Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, listopad 2022

Mieszkania tanieją już niemal we wszystkich badanych przez nas miastach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem 2022 r. ceny spadły aż w 14 z 17 miastach, dla których monitorujemy sytuację. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4%. Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6%), Sosnowcu (8,4%) oraz Katowicach (7,5%). Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (+4%), Bydgoszczy (2%) i Lublinie (2%). Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost średniego oprocentowania do rekordowego poziomu 10%.

W październiku opublikowano 32 186 internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w badanych przez nas 17 miastach. Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku. Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r. stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4%.

Ofertowe ceny mieszkań w październiku 2022 r.

Tak niewielkie spadki mogą wyglądać nieco dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67% r/r) i w związku z tym popytu na mieszkania. Głębsze spadki cen blokuje jednak kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku, kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.

Z kolei na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.

Szybciej tanieją nowe mieszkania

Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym spadki są niewielkie. Jak to jednak zwykle bywa profesjonaliści, czyli deweloperzy, szybciej reagują na zmieniającą się sytuację. Doskonale to widać na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń. W Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11%, a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3%, a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

W Szczecinie mieszkanie 50 m2 staniało o 29 052 zł

Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Sprawdziliśmy również jak zmieniła się kwota jaką trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju. Spadek o ponad 20 000 zł odnotowaliśmy również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m2 spadła o 12 366 zł.

Jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 m2

Dlaczego ceny transakcyjne błędnie informują o kontynuacji boomu

Przy okazji warto odnieść się do opublikowanych niedawno przez NBP danych o cenach transakcyjnych w III kw. 2022 r. Te pokazują zdecydowanie inny obraz sytuacji. Wynika z nich, że w minionym kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach a używane w czterech. Na pierwszy rzut oka można wręcz odnieść wrażenie, że w część miast wciąż trwa niesamowity boom. Dla przykładu w Opolu średnia cena nowych mieszkań w ciągu zaledwie kwartału wzrosła aż o 23%, w Kielcach o 23%, a w Szczecinie o 13%.

Tak dziwne wyniki to zapewne efekt ogromnego spadku sprzedaży. W ostatnich miesiącach zakupów mieszkań dokonują głównie osoby zamożne, które wciąż mają zdolność kredytową lub „gotówkę”. Takie osoby zwykle kupują lokale w dobrej lokalizacji, na wyższych piętrach, w lepszym standardzie itp. Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr kwadratowy, wpływając w ten sposób na wyniki średnich cen. Przeciętnych mieszkań sprzedaje się mało, więc mają niewielki wpływ na średnią cenę ofertową. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków.

Średnie oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego wzrosła do 10%
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost oprocentowania do rekordowego poziomu. Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych NBP została wprowadzone we wrześniu, to jednak stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada. W rezultacie wzrosło również oprocentowania kredytów, zarówno tych już spłacanych, jak i w ofertach banków. Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego dla nowo udzielanych kredytów z niskim (10%) wkładem własnym osiągnęła poziom 10%. Średnia dla oprocentowania stałego jest niewiele niższa i wynosi 9,99%. Dla wysokiego wkładu własnego (powyżej 20%) jest to 9,44% (zmienne) i 9,36% (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej, a monitorujemy je od 2006 r.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym


Ranking kredytów hipotecznych z 20% wkładem własnym

Na pocieszenia warto dodać, że ostatnie wzrosty stawek WIBOR wynikały z oczekiwanych podwyżek stóp procentowych NBP. Te podwyżki nie zostały jednak wprowadzone i staje się coraz bardziej prawdopodobne, że już ich nie będzie. Dlatego od szczytu z 7 listopada stawki WIBOR stopniowo spadają. Obecnie WIBOR 3M wynosi 7,34%, podczas gdy w szczytowym momencie było to 7,61%. W rezultacie w grudniu średnie oprocentowanie może już być nieco niższe.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i problemy z ich dostępnością powodują, że obecnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania czy budowę domu. Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3%. Takie oferty po raz ostatni obserwowaliśmy w 2016 r. Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2022

W III kw. 2022 r. spadły przeciętne ceny zarówno małych, średnich jak i dużych mieszkań. Spadki w większości przypadków są jednak niewielkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do II kw. 2022 r. najmocniej staniały duże mieszkania w Toruniu (o 9,2%), małe w Szczecinie (o 6,4%) oraz duże w Radomiu (o 5,2%). Wciąż zdarzają się jednak również wzrosty. Najmocniej zdrożały małe mieszkania w Gdyni (11,5%) i Rzeszowie (7,1%). Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost stawki WOBOR 3M do najwyższego od 20 lat poziomu 7,45%. Warto też wspomnieć o komunikacie KNF, w którym urząd informuje, że obecnie jest jeszcze za wcześnie na złagodzenie wytycznych dotyczących wyliczania zdolności kredytowej.

Zacznijmy od danych na temat liczby aktywnych, unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W badanych przez nas 17 miastach we wrześniu było ich 106 852. Po sierpniowym spadku (do 104 tys.) ponownie ofert było więc sporo. Aż o 9% więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak strony to wciąż dużo mniej niż rekordowe 135 848 ogłoszeń, które odnotowaliśmy w marcu 2021 r.

Jeżeli chodzi o ceny, to analizując poszczególne segmenty rynku ustaliliśmy, że najszybciej tanieją duże mieszkania, czyli takie o powierzchni wyższej niż 60 m2. W badanych przez nas miastach średnio ich ceny spadły o 1,2% w porównaniu do II kw. 2022 r. W przypadku lokali o średniej wielkości (35 – 60 m2) spadek wyniósł 0,9%, a dla małych (poniżej 35 m2) o 0,2%. Patrząc na sytuację w poszczególnych miastach, największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Toruniu. W ciągu zaledwie kwartału ich przeciętna cena spadła z 7 517 zł do 6 797 zł za m2, czyli aż o 9,6%. W rezultacie niewiele już brakuje, aby średnia cena zeszła poniżej poziomu sprzed roku. Bardzo blisko do powrotu do cen sprzed roku jest również w przypadku dużych mieszkań w Katowicach i Sosnowcu.

Z kolei znaczące wzrosty w porównaniu do II kw. 2022 r. pojawiły się w przypadku małych mieszkań w Gdyni (+11,5%) i Rzeszowie (+7,1%). Wzrostów było jednak zdecydowanie mniej niż spadków. W 17 badanych miastach przeanalizowaliśmy sytuację w zakresie małych, średnich i dużych mieszkań. Łącznie zbadaliśmy więc 51 rynków. Wśród nich odnotowaliśmy 31 spadków cen i 18 wzrostów. Pozostałe dwa rynki to duże mieszkania w Lublinie, gdzie ceny się nie zmieniły oraz małe mieszkania w Radomiu, gdzie odnotowaliśmy mniej niż 100 ogłoszeń, więc nie opublikowaliśmy dla nich wyników. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, to rynków ze wzrostem cen (18) było i tak zaskakująco dużo.

Ofertowe ceny mieszkań we wrześniu 2022 r. i ich kwartalne zmiany


W Warszawie o 63% mniej transakcji zakupu mieszkań

O wzrosty jest trudno ponieważ niewielu jest kupujących. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70% r/r. Dużo mniej jest też kupujących za „gotówkę”, a to przekłada się spadek liczby wszystkich transakcji. Z raportu NBP za II kwartał 2022 r. (najnowszy dostępny) wynika, że liczba transakcji zakupu mieszkań w Warszawie spadła aż o 63% r/r, w Poznaniu o 57%, a w Gdańsku o 53%. Wśród 6 miast, dla których NBP podał takie dane, tylko w Łodzi nastąpił wzrost liczby transakcji (19%). W pozostałych widać znaczące spowolnienie aktywności na rynku mieszkaniowym.

Musimy tu jednak dodać, że dane NBP nie są w tym zakresie idealne. W kolejnych raportach może nastąpić uzupełnienie liczby transakcji (niekiedy zdarzało się to w przeszłości). Jest jednak mało prawdopodobne, że znacząco zmieni to obraz sytuacji. Biorąc pod uwagę, że do transakcji dochodzi dużo rzadziej, a ofert na portalach nie ubywa, to scenariusz dalszych spadków cen staje się coraz bardziej prawdopodobny.

Rekordowy WIBOR

Jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych, to najważniejszą informacją jest nowy rekord stawki WIBOR 3M – 7,45%. Jest to najwyższy poziom od 20 lat. Przekłada się to kolejny już wzrost rat kredytów hipotecznych. Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat, udzielonego w lipcu 2021 r. wzrośnie do poziomu 2 620 zł. Dla porównania poprzednia rata wynosiła 2 530 zł, a rata początkowa, zaraz po udzieleniu kredytu – 1 334 zł. Przyczyną wzrostu stawki WIBOR są przewidywania, że w najbliższym czasie RPP jeszcze mocniej podniesie stopy procentowe.

Najniższa odnotowana zdolność kredytowa

Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania w pewnym sensie jest teraz idealny moment. Niewielu jest kupujących więc ci, którzy chcą teraz kupić mogą łatwo wynegocjować dobrą cenę. Niestety nawet jeśli uda się trafić na okazyjną cenę, to trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny, a jeśli będzie to możliwe, to zwykle dostępna kwota będzie bardzo niska. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto może liczyć przeciętnie na 264 tys. zł. To najniższy poziom odkąd zbieramy takie dane, czyli od 2010 r. Dla porównania jeszcze w czerwcu ubiegłego roku mogli liczyć na 655 tys. zł.

Przyczyny spadku dostępności kredytów są dwie – ogromny wzrost oprocentowania i rekomendacja KNF. Według NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w sierpniu (nie ma jeszcze danych z września) wzrosło do rekordowego poziomu 9,18%. To najwyższa stawka odkąd NBP zbiera takie dane, czyli od 2005 r. Z kolei rekomendacja KNF nakazuje bankom uwzględniać w wyliczeniach wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych. Oznacza to, że choć stopa referencyjna NBP wynosi 6,75%, to banki muszą uwzględniać, że wzrośnie do 11,75%. Urząd właśnie poinformował, że obecnie jest jeszcze za wcześnie, aby złagodzić te zalecenia. W praktyce oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych pozostanie bardzo słaba.

Osobom, które chciałyby w najbliższym czasie zaciągnąć kredyt możemy podpowiedzieć, aby najpierw zrezygnowały z posiadanych już produktów kredytowych np. kart kredytowych, limitów w koncie itp. To zwiększy szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza tym zdolność kredytową warto zbadać w jak największej liczbie banków. Różnice w wyliczeniach poszczególnych banków są bowiem bardzo wysokie i czasami można dzięki temu zwiększyć dostępną kwotę o ponad 100 tys. zł.

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, wrzesień 2022

Ceny mieszkań spadają. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieszkania staniały w 13 z 17 badanych miast. W tym okresie najmocniejsze przeceny miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Spadki to głównie efekt podwyżek stóp procentowych. Po wrześniowej podwyżce średnie oprocentowanie ofert kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym i przy stawce stałej wynosi aż 9,1%. W rezultacie najprawdopodobniej w tym miesiącu zostaną wypłacone najdroższe kredyty odkąd NBP publikuje dane na ten temat, czyli od 2005 r. Ciekawostką jest również to, że być może już w tym roku pojawią się kredyty oparte o nowy wskaźnik WIRON. Jednak dla „starych” kredytów zamiana WIBOR na WIRON ma nastąpić dopiero w 2025 r.

W sierpniu ceny mieszkań spadły. Przypomnijmy jednak, że w lipcu informowaliśmy o niewielkich wzrostach, a w czerwcu o spadkach. Aby pokazać pełniejszy obraz rynku zaprezentujemy więc zmiany cen w ujęciu 3-miesięczym, aby uwzględnić wszystkie zmiany z ostatnich miesięcy.

Rekordowe ceny w Rzeszowie i Wrocławiu

W porównaniu z majem 2022 r. ceny w badanych przez nas miastach spadły przeciętnie o 2%. Oczywiście były też miasta, w których stawki wciąż rosły. Takich miejsc było jednak niewiele. W 13 z 17 badanych przez nas miast ceny spadły, a tylko w czerech odnotowaliśmy wzrosty. W tej ostatniej grupie ciekawostką jest Rzeszów. W sierpniu ceny podskoczyły tam o niecałe 2% i w rezultacie po raz pierwszy w historii przeciętna cena przekroczyła poziom 8000 zł za m2. Rekordowy poziom cen odnowiliśmy też we Wrocławiu – 10 480 zł za m2. Ceny wyższe niż w maju obowiązywały też w Lublinie i Gdańsku, ale w tych przypadkach nie były to rekordowe poziomy.

W Sosnowcu ceny spadły już niemal do poziomu sprzed roku
W zdecydowanej większości badanych przez nas miast (13 z 17) ceny spadły w porównaniu z majem. Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Jednak we wszystkich badanych miastach ceny są wciąż wyższe niż przed rokiem. To może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach. Po ostatnich spadkach w Sosnowcu, ceny są już niemal na poziomie sprzed roku. Niewiele też brakuje do takiej sytuacji w Bydgoszczy, Gdyni i Katowicach.

W Warszawie ceny spadły od maja o 1,4%

Warto też krótko wspomnieć o sytuacji na największym polskim rynku nieruchomości, czyli o Warszawie. Przeciętna cena wyniosła tam 13 023 zł za m2. Oznacza to, że w ciągu 3 miesięcy ceny spadły tam o 1,4%. Wciąż są jednak o 9% wyższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2022 r.


Liczba ofert sprzedaży jest stabilna

Liczba wszystkich aktywnych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w badanych miastach wyniosła 104 tysiące, a nowo dodanych niecałe 32 tysiące. Oznacza to niewielki spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy. Wygląda więc na to, że wakacje kredytowe spełniły swoje zadanie. Nie widać panicznej wyprzedaży mieszkań. Dlatego też spadki cen są niewielkie.

Nowy rekord oprocentowania kredytów hipotecznych

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie była jedenasta już podwyżka stóp procentowych. Po jej wprowadzeniu średnie oprocentowanie dla ofert kredytów z 10% wkładem własnym wynosi już 9,1% przy stawce stałej i 9,76% przy zmiennej. Dla wysokiego (25%) wkładu własnego te poziomy wynoszą odpowiednio 8,76% i 9,12%.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym

Rekordowo często w uzyskaniu kredytu pomaga pośrednik

Oczywiście w praktyce oprocentowanie kredytów faktycznie udzielanych jest niższe ponieważ prawie nikt nie wybiera najdroższych ofert. Kredytobiorcom pomaga też to, że rekordowo często korzystają z profesjonalnego wsparcia. Z danych Związku Firm Pośrednictwa Finansowego wynika, że II kw. 2022 (najnowsze dostępne dane) aż 67% (wartościowo) kredytów udzielono z pomocą firm będących członkami tej organizacji. Po doliczeniu firm nie zrzeszonych w ZFPF okazuje się, że ok. 78% kredytów udzielono przy wsparciu eksperta finansowego. Nigdy wcześniej ten udział nie był tak wysoki. Nie powinno to jednak dziwić biorąc pod uwagę jak trudno obecnie uzyskać taki kredyt.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych na rekordowym poziomie

Podwyżki stóp procentowych są jednak nieubłagane. Wiele wskazuje na to, że udzielane obecnie kredyty hipoteczne są najdroższe odkąd NBP monitoruje takie dane (od 2005 r.). Dotychczas najwyższy odnotowany poziom to 8,81%, czyli średnia z listopada 2008 r. Najnowsze dostępne dane są z lipa tego roku, kiedy było to 8,77%. Było to jeszcze przed wrześniową podwyżką stóp procentowych, więc rekord z pewnością zostanie pobity.

WIRON zastąpi WIBOR

Ciekawostką jest również to, że KNF ogłosił plan zastąpienia stawki WIBOR nowym wskaźnikiem o nazwie WIRON. W pierwszej kolejności zmiana ma objąć nowo udzielane kredyty hipoteczne. Od grudnia tego roku mogą zacząć pojawiać się oferty kredytów z oprocentowaniem opartym o WIRON. Dla kredytów już spłacanych plan przewiduje zamianę wskaźników dopiero w 2025 r. Wpływ tej zmiany na wysokość rat będzie bardzo niewielki ponieważ zostanie zastosowany spread korygujący. W uproszczeniu można powiedzieć, że ten spread sprawi, że WIRON po korekcie będzie na poziomie WIBORu.

Co dalej z cenami mieszkań?

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące wydaje się kontynuacja niewielkich spadków lub stabilizacja. Stabilizację możemy zobaczyć zwłaszcza w danych na temat cen transakcyjnych. Tam spadków może nie być widać ze względu na to, że kupujący to teraz głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają bardzo dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną.

Warto też dodać, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań dramatycznie by spadały. Nie wszyscy mogli jednak z tych wakacji skorzystać. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży. Dużo też zależy od tego jak mocno wzrosną stawki najmu oraz jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. Co prawda popyt na najem jest ogromny, ale ceny w wielu przypadkach są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż.

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, lipiec 2022

Ceny mieszkań zaczęły spadać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu spadki pojawiły się w 11 z 17 badanych przez nas miast. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie ceny w ciągu zaledwie miesiąca tąpnęły aż o 10%. Duży spadek odnotowaliśmy również w Sosnowcu, gdzie ceny spadły o 7%. Należy jednak dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są wciąż wyższe we wszystkich badanych miastach. Dużo też dzieje się na rynku kredytów hipotecznych. Stawki WIBOR przestały rosnąć. Pojawiła się też pierwsza oferta kredytów bez wkładu własnego.

Nareszcie mamy trochę dobrych informacji dla osób, które chciałyby w najbliższym czasie kupić mieszkanie. Przeanalizowaliśmy 36 498 internetowych ofert sprzedaży, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wynika z nich, że w czerwcu w porównaniu z majem ceny mieszkań spadły w 11 z 17 badanych miast. Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-10% m/m) i Sosnowcu (-7% m/m). Niższe ceny niż w maju odnotowaliśmy również na największych rynkach – w Warszawie (-2% m/m), Krakowie (-1% m/m), Gdańsku (-4% m/m) czy Wrocławiu (-1% m/m). Z kolei nadal znacząco rosły ceny w Lublinie (+4% m/m).

To już kolejne potwierdzenie spadku cen. Przypomnijmy, że niedawno PKO BP poinformował, że według ich danych ceny transakcyjne nowych mieszkań w II kwartale spadły w 4 z 6 największych miast.

Ceny mieszkań w czerwcu 2022 r.

Pomimo tych spadków ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem we wszystkich badanych miastach. Liderem jest Szczecin (21% r/r). Dużo drożej niż w czerwcu 2021 r. jest też w Poznaniu (18% r/r), Rzeszowie (16% r/r) i Wrocławiu (16% r/r). Z kolei najmniejszy roczny wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu i Katowicach. Ceny są tam o 6% wyższe niż przed rokiem.

Dlaczego ceny spadają?
Główną przyczyną spadku cen jest wzrost stóp procentowych. Oddziałuje to na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. Zmusza też część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych.

Wyższe stopy procentowe ograniczają też popyt inwestycyjny. Na lokatach bankowych czy obligacjach mnożna bowiem uzyskać obecnie podobne lub nawet wyższe zyski niż te, jakie przynosi inwestycja w mieszkanie na wynajem. To może się jednak zmienić, ponieważ stawki najmu znacząco rosną. Jeśli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji zdecydowanie wzrośnie.

Kredyty przestały drożeć
Kolejną dobrą informacją jest to, że w stawki WIBOR przestały rosnąć. Obecnie są nawet nieco niższe niż na początku lipca. Dla przykładu WIBOR 3M wynosi 7%, a na początku miesiąca było to 7,05%. Dodatkowo część banków znacząco obniżyło marże kredytowe. Dla przykładu w PKO BP marża może wynieść zaledwie 1,44% przy wkładzie własnym powyżej 20%. Jeszcze rok temu taki poziom był marzeniem. Obecnie jest to rzeczywistość, ale nawet pomimo tak niskiej marży, oprocentowanie takiego kredytu i tak jest jednak wysokie, bo wynosi 8,74%.

Należy też dodać, że choć stawki WIBOR nieco spadły w porównaniu z początkiem lipca, to raty spłacanych już kredytów z oprocentowaniem zmiennym i tak będą rosły. Będzie tak dlatego, że banki dokonują aktualizacji oprocentowania raz na 3 lub raz na 6 miesięcy. Jeśli więc w najbliższym czasie ktoś będzie miał taką aktualizację, to stawka WIBOR ze stycznia lub z kwietnia zostanie zamieniona na jej obecny poziom, a to oznacza znaczący wzrost oprocentowania i raty.

Wreszcie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego
Nareszcie pojawiła się pierwsza oferta kredytu bez wkładu własnego, udzielanego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Taki preferencyjny kredyt zaoferował Alior Bank. Koszt jest dokładnie taki sam jak w przypadku zwykłych kredytów. Jeśli więc ktoś w ogóle nie ma wkładu własnego, ale skorzysta z gwarancji na 20% wartości nieruchomości, to uzyska tak samo niską marżę jak osoba, która posiada 20% wkładu własnego. Jedyny dodatkowy koszt prowizja BGK w wysokości 1% kwoty gwarancji. Jeśli więc mieszkanie będzie kosztowało np. 400 000 zł i gwarancja obejmie 20% wkładu, to taka dodatkowa prowizja wyniesie 800 zł.

Warto też przypomnieć, że dodatkową korzyścią tego programu jest możliwość uzyskania dopłaty. Można otrzymać 20 tys. zł jeśli w trakcie spłaty takiego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie i po 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne dziecko. Jeśli więc ktoś będzie miał czworo dzieci, to może otrzymać 140 000 zł.

Od 29 lipca będzie można wnioskować o wakacje kredytowe
Kolejnym ważnym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych jest start ustawowych wakacji kredytowych. Przypomnijmy, że osoby spłacające kredyty w złotych, przyznane przed 1 lipca tego roku, będą mogły zawiesić spłatę ośmiu rat. Dotyczy to raty sierpniowej, wrześniowej oraz dwóch rat w IV kwartale tego roku i po jednej racie w każdym kwartale przyszłego roku. Aby z tego rozwiązania skorzystać zwykle trzeba złożyć osiem oddzielnych wniosków w swoim banku. Można to zrobić przez Internet lub w oddziale.

Takie wakacje kredytowe będą zupełnie bezpłatne. Nie jest naliczana żadna prowizja za ich przyznanie. Nie są też naliczane odsetki za miesiące, kiedy spłata kredytu jest zawieszona. Raty jednak nie znikają zupełnie. Niespłacony w tym czasie kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. W większości przypadków spłata wydłuży się więc o dodatkowe 8 miesięcy i wtedy naliczą się nowe odsetki na podstawie obowiązującego wtedy oprocentowania.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 36 498 nowo dodanych, unikatowych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń sprzedaży opublikowanych w internecie od 1 do 30 czerwca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, czerwiec 2022

Dotychczas sprzedający mieszkania ignorowali negatywne informacje i wciąż podwyższali ceny w ogłoszeniach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju pojawiły się pierwsze symptomy spowolnienia. Wśród badanych przez nas 17 miast aż w ośmiu pojawiły się spadki cen w porównaniu z kwietniem. Wciąż przeważały jednak wzrosty, które odnotowaliśmy w dziewięciu miastach. Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca poziom stawki WIBOR 3M, która właśnie osiągnęła 7%. W rezultacie rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat, zaciągniętego we wrześniu ubiegłego roku, będzie ponad 2-krotnie wyższa niż w początkowym okresie. Wyższe oprocentowanie i raty powodują, że coraz bardziej pogarsza się dostępność kredytów . Para z łącznym dochodem 8 000 zł netto może liczyć średnio na 270 tys. zł kredytu. Dla porównania we wrześniu ubiegłego roku było to 591 tys. zł.

Choć w ostatnim czasie zalewają nas informacje o tym jak bardzo rosną raty kredytów hipotecznych i jak spada ich dostępność, to sprzedający mieszkania wciąż dość niechętnie obniżają ceny. Trzeba jednak dodać, że przewaga miast gdzie stawki rosną była już jednak niewielka. Spadki odnotowaliśmy w 8 z 17 badanych miast. Wśród nich szczególnie wyróżniają się Katowice. Ceny spadały tam już czwarty miesiąc z rzędu. W ciągu tych 4 miesięcy mediana cen obniżyła się o prawie 5%. W pozostałych miastach, w których odnotowaliśmy ceny niższe niż w kwietniu, trudno na razie ocenić, czy jest to jednorazowy przypadek, czy też początek trendu spadkowego.

Wzrost cen odnotowaliśmy w 9 z 17 badanych miast, więc to podwyżki przeważały. Najmocniej ceny rosły w Częstochowie, gdzie w porównaniu z kwietniem podskoczyły aż o 8%, a w ciągu 3 miesięcy o 11%. Warto też dodać, że w porównaniu z poziomem przed rokiem, ceny są wyższe we wszystkich badanych miastach. Średni wzrost wynosi aż 16%.

Ceny mieszkań w maju 2022 r.

Problemów nie widać również w liczbie opublikowanych ogłoszeń. Nie zaobserwowaliśmy ani znaczącego przyrostu nowych ofert, ani szybkiego znikania tych dotąd aktywnych. Podobnie może być w kolejnych miesiącach, ponieważ okres wakacyjny zwykle cechuje zastój i brak istotnych zmian na rynku. Dopiero wrzesień i październik mogą być miesiącami kluczowymi dla rynku nieruchomości. Wtedy zapewne rozstrzygnie się kwestia tego, czy ceny mieszkań zaczną spadać, czy też dalej będą rosły.

WIBOR 3M wzrósł do poziomu 7%
O ile w zakresie cen mieszkań nie widać jeszcze wyraźnego trendu, to na rynku kredytów hipotecznych sytuacja jest jednoznaczna. Ich raty są coraz wyższe, a dostępność coraz gorsza. Główną przyczyną są oczywiście podwyżki stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosi już 6%, ale w lipcu i sierpniu prawdopodobnie ponownie wzrośnie. Dlatego stawka WIBOR 3M wzrosła właśnie do poziomu 7%. W rezultacie rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat, udzielonego we wrześniu 2021 r. wzrośnie z początkowego poziomu 1 281 zł do 2 585 zł. Będzie więc ponad 2-krotnie wyższa niż na początku.

Zmiany rat kredytu na 300 000 zł na 30 lat

Tak wysoki poziom stawki WIBOR będzie miał też wpływ na kredyty nowo udzielane. Ich raty również rosną, a w związku z tym coraz bardziej pogarsza się ich dostępność. Dla przykładu para z łącznym dochodem 8 000 zł netto może liczyć średnio na 270 tys. zł kredytu. Dla porównania we wrześniu ubiegłego roku było to 591 tys. zł. Wciąż jednak występują znaczne różnice w ofertach poszczególnych banków. Jeśli jakiś bank nie będzie chciał nam udzielić takiej kwoty jakiej potrzebujemy, to warto sprawdzić w innych.

Spadkowi cen prawdopodobnie zapobiegają wakacje kredytowe
Skoro dostępność nowych kredytów tak mocno spadła, a raty spłacanych już kredytów mocno wzrosty, to może pojawić się pytanie – dlaczego ceny mieszkań nie spadają? Ważnym elementem są tu zapewne wakacje kredytowe, które mają wejść w życie od sierpnia. Choć jeszcze nie działają, to dają nadzieję kredytobiorcom, że poradzą sobie ze spłatą wysokich rat. Spowodują bowiem, że wydatki na raty kredytowe nie będą aż tak wysokie, jak wynika ze wzrostu stawki WIBOR. Od sierpnia do końca roku będzie można zapłacić tylko jedną ratę zamiast pięciu. Z kolei w przyszłym roku liczbę rat będzie można zmniejszyć z 12 do 8.

Oczywiście te nieopłacone raty nie znikają, tylko zostaną przeniesione na koniec okresu spłaty. Trzeba będzie je zapłacić za kilka, czy kilkanaście lat, ale już według stopy procentowej, która będzie obowiązywała w przyszłości. Efektem jest jednak to, że już w najbliższych miesiącach wydatki na spłatę rat nie będą aż tak wysokie, jak mogłyby być, gdyby tych wakacji nie było. Dzięki temu prawdopodobnie nie pojawi się paniczna wyprzedaż mieszkań ze strony osób, które mogłyby nie poradzić sobie ze spłatą. Fala wymuszonych sprzedaży z pewnością spowodowałaby mocne spadki cen. Należy jednak dodać, że nic nie jest jeszcze przesądzone i te spadki i tak mogą się pojawić.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 32 861 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży opublikowanych w internecie od 1 do 31 maja 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

 

 

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2022

Oprocentowanie kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym bije rekord. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że gdy banki uwzględnią w ofertach obecny poziom stawek WIBOR, to średnie oprocentowania kredytów z 10% wkładem własnym wyniesie aż 9,12%. Będzie to najwyższy poziom od czasu, gdy zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Coraz wyższe oprocentowanie powoduje dalszy spadek dostępności kredytów hipotecznych. Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto jest już o 60% niższa niż we wrześniu ubiegłego roku. Choć popyt na mieszkania znacząco spadł, to sprzedający zwykle nie obniżają cen. W kwietniu ceny w ofertach były wyższe niż w marcu aż w 11 z 17 badanych miast. W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny wzrosły natomiast we wszystkich, a średnia zmiana to 17%.

Sprzedający mieszkania wciąż podnoszą ceny
Choć wiele osób liczy na to, że podwyżki stóp procentowych doprowadzą do spadków cen mieszkań, to na razie przeważają wzrosty. NBP opublikował niedawno dane na temat cen transakcyjnych, z których wynika, że w I kw. 2022 r. ceny niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły. Nasze dane o cenach podawanych w ofertach sprzedaży opublikowanych w kwietniu również pokazują przewagę wzrostów. W kwietniu w porównaniu z marcem ceny wzrosły w 11 z 17 badanych przez nas miast. Niewielkie spadki odnotowaliśmy jedynie w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.

W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio o 17,6%. Tym samym pozwoliły ochronić kapitał przed inflacją, która w kwietniu wyniosła 12,4% r/r. Największe wzrosty rok do roku odnotowaliśmy w Białymstoku (+27%), Radomiu (+23%), a także w Szczecinie (+22%). Najmniejsze odnotowaliśmy w Katowicach (9%), Częstochowie (11%) i Bydgoszczy (12%). Wśród badanych przez nas 17 miast w żadnym ceny nie były niższe niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w kwietniu 2022 r.

Liczba ofert sprzedaży spadła
We wcześniejszych miesiącach zwracaliśmy uwagę na wzrost liczebności ofert na portalach. Dane z kwietnia pokazują jednak, że ten trend się zatrzymał. Marcowy skok podażowy nie został utrzymany. Liczba wszystkich aktywnych ofert w badanych miastach spadła z 106 925 do 102 195, a nowych z 42 556 do 33 613. Zwracamy uwagę, że to liczba unikalnych ofert, czyli po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. To kolejna zła informacja dla osób, które spodziewają się spadków w wyniku przewagi podaży nad popytem. Musimy jednak dodać, że szanse na wynegocjowanie ceny niższej niż ta w ofercie są obecnie zdecydowanie wyższe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Oprocentowanie kredytów z 10% wkładem pobiło rekord
Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy natomiast obniżki marż, które są jednak zbyt małe, aby powstrzymać wzrost oprocentowania. Dla przykładu średnia marża nowo udzielanego kredytu z 10% wkładem własnym spadła do 2,50% (przed rokiem 2,79%). Po uwzględnieniu obecnego poziomu stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M okazuje się jednak, że średnie oprocentowanie wzrosło do 9,12%. Jest to najwyższy odnotowany przez nas poziom średniego oprocentowania ofert kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym odkąd zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Dotychczasowy rekord pochodzi z listopada 2008 r. kiedy średnie oprocentowanie kredytu bez żadnego wkładu własnego wynosiło 8,68%.

W przypadku kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym sytuacja wygląda podobnie. Średnia marża spadła do 1,98% (przed rokiem 2,19%). Średnie oprocentowanie oferowanych kredytów jednak wzrosło. Przy obecnym poziomie stawek WIBOR wynosi ono 8,58%.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym


Zdolność kredytowa spadła nawet o 60%
Coraz wyższe oprocentowanie kredytów w połączeniu z rekomendacją KNF bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Wśród badanych przez nas kilku przypadków (rodzin i singli z różnym poziomem dochodów) przeciętna zdolność kredytowa najmocniej spadła dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto. W ujęciu procentowym spadek wynosi aż 60% (z 292 tys. zł do 118 tys. zł). Co ciekawe w przypadku pary z takim samym dochodem, ale bez dzieci zdolność kredytowa spadła znacznie mniej, bo o 47% (z 550 tys. zł do 292 tys. zł). Trzeba jednak dodać, że ponieważ spadek dla pary bez dzieci odbywa się ze znacznie wyższego poziomu, to różnica kwotowa jest zdecydowanie wyższa dla pary bez dzieci. Dla nich dostępna kwota kredytu spadła o 258 tys. zł, a dla pary z dziećmi o 174 tys. zł.

Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto

Ruszają kredyty z dopłatą
Ważnym wydarzeniem na rynku jest również start programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozwala on uzyskać kredyt na kwotę, która pokryje pełną cenę zakupu mieszkanie czy budowę domu. Zapewne będą jednak z niego korzystać również osoby, które mają wkład własny. Taki preferencyjny kredyt pozwala bowiem również uzyskać dopłatę w sytuacji, jeśli w okresie spłaty urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dopłata w przypadku drugiego dziecka wynosi 20 000 zł, a trzeciego i kolejnych po 60 000 zł. Jeśli więc ktoś będzie miał troje dzieci, to łącznie dostanie 80 000 zł, a jeśli czworo, to 140 000 zł. Pieniądze nie są jednak przekazywane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu.

Niestety w momencie tworzenia tego raportu żaden bank nie udostępnił jeszcze informacji o tym, jak będą wyglądały oferty preferencyjnych kredytów. Nie wiadomo też jakie limity cen obowiązują w przypadku chęci zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na budowę domu (ustawa tego nie określa). Wiemy już natomiast jakie są limity dla mieszkań. Niestety w części dużych miastach będą one tak niskie, że trudno będzie znaleźć lokal w odpowiedniej cenie. Pojawiła się już jednak zapowiedź ich podwyższenia, ale jeszcze nie wiadomo kiedy taka podwyżka zostanie wprowadzona.

Limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”

W drugim półroczu można będzie zapłacić tylko dwie raty
Dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny w złotych ważną informacją jest również to, że od lipca mają zacząć działać ustawowe wakacje kredytowe. Dzięki nim od lipca do grudnia będzie można zawiesić spłatę czterech rat. Trzeba będzie zapłacić tylko dwie z sześciu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M oznacza to, że w tym okresie wydatki na poczet spłaty rat spadną z 15 106 zł do 5 035 zł. Dotyczy to kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat.

Z kolei w przyszłym roku będzie można odroczyć spłatę jednej raty w kwartale, a więc do zapłaty będzie 8 z 12 rat. Takie wakacje mają być przyznawane bez prowizji i dodatkowych odsetek. Raty odroczone oczywiście nie znikną, tylko zostaną przesunięte na koniec okresu spłaty. Jeśli więc ktoś w pełni wykorzysta te wakacje kredytowe i zawiesi 4 raty w tym roku i 4 w przyszłym, to jego okres spłaty wydłuży się o 8 miesięcy.