy czas, w trakcie którego Polacy odraczaliby decyzję o zakupie pomimo pierwszych, niewielkich spadków cen. Taka sytuacja zwykle ma miejsce np. gdy kupujący są przekonani, że za kilka miesięcy będzie jeszcze taniej, gdy nie kupują, ponieważ się czegoś obawiają, np. utraty pracy, lub gdy ceny są tak wysokie, że nawet po pierwszych obniżkach ceny lub raty kredytu nadal są zbyt wysokie w stosunku do dochodów potencjalnych nabywców.

Obecnie ceny mieszkań są bardzo wysokie, ale mocno wzrosły też wynagrodzenia, więc żaden z powyższych warunków nie jest spełniony. Warto jednak dodać, że to, co obecnie wydaje się mało prawdopodobne, za kilka miesięcy może już takie nie być. W ostatnich latach kilkukrotnie byliśmy już świadkami wydarzeń, które wcześniej wydawały się nieprawdopodobne.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, czerwiec 2024 r.

Dane na temat cen w ogłoszeniach sprzedaży wciąż pokazują przewagę wzrostów. Wiele wskazuje jednak na to, że ceny w faktycznie zawieranych transakcjach stanęły, a być może nawet nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju przeciętne ceny w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w 10 z 17 miast. Zauważalnie wydłuża się jednak czas ekspozycji ogłoszeń. Słabe są również dane na temat sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów. W dużej mierze wynika to ze słabej dostępności kredytów. Udział raty w dochodzie pary zarabiającej po 80% średniej pensji wynosi aż 46%. W rezultacie liczba wniosków o kredyt hipoteczny w maju (26,9 tys.) była na trzecim najniższym poziomie w ostatnich 8 latach. Gorzej było tylko w maju 2022 r. i maju 2023 r.

Ceny w ogłoszeniach sprzedaży opublikowanych w maju były przeciętnie o 0,9% wyższe niż w kwietniu. W 7 miastach ceny spadły, a w 10 wzrosły. Co ciekawe, z miast, w których odnotowaliśmy spadki w poprzednim miesiącu (było ich również 7), tylko jedno miasto się powtarza, i jest nim Sosnowiec (-2,8% maj do kwietnia i -2,3% kwiecień do marca). Pozostałe miasta ze spadkami w poprzednim miesiącu miały wzrosty. Oznacza to, że z perspektywy danych miesięcznych ciężko mówić jeszcze o załamaniu. Największe majowe spadki odnotowaliśmy w Katowicach (-5,1%), Gdyni oraz wspomnianym już Sosnowcu (po -2,8%). Wzrosty z kolei zaobserwowaliśmy w Toruniu (+11,8%), Białymstoku (+5,3%), Radomiu oraz Bydgoszczy (po +4,5%). Co ciekawe, Warszawa, gdzie w kwietniu odnotowaliśmy drobną zadyszkę, jest znów „na plusie” 2,2%.

Mamy też kolejne rekordy cenowe aż w 9 z 17 analizowanych przez nas miast. Na szczególną uwagę zasługuje w tym miejscu Toruń, gdzie w nowych ogłoszeniach dodanych w maju przeciętna cena po raz pierwszy w historii sięgnęła 10 000 zł za m². Wszystko za sprawą rynku pierwotnego, gdzie przeciętna cena ofertowa w ofertach dodanych w maju była na poziomie 11 500 zł za m².

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2024 r.

W ofertach wzrosty, ale coraz trudniej o kupującego

Podane wyżej wzrosty to oczywiście oczekiwania sprzedających. Jeśli natomiast chodzi o faktycznie zawierane transakcje, to prawdopodobnie sytuacja się pogarsza. Wydłuża się czas ekspozycji ogłoszeń. Z informacji od pośredników wiemy także, że znacząco zmniejszyła się liczba zapytań ze strony potencjalnych kupujących. Innymi słowy, mieszkania nie sprzedają się już tak szybko jak w poprzednich miesiącach. Ponadto z danych Otodom Analytics wynika, że w maju sprzedaż nowych mieszkań w 7 największych miastach była o 10% niższa niż w kwietniu i o 20% niższa niż przed rokiem. Czy czeka nas więc mocny spadek cen mieszkań?

NBP nie wierzy w istotną korektę cen mieszkań

W opublikowanym niedawno „Raporcie o stabilności systemu finansowego” opublikowanym przez NBP można znaleźć poniższe stwierdzenia:

„Ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły w ujęciu nominalnym (…), a realna skala wzrostu nie sugeruje zagrożenia istotną korektą w przyszłości.”

„W obszarze finansowania nieruchomości, rozwojowi akcji kredytowej sprzyjać powinna rosnąca zdolność kredytowa gospodarstw domowych będąca w dużej mierze efektem rosnących płac w gospodarce.”

Bank centralny zwraca uwagę, że choć ceny mieszkań znacząco wzrosły, to zostało to złagodzone przez mocny wzrost wynagrodzeń. Ponadto poziom wynagrodzeń się nie zatrzymał, lecz rośnie i prawdopodobnie nadal będzie rósł w tempie przewyższającym inflację. Według GUS w kwietniu średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było o 11,3% wyższe niż przed rokiem. Tymczasem wzrost cen (inflacja) w tym samym czasie wyniósł tylko 2,4%. NBP prognozuje, że wzrost wynagrodzeń będzie co prawda spowalniał, ale nadal będzie zdecydowanie przewyższał inflację. W rezultacie, po opłaceniu podstawowych kosztów życia, w kieszeniach Polaków będzie pozostało coraz więcej pieniędzy. To ma sprawić, że Polaków stać będzie na zakup mieszkań pomimo wysokich cen i wciąż wysokich stóp procentowych.

Realny wzrost wynagrodzeń – wykres z marcowej projekcji NBP

Rata stanowi aż 46% dochodu pary

Druga strona medalu wygląda tak, że choć sytuacja nieco się poprawiła, to nadal jest fatalna dla osób młodych, które zarabiają zwykle poniżej średniego wynagrodzenia. Załóżmy, że para, która chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, zarabia po 80% średniej pensji, czyli w okolicach mediany wynagrodzeń. Łącznie zarabiają więc 9 311 zł netto. Jeśli będą chcieli kupić mieszkanie o powierzchni 50 m² w dużym mieście (średnia transakcyjna cena nowego mieszkania dla 7 największych miast wg. NBP), to przy wkładzie własnym wynoszącym 10% rata będzie stanowiła aż 46% ich dochodu.

Dla porównania – gdy jest to ponad 50%, sytuacja jest fatalna, gdy jest poniżej 30%, to sytuacja jest dobra. Obecnie jesteśmy więc tylko nieznacznie poniżej progu, który określiliśmy jako fatalna sytuacja. Popyt ze strony takich osób na zwykłe kredyty (bez dopłat) będzie więc bardzo ograniczony.

Gorzej niż obecnie było tylko dwa razy

Co ciekawe, od 2009 r. (wcześniej przeważały kredyty walutowe) gorsza sytuacja od obecnej pojawiła się tylko dwukrotnie. Pierwszym przypadkiem, gdy udział raty w dochodzie przekraczał 50%, był rok 2009 i pierwsza połowa 2010 r., czyli zaraz po kryzysie finansowym. Aby pomóc młodym Polakom w zakupie mieszkania, złagodzono wtedy zasady programu „Rodzina na swoim”, który zaczął funkcjonować na pełnych obrotach.

Drugim przypadkiem, gdy rata przekraczała 50% dochodu przykładowej pary, była druga połowa 2022 r. W tym czasie młodzi niemalże nie mieli szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Wzrost stóp procentowych do poziomu 6,75% wywindował wysokość rat, a dodatkowo regulacje KNF ograniczyły zdolność kredytową. To wtedy pojawił się pomysł wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2%”, który funkcjonował w drugiej połowie 2023 r.

Po uzyskaniu kredytu od razu mogliby starać się o pomoc

Od tamtego czasu stopy procentowe spadły z 6,75% do 5,75%. Mocno wzrosły też wynagrodzenia. Niestety, znacząco podskoczyły też ceny mieszkań. W rezultacie udział raty w dochodzie spadł z 52% do 46%. Poprawa jest więc nieznaczna.

Młodym bardzo trudno będzie uzyskać kredyt na opisane mieszkanie, ponieważ nowe przepisy stanowią, że jeśli rata przekracza 40% dochodu, to kredytobiorca może starać się o nieoprocentowaną pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Pieniądze na ten fundusz wpłacają banki. Z pewnością nie będą więc udzielały kredytów z ratą wyższą niż 40% dochodu.

Szansą na poprawę sytuacji byłyby znaczące obniżki stóp procentowych lub mocny spadek cen mieszkań. Obecnie prognozy mówią jednak, że stopa referencyjna NBP może spaść w okolice 3% dopiero w 2027 r. Na mocne spadki cen mieszkań również się nie zanosi w najbliższym czasie. Nawet jeśli ceny spadną, to tempo spadków z reguły jest bardzo powolne. Dlatego bez nowego programu dopłat wielu młodych przez najbliższe 2-3 lata będzie miało ogromne problemy z zakupem mieszkania.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2024 r.

Rynek sprzedaży mieszkań zdecydowanie ostygł w porównaniu do „gorącej” drugiej połowy 2023 r. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że co prawda w kwietniu nadal przeważały wzrosty (10 miast ze wzrostem, 7 ze spadkiem cen), ale ta przewaga była najmniejsza od maja ubiegłego roku. Wśród siedmiu miast, w których ceny spadły, była m.in. Warszawa, w której spadki w ostatnich latach pojawiały się bardzo rzadko. W rezultacie coraz bardziej kurczy się różnica cenowa między Krakowem a stolicą. Z kolei z danych NBP wynika, że ceny używanych mieszkań w Warszawie zostały daleko w tyle za cenami nowych. Różnica wzrosła do rekordowego poziomu 10,5%. Na rynku kredytów hipotecznych coraz bardziej rośnie prawdopodobieństwo, że program „Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony.

Wspominane spadki cen w kwietniu odnotowaliśmy w Radomiu (-3,9%), Toruniu (-3,3%), Bydgoszczy (-2,9%), Łodzi (-2,6%), Sosnowcu (-2,3%), Lublinie (-0,2%) oraz… Warszawie (-0,2%). I choć spadek w stolicy wydaje się nieistotny, to jednak biorąc pod uwagę dotychczasowe wzrosty świadczy o odczuwalnym wyhamowaniu na tym rynku. Dla jasności – rynek w większości miast się nie zatrzymał. Nadal mieliśmy przewagę miast, w których ceny ofertowe rosły. Kupujący mieli jednak dużo większy wybór niż jeszcze kilka miesięcy temu oraz zwykle dużo więcej czasu na podjęcie decyzji. Dużo częściej również mają miejsce negocjacje ceny w dół (a nie w górę, jak to było przy BK2%).

Różnica cen między Warszawą a Krakowem skurczyła się o połowę

W pozostałych dziesięciu analizowanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki zaobserwowaliśmy w Gdańsku (+5,3%), Rzeszowie (+4,5%) oraz Gdyni (+3,6%). Nieustannie rosną ceny również w Krakowie (+1,8%), które to miasto było rekordzistą wzrostów cen w wielu poprzednich naszych raportach. W rezultacie Kraków goni pod względem cen Warszawę. Jeszcze na początku ubiegłego roku stolica była o ok. 16% droższa. W kwietniu ta różnica wynosiła już tylko 8%.

W 9 z 17 miast padły też kolejne rekordy przeciętnej cen za m². Przekroczenie psychologicznych barier miało miejsce m.in. w Gdyni, gdzie przekroczono 12 tys. za m², oraz Gdańsku i Wrocławiu, gdzie przekroczono z kolei 13 tys. za m². Do poziomu 10 tys. za m² zbliżają się również Rzeszów (9900 zł) oraz Katowice (9700 zł). Warto jednak pamiętać, że mówimy o cenach w ofertach sprzedaży. W praktyce możliwości negocjowania cen są obecnie dość dobre ze względu na ograniczony popyt.

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2024 r.

W Warszawie jeszcze nigdy nie było tak dużej różnicy cenowej między cenami nowych i używanych mieszkań

W ostatnim czasie NBP opublikował również dane pokazujące poziom cen ofertowych i transakcyjnych w I kw. 2024 r. To w jakim tempie ceny się zmieniały, zostało już szeroko omówione w mediach. Krótko wspomnimy więc tylko, że w I kw. 2024 r. ceny transakcyjne nadal rosły. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym były średnio o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r.

Ciekawą informacją z danych NBP są relacje cenowe nowych i używanych mieszkań. Teoretycznie wydaje się, że te nowe powinny być droższe. W praktyce bywa jednak różnie. Dla przykładu w Warszawie zwykle było odwrotnie. Najczęściej wyższe ceny transakcyjne obowiązywały na rynku wtórnym. Wyjątkiem były tylko lata 2013-2016, kiedy to ceny nowych mieszkań górowały. Z kolei w ostatnich latach na rynku wtórnym było o ok. 3% drożej niż na pierwotnym.

Zdecydowana zmiana zaszła w III i IV kw. 2023 r., czyli w okresie funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Najpierw ceny się zrównały, a potem dla nowych mieszkań zaczęły coraz mocniej odstawać od tych z rynku wtórnego. W I kw. 2024 r. średnia cena nowego mieszkania w Warszawie była już o 10,5% wyższa niż na wtórnym. Dla porównania przed 2023 rokiem tylko raz (w III kw. 2016 r.) zdarzyło się, że ta różnica przekroczyła 5%.

Automatycznie pojawia się więc pytanie – co dalej? Czy sytuacja wróci do normy, czyli czekają nas mocne wzrosty na rynku wtórnym? Wydaje się jednak, że w najbliższym czasie jest to mało prawdopodobne. Preferowanie nowych mieszkań prawdopodobnie wynika z obaw o koszty termomodernizacji, które trzeba będzie wykonać w najbliższych latach. Ten element może mieć istotne znaczenie przez kilka – kilkanaście najbliższych lat.

Warto jednak dodać, że Warszawa była pod tym względem wyjątkiem. W zdecydowanej większości dużych miast drożej jest na rynku pierwotnym. Największe różnice występują w Katowicach (42%), Opolu (31%) i Łodzi (30%), gdzie na rynku wtórnym występuje sporo mieszkań w cenach znacznie niższych od tych obowiązujących w nowych inwestycjach. Stosunkowo niewielkie różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym występują z kolei w Gdańsku (2%) i Rzeszowie (2%). To miasta, w których starsze mieszkania są chętnie kupowane, a więc ich ceny są zbliżone do tych dla nowo wybudowanych lokali.

Transakcyjne ceny mieszkań w I kw. 2024 r. i ich zmiany od IV kw. 2023 r. wg. NBP

Ceny w ofertach aż o 17% wyższe niż w dokonanych transakcjach

Kolejna ciekawostka w danych NBP, to ogromna różnica (17%) pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach. Rekordziści to Kraków (23%) i Warszawa (22%). Nie oznacza to jednak, że kupujący mieszkania na rynku wtórnym wynegocjowali aż tak duże obniżki. Tak duża różnica częściowo może wynikać z tego, że ceny transakcyjne dotyczą mieszkań, dla których warunki sprzedaży często zostały ustalone kilka miesięcy wcześniej, gdy w ofertach obowiązywał niższy poziom cen. Nawet jeśli jednak uwzględnimy ten element, to nadal ta różnica wydaje się zbyt wysoka.

Części kupujących w I kwartale prawdopodobnie udało się więc wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta w ogłoszeniu. Poza tym zapewne było wiele ofert, które miały tak wysokie ceny, że nie znalazły nabywców. Zawyżały więc średnią dla cen ofertowych, a nie miały wpływu na ceny transakcyjne.

Z kolei na rynku pierwotnym ta różnica była dużo mniejsza. Dla siedmiu największych miast wyniosła 4,9%, co oznacza, że możliwości negocjowania cen były minimalne. Ta różnica jest bowiem przede wszystkim efektem tego, że ceny dla tych transakcji były ustalane wiele miesięcy wcześniej. Jeśli bowiem kupowane jest mieszkanie w trakcie budowy, to od momentu ustalenia ceny do przeniesienia własności mieszkania może minąć ponad rok. Z kolei na rynku wtórnym trwa to znacznie krócej. W przypadku konieczności uzyskania kredytu 2-4 miesiące, a przy zakupie gotówkowym czasami zaledwie kilka dni.

„Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony?

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest obecnie kwestia „Kredytu na Start”, czyli zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów. Napędza on pozytywne nastroje wśród sprzedających, mimo że obecnie popyt na mieszkania jest znacznie mniejszy niż w drugiej połowie ubiegłego roku. Pojawia się jednak coraz więcej niepewności w kwestii tego, czy program zacznie działać. W połowie maja w jednym z wywiadów wicepremier Krzysztof Gawkowski stwierdził nawet, że „może być tak, że nie będzie kredytu zero procent”. W ostatnich dniach marszałek Szymon Hołownia zapowiedział, że Trzecia Droga nie poprze tego programu.

Ponadto do już dość mocno rozbudowanych warunków programu dochodzą kolejne ograniczenia. W ramach konsultacji programu pojawiła się informacja o pomyśle wprowadzenia limitów ceny metra kwadratowego, co ma na celu uniknięcie wzrostu cen mieszkań. Nawet jeśli program wejdzie w życie, to może się okazać, że niewiele mieszkań spełnia limit ceny. Rozważany jest także pomysł rozszerzenia limitu wieku (35 lat) na pary bez dzieci.

Prawdopodobnie kwestia tego czy program zostanie uruchomiony, a jeśli tak to w jakim kształcie, zostanie zapewne rozstrzygnięta dopiero po wakacjach. Zostało do nich bowiem bardzo niewiele czasu, a latem zwykle niewiele się dzieje.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kwartał 2024 r.

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6% wyższe niż w IV kw. 2023 r. W Warszawie przeciętna cena mieszkania do 35 m² zbliża się do 20 tys. zł za m². Za kawalerkę o powierzchni 30 m² trzeba przeciętnie zapłacić 585 tys. zł. Jeśli chodzi o zmiany roczne, to niekwestionowanym liderem jest Kraków, w którym średniej wielkości mieszkania zdrożały aż o 38%. Bardzo mocno rosły też ceny w takich miastach jak Warszawa, Katowice, Wrocław i Łódź. To oczywiście przekłada się na wzrost kwot kredytów hipotecznych, które trzeba zaciągnąć, aby kupić mieszkanie. Dla par bez dzieci, spełniających warunki programu „Kredyt na start”, w większości badanych miast dopłaty obniżą ratę o ponad 1000 zł.

Według GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79% więcej niż przed rokiem. Dzięki temu niedługo zobaczymy dużo ofert nowych mieszkań będących w budowie. Obecnie sytuacja nie jest jednak tak dobra. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów była o 4% niższa niż przed rokiem. Ponadto zdecydowana większość z nich została już dawno sprzedana.

Niewielki spadek ofert pokazuje również nasza analiza liczby aktywnych ofert sprzedaży obejmująca zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. W ciągu I kw. 2024 r. w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 96 tysięcy aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów). To o 1% mniej niż przed rokiem. Warto jednak podkreślić, że 2024 r. zaczęliśmy od „wyczyszczonej” oferty, która z miesiąca na miesiąc dynamicznie przyrasta.

Ceny mieszkań nadal rosną

Na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program „Bezpieczny kredyt 2%”, to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 m²) zdrożały przeciętnie o 5,9% q/q, średniej wielkości (35-60 m²) o 4,9% q/q, a duże (powyżej 60 m²) o 4,4% q/q. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

Główną podstawą tego optymizmu są zapewne dwa elementy – planowane wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Kredyt na Start” oraz szybki wzrost wynagrodzeń. Według GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w I kwartale było o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r. i o 12,5% wyższe niż przed rokiem.

W Warszawie średnia cena małych mieszkań to już prawie 20 tys. zł za m²

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za m². Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6% wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej.

Ceny małych mieszkań zdecydowanie najmocniej wzrosły w Sosnowcu (+19% q/q) i Rzeszowie (+13% q/q). Dwucyfrowe podwyżki odnotowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu (+14% q/q) oraz dużych mieszkań w Warszawie (11% q/q) i Gdańsku (11% q/q).

Z kolei spadki cen w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością. Pojawiły się jedynie dwa takie przypadki. Dotyczą małych mieszkań w Toruniu (-2% q/q) i dużych w Sosnowcu (-2% q/q).

W Rzeszowie m² kawalerki jest prawie o połowę droższy niż dużego mieszkania

Po dużych wzrostach cen małych mieszkań i spadku cen dużych, Sosnowiec znalazł się w nietypowej grupie miast. Rzadko zdarza się, że cena m² małego mieszkania jest o ponad 30% wyższa niż dużego. Dotychczas w tym gronie był Rzeszów i Wrocław. Obecnie dołączył do nich właśnie Sosnowiec (różnica 33%). Z kolei we Wrocławiu jest to 37%, a najbardziej imponująca jest w Rzeszowie (46%).

Małe i średnie mieszkania zdrożały aż o 19% r/r

Jeszcze bardziej imponujące są wzrosty, jakie dokonały się w porównaniu do I kwartału 2023 r. Małe i średnie mieszkania zdrożały przeciętnie aż o 19%, a duże o 16%. W tych danych szczególnie wyróżniają się średniej wielkości mieszkania w Krakowie, które zdrożały aż o 38% r/r. To jedyny przypadek wzrostu o ponad 30%. Z kolei wzrostów o ponad 20% było aż 16, więc nie będziemy wymieniać wszystkich przypadków. Patrząc jednak całościowo, a nie tylko na pojedyncze segmenty, to zdecydowanie najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie, Warszawie, Katowicach, Wrocławiu i Łodzi.

Ofertowe ceny mieszkań za m2 w I kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2023 r.

Wzrost cen będzie spowalniał

Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program „Kredyt na Start”. Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku.

Chętnych na kredyt z dopłatą będzie znacznie mniej…

Wpływ „Kredytu na Start” na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż „Bezpiecznego kredytu 2%”, m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą „Bezpiecznego kredytu 2%”. Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób.

Warto też pamiętać, że demografia jest nieubłagana. Z każdym rokiem w dorosłość wchodzi coraz mniej Polaków, ponieważ w latach 90-tych i na początku XXI wieku rodziło się coraz mniej dzieci. Czterdzieści lat temu rodziło się po około 700 tys. dzieci rocznie, 30 lat temu już po 500 tys. dzieci, a 20 lat temu już tylko 360 tysięcy. W ostatnich latach było to jednak rekompensowane dużym napływem imigrantów, głównie z Ukrainy. Oczywiście nowi imigranci wciąż do nas przybywają, ale nie jest to już taka skala jak po rozpoczęciu wojny w Ukrainie.

… dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu

W najbliższym czasie nie będzie więc zbyt wielu osób, które będą spełniały warunki programu. Dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu. Zdecydowanie przeważają z kolei komentarze tych, którzy z programu nie będą mogli skorzystać. Oni obawiają się, że nowy program mocno podbije ceny mieszkań, więc trudniej będzie im zamienić mieszkanie na większe lub kupić mieszkanie jako inwestycję.

Liczba „kredytów na start” będzie limitowana

Gdyby jednak okazało się, że popyt będzie zaskakująco wysoki, to program ma wbudowany bezpiecznik w postaci limitu wniosków, jakie będą mogły zostać złożone. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie. W przypadku dużego zainteresowania popyt będzie więc „rozsmarowywany” w czasie. W ten sposób nie dojdzie do sytuacji, gdy dziesiątki tysięcy osób jednocześnie szuka mieszkania.

Powyżej limitu kwoty kredytu rata szybko rośnie

Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Poniższe tabele prezentują poziomy tych limitów. Warto jedynie dodać, że nieznaczne przekroczenie limitu dochodu nie powoduje wykluczenia z programu, ale zmniejszenie dopłaty. Jeśli jednak przekroczenie jest znaczące, to dopłata spada do zera.

Limity dochodu netto w ramach programu „Kredyt na start”

Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5%, a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5%.

Limity kwoty kredytu objętej dopłatą z programu „Kredyt na start”

Dopłata to 2 200 zł, a rata spada tylko o 1 144 zł

Wartym odnotowania elementem programu jest to, że spłata w ciągu pierwszych 10 lat, kiedy obowiązują dopłaty, będzie odbywała się w systemie rat malejących. Ma to taką zaletę, że zadłużenie jest spłacane znacznie szybciej niż przy ratach stałych. W rezultacie po zakończeniu dopłat i przejściu na raty stałe, wysokość rat jest zbliżona do poziomu z okresu dopłat.

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych kredytobiorcy zwykle wybierają jednak raty stałe, ponieważ w początkowym okresie spłaty są one znacznie niższe. Dla przykładu zaciągając kredyt na 625 tys. zł (przypadek Gdańska w poniższej tabeli) rata stała wynosi 4586 zł. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby natomiast 5 642 zł, a więc różnica przekracza 1000 zł. Dlatego niewiele osób wybiera raty malejące.

W przypadku „Kredytu z dopłatą” rata wyniesie jednak tylko 3 442 zł, ponieważ obniży ją dopłata, która w pierwszym miesiącu wyniesie 2 200 zł. Różnica między ratą w ramach programu a ratą stałą wyniesie jednak tylko 1 144 zł, czyli dużo mniej niż kwota dopłaty. Ta różnica wynika z tego, że jeden z porównywanych kredytów jest spłacany w systemie raty stałej, a drugi raty malejącej. Nie należy więc mylić kwoty dopłaty z różnicą w wysokości raty, gdy porównanie dotyczy raty stałej.

Różnice wysokości raty zwykłego kredytu z ratą stałą i w „Kredycie na start” dla pary bez dzieci

(zakładając okres spłaty 30 lat oraz że zwykły kredyt również można byłoby zaciągnąć na pełną wartość mieszkania)

Tags: , , , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2024 r.

Sprzedający nadal podbijają poziom cen mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym w porównaniu do stycznia wzrosty pojawiły się w 13 z 17 badanych miast. Największe odnotowaliśmy w Katowicach (7,7% m/m). Z kolei patrząc na zmiany roczne, szczególnie wyróżniają się trzy miasta – Kraków, Katowice i Warszawa. W Krakowie w ciągu 12 miesięcy przeciętna cena ofertowa wzrosła z 11 281 zł za m² do 15 652 zł za m², czyli aż o 38% r/r. W Katowicach ceny poszły w górę przeciętnie o 29%, a w stolicy o 28%. Wzrosty były tam tak mocne, że spowodowały wyraźny spadek dostępności mieszkań. Ten spadek miał miejsce pomimo wzrostu średniego wynagrodzenia o 12% i spadku stóp procentowych. W Krakowie rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² pochłonęłaby aż 59% dochodu pary zarabiającej po 80% przeciętnego wynagrodzenia. Z kolei w Warszawie byłoby to aż 64%. Przed rokiem było to odpowiednio 50% i 58%.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w lutym była kontynuacją pozytywnych nastrojów z poprzednich miesięcy. Choć popyt jest niski, to ceny w ogłoszeniach rosną. Sprzedający liczą, że w drugiej połowie roku popyt wystrzeli dzięki programowi „Mieszkanie na start”. Nie chcą więc obniżać cen, lecz testują coraz wyższe poziomy.

Ceny podawane w nowych ogłoszeniach sprzedaży w lutym 2024 r. wzrosły w porównaniu ze styczniem w 13 z 17 badanych przez nas miast. Największe podwyżki odnotowaliśmy w Katowicach (+7,7%), Sosnowcu (+5,8%) oraz Rzeszowie (+4,7%). Spadki pojawiły się tylko w czterech miastach – w Radomiu (-3,9%), Białymstoku (-3,7%), Szczecinie (-0,6%) oraz Gdyni (-0,3%).

W Krakowie ceny mieszkań rosną jak szalone

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Z wzrostem o 39% r/r „bije na głowę” inne badane miasta. Ponadto bardzo mocno wzrosły ceny mieszkań w Katowicach (+29% r/r) i Warszawie (+28% r/r). Warto też wspomnieć o Łodzi (+22% r/r) i Wrocławiu (+21% r/r), w których wzrost przekroczył 20%.

Wśród miast, które objęliśmy badaniem nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż przed rokiem. Najniższy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu (+8% r/r).

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w lutym 2024 r.

Popyt na kredyty hipoteczne zdecydowanie spadł

Jeśli chodzi o sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to popyt jest ograniczony. Według BIK w lutym złożono 26 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Sytuacja nie jest więc aż tak fatalna, jak na przełomie 2022-2023 r., kiedy miesięcznie składano 12-13 tys. wniosków. Z drugiej strony jest zdecydowanie gorzej niż w IV kw. ubiegłego roku, kiedy średnio było to 42 tys. wniosków miesięcznie.

Chwilowa pauza we wzroście liczby ogłoszeń

Biorąc pod uwagę to spowolnienie, spodziewaliśmy się, że w lutym wzrośnie liczba publikowanych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Tak się jednak nie stało. W analizowanych 17 miastach na portale trafiło 38 tysięcy unikalnych (po usunięciu duplikatów), nowych ogłoszeń. To niewiele więcej niż w grudniu, ale ok. 17% mniej niż w styczniu. Łączne saldo wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w lutym było na poziomie 100 tys. ogłoszeń i był to poziom porównywalny do września 2023 r.

Sytuacja w zakresie liczby ogłoszeń wygląda jak chwilowa pauza przed kolejnymi przyrostami. W marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło, więc można się spodziewać, że ofert na portalach będzie coraz więcej. Pełnych informacji z marca jeszcze nie mamy, ale wstępne dane wskazują na znaczący wzrost liczebności ofert.

„Mieszkanie na start” jedyną szansą na wyższy popyt

Jeśli chodzi o przyszłość, to kluczowe znaczenie będzie miał zapowiadany program „Mieszkanie na start”. Będzie to prawdopodobnie jedyny czynnik, który w tym roku może przywrócić większy popyt. Obecnie prognozy mówią bowiem, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym, dość wysokim poziomie. Średnia dla oprocentowania stałego w ofertach kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym wynosi 7,58%, a dla niskiego wkładu własnego (10% wkładu) jest to 8,03%.

Oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych udzielanych w marcu 2024

(kredyt na 300 tys. zł, klient bez relacji z bankiem)

 

Dostępność mieszkań spadła w 8 z 17 miast mimo wzrostu wynagrodzeń o 12%

Według najnowszych danych GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym, po przeliczeniu na wartość netto, wyniosło 5 769 zł. Było więc aż o 12% wyższe niż przed rokiem. Ponadto w tym okresie mieliśmy też obniżki stóp procentowych w sumie o 1 pp. Mogłoby się więc wydawać, że te elementy powinny rekompensować wzrost cen mieszkań. W rzeczywistości dużo zależy od miasta. Wśród tych, które badaliśmy aż w 8 z 17 dostępność mieszkań spadła w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Sprawdziliśmy jaką część dochodów przykładowej pary pochłania rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m², przy założeniu 10% wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat. Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zarabiają po 80% średniego wynagrodzenia. W lutym 2024 r. zarabiali więc po 4 615 zł netto, czyli ich łączny dochód miesięczny to 9 230 zł. Z kolei przed rokiem zarabiali łącznie 8 234 zł. Uwzględniliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym z 9,23% do 8,03%.

Pomimo wzrostu wynagrodzeń o 12% i niższego oprocentowania, zauważalna poprawa dostępności mieszkania występuje bardzo rzadko. Spadek udziału rat w dochodzie o ponad 2 pp. wystąpił tylko w Sosnowcu (spadek z 28% do 26%). Poprawa o ponad 1 pp. pojawiła się w czterech miastach – Radomiu, Częstochowie, Szczecinie i Bydgoszczy.

Na drugim biegunie mamy miasta, w których dostępność bardzo mocno spadła. W Krakowie udział raty w dochodzie zwiększył się aż o 10 pp. (z 49% do 59%). Znaczące pogorszenie sytuacji pojawiło się też w Warszawie (o 6 pp.) i Katowicach (o 4 pp.). Pozostałe miasta, w których odnotowaliśmy wzrost udziału raty w dochodzie, to Wrocław, Łódź, Poznań, Toruń i Rzeszów.

W Warszawie rata pochłonie 64% dochodu pary

Warto też zwrócić uwagę nie tylko na zmiany udziału raty w dochodzie, ale również na jego poziom. W Warszawie (64%) i Krakowie (59%) para o takich dochodach nie ma szans na uzyskanie takiej kwoty kredytu, która pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie. Bardzo trudne, o ile niemożliwe, będzie to również we Wrocławiu (48%), Gdańsku (48%), Gdyni (45%) i Poznaniu (42%). W tych miastach udział raty przekracza bowiem 40%. W pozostałych miastach sytuacja pozornie wydaje się lepsza. Należy jednak dodać, że zdecydowanie trudniej jest tam uzyskać zakładany przez nas dochód, ponieważ wynagrodzenia są tam niższe.

Ile procent dochodu pochłania rata kredytu

(w przypadku pary z dochodem po 80% średniego wynagrodzenia, kupującej mieszkanie 50 m2 po przeciętnej cenie, kredyt na 25 lat, 10% wkładu własnego)

Tags: ,